【正文】 渾南南部板塊 渾南新區(qū)南部：新區(qū)與機場之間形成的近郊板塊，區(qū)域資源弱，項目單打獨斗、對開發(fā)商要求高 沈陽開發(fā)較早的別墅居住區(qū)，缺乏強勢資源，以性價比取勝 具備一定自然資源的郊區(qū)板塊，區(qū)域發(fā)展逐漸成熟，價值開始釋放 具備強勢山水資源，已形成高端別墅區(qū)認知，是目前的市場熱點 機場南板塊 沈陽開發(fā)最早的遠郊別墅區(qū)，處于發(fā)展低谷，價值有待進一步挖掘 37 機場南板塊：沈陽最早的別墅區(qū)，由于缺少新項目開發(fā)，目前表現(xiàn)沉寂，市場消化速度慢 要點闡述 片區(qū)目前發(fā)展比較成熟，交通系統(tǒng)完善 距離城市約 20分鐘路程 蘇家屯旅游經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃中的綠島旅游度假區(qū) 現(xiàn)狀與規(guī)劃 城市開發(fā)最早的別墅板塊認知 距離機場的交通便利 綠島為核心的自然資源 核心驅(qū)動因素 受板塊發(fā)展低谷的影響，各項目消化速度較慢，獨棟 2套 /月以內(nèi) 市場表現(xiàn) 市域內(nèi)財富人群，以私企老板為主 客戶特征 機場 外環(huán)路 38 板塊內(nèi)僅有三個項目在售，獨棟是主要的產(chǎn)品形式，面積集中在 400500平米之間，總價在 340萬以上，消化速度在 2套以內(nèi) 100萬 200萬 300萬 400萬 500萬 獨棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 600萬 1 100平 200平 300平 400平 500平 600平 2 3 6000 7000 8000 9000 10000 12023 15000 獨棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 25000 2套 5套 10套 1 2 2 3 1 2 3 錦繡山莊 信盟花園 皇嘉美墅 2 （獨棟） 錦繡山莊 信盟花園 皇嘉美墅 面積 350400 400500 450500 單價 10000 12023 7500 總價 350400 480600 340380 39 機場北部板塊：較早的別墅區(qū)認知，與城市距離近但自然資源匱乏、產(chǎn)品品質(zhì)不高，以較高的性價實現(xiàn)較好的銷售 要點闡述 片區(qū)目前發(fā)展比較成熟，交通系統(tǒng)完善 距離城市約 10分鐘車程 現(xiàn)狀與規(guī)劃 較成熟的別墅板塊認知 距離城市以及機場的交通便利 較高性價比 核心驅(qū)動因素 大規(guī)模的老盤持續(xù)開發(fā)，已形成一定的影響度，近兩年以聯(lián)排為主流供應(yīng)，產(chǎn)品品質(zhì)不高，以性價比帶動銷售，聯(lián)排銷售 1020套左右 市場表現(xiàn) 市域內(nèi)私企業(yè)主、政府官員、高級白領(lǐng) 客戶特征 機場 外環(huán)路 40 聯(lián)排是板塊內(nèi)最主要的產(chǎn)品形式，面積集中在 200平米左右，總價集中在 100150萬之間，月銷售 10套以上 100萬 200萬 300萬 400萬 500萬 獨棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 600萬 1 100平 200平 300平 400平 500平 600平 2 3 2 3 4 4 1 4000 5000 6000 7000 8000 9000 獨棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 2套 5套 10套 15套 20套 30套 1 2 2 3 1 2 3 4 玫瑰園 美地莊園 聽雨觀瀾 圣羅倫斯 板塊內(nèi)各個項目中，聯(lián)排都是最主要的產(chǎn)品形式，各項目間產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，價格是銷售速度的決定性因素 獨棟在各個項目中往往作為價值標桿出現(xiàn)，面積差異大，但價格水平不高 1 4 （聯(lián)排） 玫瑰園 美地莊園 聽雨觀瀾 圣羅倫斯 面積 190210 180200 210220 190210 單價 5500 5600 7200 6500 總價 100120 100110 150160 120140 3 4 41 棋盤山板塊：具備沈陽稀有的山水資源。以于洪、東陵、鐵西新區(qū)為代表的城市邊緣與近郊供應(yīng)量大。 26 旅游經(jīng)濟區(qū)定位為空港經(jīng)濟圈的 “ 接待中心 ” 和沈陽的 “ 城市客廳 ” ，旅游和高端商務(wù)休閑產(chǎn)業(yè)是區(qū)域未來主要的發(fā)展方向 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ 編號 項目概況 2 占地： 5800畝 投資： 24億 主要物業(yè)：五星級酒店、休閑商貿(mào)中心、休閑度假社區(qū) 3 占地： 1200畝 投資： 主要物業(yè)：高爾夫會館、網(wǎng)球、有用等運動休閑設(shè)施 4 占地： 100畝 投資： 5000萬 主要物業(yè)：農(nóng)事體驗 5 占地： 475畝 投資： 主要物業(yè)：分時度假酒店 6 占地： 95畝 投資： 5000萬 主要物業(yè)：溫泉、休閑、會議度假會館 7 占地： 700畝 投資： 5億 主要物業(yè)：商務(wù)會議中心 與區(qū)域的發(fā)展定位相對應(yīng)，目前經(jīng)濟區(qū)內(nèi)所引進項目以商務(wù)、休閑為特色的綜合開發(fā)項目為主，項目多配套有星級酒店、高爾夫、商務(wù)中心等高端休閑設(shè)施 佳兆業(yè)項目： 總投資 70多億 一期占地： 300多畝 本項目 27 開發(fā)背景研究 開發(fā)背景分析 城市定位及經(jīng)濟發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)整體市場分析 28 近年來由于供應(yīng)量充足 ,市場表現(xiàn)出 “ 量價齊增 ” 的特征，價格增幅穩(wěn)定，近三年銷售量的平均增長率超過 50% 自 2023年以來沈陽商品住宅市場一直保持理性、健康的增長態(tài)勢，銷售均價增幅穩(wěn)定，保持 57%。 ?奧運會效應(yīng)將主要體現(xiàn)在城市知名度上升、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及旅游等服務(wù)業(yè)的發(fā)展上。 ?隨著收入的增加和市場商品供應(yīng)的豐富 ， 城鄉(xiāng)居民消費領(lǐng)域不斷擴展 ，人們越來越追求生活品位和檔次； 020040060080010002023 2023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%消費品零售總額（億元） 年增長率?社會消費品零售總額亦逐年增長 ， 消費熱點集中在： 旅游消費 、 住房 及帶動的裝飾 、裝修 、 家電等相關(guān)消費 、 通訊電子產(chǎn)品消費等； ?據(jù)相關(guān)市場研究機構(gòu)估算 ， 沈陽高端消費者大約有 810萬人 左右 ， 加上鞍山 、 盤錦 、撫順等周邊城市的高檔消費人群 ， 每年遼寧地區(qū)到沈陽消費的高端消費者大約有 30萬人 。 城市群的服務(wù)功能（物流、金融、信息、研發(fā)等）將向沈陽集中，工業(yè)與六城市聯(lián)合發(fā)展；交通改善、城界消失將加速人口與財富的流動。 大規(guī)模低密度 綜合開發(fā) 項目整體占地約 2023畝，可開發(fā)面積約 750畝，整體容積率不低于，屬大規(guī)模低密度開發(fā)項目，因此在 項目開發(fā)策略的制定上，必須考慮 大盤開發(fā) 的特點，在形成持續(xù)競爭力的基礎(chǔ)上分階段建立開發(fā)策略； 項目位于蘇家屯旅游經(jīng)濟區(qū)內(nèi)，政府要求至少 22%為旅游用地，決定了項目必須是 綜合開發(fā) 。 沈大高速 10 項目總占地約 2023畝，其中租賃黑松林約 1200畝，開發(fā)用地約 750畝，政府要求整體容積率不低于 ，旅游用地占比最低 22%，南側(cè)滑雪場必須開發(fā) 項目總占地 租賃黑松林 開發(fā)用地 旅游用地占比 整體容積率 2023畝 1200畝 750畝 ≥22% 住宅 ≥ 旅游用地無限制 1200畝黑松林 開發(fā)用地 750畝 11 項目地塊以山巒和谷地為主，地形地貌豐富，局部植被茂盛，空氣良好，內(nèi)部有天然水系，通達性與私密性兼?zhèn)? 1200畝黑松林 開發(fā)用地 750畝 項目西側(cè)邊界 北側(cè)滑雪場 松林 南側(cè)山谷及松林 南邊界公路 東側(cè)山谷 12 地塊所屬的蘇家屯東部區(qū)域目前無房地產(chǎn)項目開發(fā)，屬陌生區(qū)域，距離城市配套區(qū)較遠 項目距離最近的機場南部別墅區(qū)約 15公里，周邊尚無房地產(chǎn)開發(fā)項目，認知陌生； 北側(cè)的體育學院滑雪場是項目周邊現(xiàn)存唯一的成熟配套，白清寨內(nèi)雖有一定配套但檔次低、品質(zhì)差，難以滿足項目需求。 ?項目位于風景區(qū)中部的后小峪村，這個村三面環(huán)山，植被覆蓋率極高，且有一條山溪從村子穿過，開發(fā)價值較高。 青島建設(shè) 沈陽青建博海置業(yè)有限公司 子公司 子公司 。 沈陽青建博海投資公司 2 項目背景 開發(fā)商 青島建設(shè) 剛剛改制，主要從事建筑行業(yè)， 07年營業(yè)額 100個億，排名國內(nèi)前列 以前開發(fā)項目主要集中于青島、濟南、濰坊，開發(fā)經(jīng)驗少，以前項目都沒有太大的市場影響力 沈陽的首個項目，沒有市場品牌 青建博海投資 07年 6月份成立，專門為本項目成立 青建博海置業(yè) 項目委托方，兩個投資方 溫：公司的小小股東 青建：公司大大股東（黃 總） 3 項目背景 對接人 溫總 青建博海置業(yè)最高負責人，在沈陽關(guān)系范圍極廣，但乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，但對項目有深入思考，關(guān)注的是報告有沒有解決所關(guān)心的問題 有中式情節(jié)，做這個項目要完成自己的一個理想（中式名盤） 黃總 青建的代言人、項目的直接對接人，做建筑出身，從沒有過運作房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)驗，剛剛從青島調(diào)往沈陽，工作壓力大 學習欲望強（世聯(lián)的各種刊物、沈陽做過的項目 … ），嚴格按照合同條款要求報告 4 項目背景 其他 拿地 之前曾考察過很多地塊，覺得棋盤山土地價格已太高，利潤空間小 確定本地塊的取地意向已經(jīng)很久，但不久前才把土地真正拿下，主要覺得地塊條件非常好，非常適合做一個中式 項目 中式 幾年來已經(jīng)大量考察了全國范圍內(nèi)的各種中式項目，對芙蓉古城等成功項目不止一次進行考察 聘請了相關(guān)專家，大量考察了江南園林、徽式建筑等傳統(tǒng)建筑，并對此有深入研究 資金 項目開發(fā)時青島有兩個項目正在銷售，將有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障 但開發(fā)經(jīng)驗不足，擔心過大的開發(fā)風險，啟動階段不想有太大量的資金投入 開發(fā)商的一切思維都圍繞著中式 對中式的了解遠比我們深入 行為謹慎 5 項目服務(wù)的關(guān)鍵詞 有效服務(wù) 市場 系統(tǒng) 區(qū)分 圍繞市場展開思路，給開發(fā)商一個新的視角 形成點和面的差異感 圍繞項目核心競爭力和市場發(fā)展的系統(tǒng)的開發(fā)策略的安排 梳理開發(fā)商思路（并不是對其原來思考的否定，而是系統(tǒng)化和全面化），同時融入我們的思維理念 區(qū)分開發(fā)商的核心需求和附帶需求，圍繞核心需求做足文章，附帶需求適當滿足 6 報告思維導(dǎo)圖 2 開發(fā)背景研究 1 項目本體條件及開發(fā)目標 5 3 6 城市定位及經(jīng)濟發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)整體市場分析 項目核心價值定位 領(lǐng)袖客戶定位 項目打造計劃 低密度市場分析 項目整體開發(fā)策略 項目核心競爭力打造 4 核心問題界定與案例分析 7 規(guī)劃布局與分期開發(fā)建議 7 本體條件與開發(fā)目標 8 項目位于沈陽市南部蘇家屯旅游經(jīng)濟區(qū)白清寨鄉(xiāng)，距離五里河約 30公里，桃仙機場約 20公里，屬城市遠郊區(qū) ?白清寨風景區(qū)是蘇家屯區(qū)東部已規(guī)劃面積最大的旅游區(qū)。 桃仙機場 蘇家屯 蘇家屯旅游經(jīng)濟區(qū) 繞城高速 9 項目地塊交通便利，通過沈丹、十大、 304等多條交通干道與外界相連，到達沈陽、撫順、本溪、遼陽的車程都在 30分鐘以內(nèi) ?本案距離沈陽市區(qū)不足 30公里，在四處人口百萬的地級城市的中心地帶，每個城市到達的車程在 30分鐘之內(nèi)，非常符合國際上別墅即“第二居所”的地理要求 。 機場南別墅區(qū) 沈陽體育學院滑雪場是沈陽唯一、我國少有的幾個可以承辦國際大型滑雪比賽的場地之一，在沈陽全市范圍內(nèi)具有一定的影響力，為項目區(qū)域帶來了 一定的區(qū)域認知。 15 項目開發(fā)目標與限制條件 1:項目品牌 將本項目打造成高品質(zhì)中式名盤 開發(fā)目標 限制條件 2:價格 啟動期價格期望 6000元 /平米，項目總體均價期望 8000元 /平米 4:土地價格 項目拿地成本 20萬 /畝 5:建筑風格 項目建筑風格限定為中式 3:周期 45年開發(fā)完成 6:其他 最少 22%為旅游用地，無容積率限制，南側(cè)滑雪場必須開發(fā)，其余部分具體功能無明確限制，可分期開發(fā) 16 報告思維導(dǎo)圖 2 開發(fā)背景研究 1 項目本體條件及開發(fā)目標 5 3 6 城市定位及經(jīng)濟發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)整體市場分析 項目核心價值定位 領(lǐng)袖客戶定位 項