【正文】 渾南南部板塊 渾南新區(qū)南部：新區(qū)與機(jī)場(chǎng)之間形成的近郊板塊，區(qū)域資源弱，項(xiàng)目單打獨(dú)斗、對(duì)開(kāi)發(fā)商要求高 沈陽(yáng)開(kāi)發(fā)較早的別墅居住區(qū)，缺乏強(qiáng)勢(shì)資源，以性?xún)r(jià)比取勝 具備一定自然資源的郊區(qū)板塊，區(qū)域發(fā)展逐漸成熟，價(jià)值開(kāi)始釋放 具備強(qiáng)勢(shì)山水資源，已形成高端別墅區(qū)認(rèn)知，是目前的市場(chǎng)熱點(diǎn) 機(jī)場(chǎng)南板塊 沈陽(yáng)開(kāi)發(fā)最早的遠(yuǎn)郊別墅區(qū)，處于發(fā)展低谷，價(jià)值有待進(jìn)一步挖掘 37 機(jī)場(chǎng)南板塊：沈陽(yáng)最早的別墅區(qū)，由于缺少新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，目前表現(xiàn)沉寂，市場(chǎng)消化速度慢 要點(diǎn)闡述 片區(qū)目前發(fā)展比較成熟，交通系統(tǒng)完善 距離城市約 20分鐘路程 蘇家屯旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃中的綠島旅游度假區(qū) 現(xiàn)狀與規(guī)劃 城市開(kāi)發(fā)最早的別墅板塊認(rèn)知 距離機(jī)場(chǎng)的交通便利 綠島為核心的自然資源 核心驅(qū)動(dòng)因素 受板塊發(fā)展低谷的影響，各項(xiàng)目消化速度較慢，獨(dú)棟 2套 /月以?xún)?nèi) 市場(chǎng)表現(xiàn) 市域內(nèi)財(cái)富人群，以私企老板為主 客戶(hù)特征 機(jī)場(chǎng) 外環(huán)路 38 板塊內(nèi)僅有三個(gè)項(xiàng)目在售，獨(dú)棟是主要的產(chǎn)品形式，面積集中在 400500平米之間，總價(jià)在 340萬(wàn)以上，消化速度在 2套以?xún)?nèi) 100萬(wàn) 200萬(wàn) 300萬(wàn) 400萬(wàn) 500萬(wàn) 獨(dú)棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 600萬(wàn) 1 100平 200平 300平 400平 500平 600平 2 3 6000 7000 8000 9000 10000 12023 15000 獨(dú)棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 25000 2套 5套 10套 1 2 2 3 1 2 3 錦繡山莊 信盟花園 皇嘉美墅 2 （獨(dú)棟） 錦繡山莊 信盟花園 皇嘉美墅 面積 350400 400500 450500 單價(jià) 10000 12023 7500 總價(jià) 350400 480600 340380 39 機(jī)場(chǎng)北部板塊：較早的別墅區(qū)認(rèn)知，與城市距離近但自然資源匱乏、產(chǎn)品品質(zhì)不高，以較高的性?xún)r(jià)實(shí)現(xiàn)較好的銷(xiāo)售 要點(diǎn)闡述 片區(qū)目前發(fā)展比較成熟，交通系統(tǒng)完善 距離城市約 10分鐘車(chē)程 現(xiàn)狀與規(guī)劃 較成熟的別墅板塊認(rèn)知 距離城市以及機(jī)場(chǎng)的交通便利 較高性?xún)r(jià)比 核心驅(qū)動(dòng)因素 大規(guī)模的老盤(pán)持續(xù)開(kāi)發(fā)，已形成一定的影響度，近兩年以聯(lián)排為主流供應(yīng)，產(chǎn)品品質(zhì)不高，以性?xún)r(jià)比帶動(dòng)銷(xiāo)售，聯(lián)排銷(xiāo)售 1020套左右 市場(chǎng)表現(xiàn) 市域內(nèi)私企業(yè)主、政府官員、高級(jí)白領(lǐng) 客戶(hù)特征 機(jī)場(chǎng) 外環(huán)路 40 聯(lián)排是板塊內(nèi)最主要的產(chǎn)品形式，面積集中在 200平米左右，總價(jià)集中在 100150萬(wàn)之間，月銷(xiāo)售 10套以上 100萬(wàn) 200萬(wàn) 300萬(wàn) 400萬(wàn) 500萬(wàn) 獨(dú)棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 600萬(wàn) 1 100平 200平 300平 400平 500平 600平 2 3 2 3 4 4 1 4000 5000 6000 7000 8000 9000 獨(dú)棟、雙拼 聯(lián)排 洋房 2套 5套 10套 15套 20套 30套 1 2 2 3 1 2 3 4 玫瑰園 美地莊園 聽(tīng)雨觀瀾 圣羅倫斯 板塊內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目中，聯(lián)排都是最主要的產(chǎn)品形式，各項(xiàng)目間產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，價(jià)格是銷(xiāo)售速度的決定性因素 獨(dú)棟在各個(gè)項(xiàng)目中往往作為價(jià)值標(biāo)桿出現(xiàn)，面積差異大，但價(jià)格水平不高 1 4 （聯(lián)排） 玫瑰園 美地莊園 聽(tīng)雨觀瀾 圣羅倫斯 面積 190210 180200 210220 190210 單價(jià) 5500 5600 7200 6500 總價(jià) 100120 100110 150160 120140 3 4 41 棋盤(pán)山板塊：具備沈陽(yáng)稀有的山水資源。以于洪、東陵、鐵西新區(qū)為代表的城市邊緣與近郊供應(yīng)量大。 26 旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)定位為空港經(jīng)濟(jì)圈的 “ 接待中心 ” 和沈陽(yáng)的 “ 城市客廳 ” ，旅游和高端商務(wù)休閑產(chǎn)業(yè)是區(qū)域未來(lái)主要的發(fā)展方向 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ 編號(hào) 項(xiàng)目概況 2 占地： 5800畝 投資： 24億 主要物業(yè)：五星級(jí)酒店、休閑商貿(mào)中心、休閑度假社區(qū) 3 占地： 1200畝 投資： 主要物業(yè)：高爾夫會(huì)館、網(wǎng)球、有用等運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施 4 占地： 100畝 投資： 5000萬(wàn) 主要物業(yè)：農(nóng)事體驗(yàn) 5 占地： 475畝 投資： 主要物業(yè)：分時(shí)度假酒店 6 占地： 95畝 投資： 5000萬(wàn) 主要物業(yè)：溫泉、休閑、會(huì)議度假會(huì)館 7 占地： 700畝 投資： 5億 主要物業(yè)：商務(wù)會(huì)議中心 與區(qū)域的發(fā)展定位相對(duì)應(yīng)，目前經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)所引進(jìn)項(xiàng)目以商務(wù)、休閑為特色的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主，項(xiàng)目多配套有星級(jí)酒店、高爾夫、商務(wù)中心等高端休閑設(shè)施 佳兆業(yè)項(xiàng)目： 總投資 70多億 一期占地： 300多畝 本項(xiàng)目 27 開(kāi)發(fā)背景研究 開(kāi)發(fā)背景分析 城市定位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析 28 近年來(lái)由于供應(yīng)量充足 ,市場(chǎng)表現(xiàn)出 “ 量?jī)r(jià)齊增 ” 的特征，價(jià)格增幅穩(wěn)定，近三年銷(xiāo)售量的平均增長(zhǎng)率超過(guò) 50% 自 2023年以來(lái)沈陽(yáng)商品住宅市場(chǎng)一直保持理性、健康的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售均價(jià)增幅穩(wěn)定，保持 57%。 ?奧運(yùn)會(huì)效應(yīng)將主要體現(xiàn)在城市知名度上升、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及旅游等服務(wù)業(yè)的發(fā)展上。 ?隨著收入的增加和市場(chǎng)商品供應(yīng)的豐富 ， 城鄉(xiāng)居民消費(fèi)領(lǐng)域不斷擴(kuò)展 ，人們?cè)絹?lái)越追求生活品位和檔次； 020040060080010002023 2023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%消費(fèi)品零售總額（億元） 年增長(zhǎng)率?社會(huì)消費(fèi)品零售總額亦逐年增長(zhǎng) ， 消費(fèi)熱點(diǎn)集中在： 旅游消費(fèi) 、 住房 及帶動(dòng)的裝飾 、裝修 、 家電等相關(guān)消費(fèi) 、 通訊電子產(chǎn)品消費(fèi)等； ?據(jù)相關(guān)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)估算 ， 沈陽(yáng)高端消費(fèi)者大約有 810萬(wàn)人 左右 ， 加上鞍山 、 盤(pán)錦 、撫順等周邊城市的高檔消費(fèi)人群 ， 每年遼寧地區(qū)到沈陽(yáng)消費(fèi)的高端消費(fèi)者大約有 30萬(wàn)人 。 城市群的服務(wù)功能（物流、金融、信息、研發(fā)等）將向沈陽(yáng)集中，工業(yè)與六城市聯(lián)合發(fā)展；交通改善、城界消失將加速人口與財(cái)富的流動(dòng)。 大規(guī)模低密度 綜合開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目整體占地約 2023畝，可開(kāi)發(fā)面積約 750畝，整體容積率不低于，屬大規(guī)模低密度開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此在 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略的制定上，必須考慮 大盤(pán)開(kāi)發(fā) 的特點(diǎn)，在形成持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)上分階段建立開(kāi)發(fā)策略； 項(xiàng)目位于蘇家屯旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，政府要求至少 22%為旅游用地，決定了項(xiàng)目必須是 綜合開(kāi)發(fā) 。 沈大高速 10 項(xiàng)目總占地約 2023畝，其中租賃黑松林約 1200畝，開(kāi)發(fā)用地約 750畝，政府要求整體容積率不低于 ，旅游用地占比最低 22%，南側(cè)滑雪場(chǎng)必須開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目總占地 租賃黑松林 開(kāi)發(fā)用地 旅游用地占比 整體容積率 2023畝 1200畝 750畝 ≥22% 住宅 ≥ 旅游用地?zé)o限制 1200畝黑松林 開(kāi)發(fā)用地 750畝 11 項(xiàng)目地塊以山巒和谷地為主，地形地貌豐富，局部植被茂盛，空氣良好，內(nèi)部有天然水系，通達(dá)性與私密性兼?zhèn)? 1200畝黑松林 開(kāi)發(fā)用地 750畝 項(xiàng)目西側(cè)邊界 北側(cè)滑雪場(chǎng) 松林 南側(cè)山谷及松林 南邊界公路 東側(cè)山谷 12 地塊所屬的蘇家屯東部區(qū)域目前無(wú)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，屬陌生區(qū)域，距離城市配套區(qū)較遠(yuǎn) 項(xiàng)目距離最近的機(jī)場(chǎng)南部別墅區(qū)約 15公里，周邊尚無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，認(rèn)知陌生； 北側(cè)的體育學(xué)院滑雪場(chǎng)是項(xiàng)目周邊現(xiàn)存唯一的成熟配套，白清寨內(nèi)雖有一定配套但檔次低、品質(zhì)差，難以滿(mǎn)足項(xiàng)目需求。 ?項(xiàng)目位于風(fēng)景區(qū)中部的后小峪村，這個(gè)村三面環(huán)山，植被覆蓋率極高，且有一條山溪從村子穿過(guò)，開(kāi)發(fā)價(jià)值較高。 青島建設(shè) 沈陽(yáng)青建博海置業(yè)有限公司 子公司 子公司 。 沈陽(yáng)青建博海投資公司 2 項(xiàng)目背景 開(kāi)發(fā)商 青島建設(shè) 剛剛改制，主要從事建筑行業(yè)， 07年?duì)I業(yè)額 100個(gè)億，排名國(guó)內(nèi)前列 以前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要集中于青島、濟(jì)南、濰坊，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)少，以前項(xiàng)目都沒(méi)有太大的市場(chǎng)影響力 沈陽(yáng)的首個(gè)項(xiàng)目，沒(méi)有市場(chǎng)品牌 青建博海投資 07年 6月份成立，專(zhuān)門(mén)為本項(xiàng)目成立 青建博海置業(yè) 項(xiàng)目委托方，兩個(gè)投資方 溫：公司的小小股東 青建：公司大大股東（黃 總） 3 項(xiàng)目背景 對(duì)接人 溫總 青建博海置業(yè)最高負(fù)責(zé)人，在沈陽(yáng)關(guān)系范圍極廣，但乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但對(duì)項(xiàng)目有深入思考，關(guān)注的是報(bào)告有沒(méi)有解決所關(guān)心的問(wèn)題 有中式情節(jié)，做這個(gè)項(xiàng)目要完成自己的一個(gè)理想（中式名盤(pán)） 黃總 青建的代言人、項(xiàng)目的直接對(duì)接人，做建筑出身，從沒(méi)有過(guò)運(yùn)作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，剛剛從青島調(diào)往沈陽(yáng)，工作壓力大 學(xué)習(xí)欲望強(qiáng)（世聯(lián)的各種刊物、沈陽(yáng)做過(guò)的項(xiàng)目 … ），嚴(yán)格按照合同條款要求報(bào)告 4 項(xiàng)目背景 其他 拿地 之前曾考察過(guò)很多地塊，覺(jué)得棋盤(pán)山土地價(jià)格已太高，利潤(rùn)空間小 確定本地塊的取地意向已經(jīng)很久，但不久前才把土地真正拿下，主要覺(jué)得地塊條件非常好，非常適合做一個(gè)中式 項(xiàng)目 中式 幾年來(lái)已經(jīng)大量考察了全國(guó)范圍內(nèi)的各種中式項(xiàng)目，對(duì)芙蓉古城等成功項(xiàng)目不止一次進(jìn)行考察 聘請(qǐng)了相關(guān)專(zhuān)家，大量考察了江南園林、徽式建筑等傳統(tǒng)建筑，并對(duì)此有深入研究 資金 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)青島有兩個(gè)項(xiàng)目正在銷(xiāo)售，將有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障 但開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，擔(dān)心過(guò)大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，啟動(dòng)階段不想有太大量的資金投入 開(kāi)發(fā)商的一切思維都圍繞著中式 對(duì)中式的了解遠(yuǎn)比我們深入 行為謹(jǐn)慎 5 項(xiàng)目服務(wù)的關(guān)鍵詞 有效服務(wù) 市場(chǎng) 系統(tǒng) 區(qū)分 圍繞市場(chǎng)展開(kāi)思路，給開(kāi)發(fā)商一個(gè)新的視角 形成點(diǎn)和面的差異感 圍繞項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)發(fā)展的系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)策略的安排 梳理開(kāi)發(fā)商思路（并不是對(duì)其原來(lái)思考的否定，而是系統(tǒng)化和全面化），同時(shí)融入我們的思維理念 區(qū)分開(kāi)發(fā)商的核心需求和附帶需求，圍繞核心需求做足文章，附帶需求適當(dāng)滿(mǎn)足 6 報(bào)告思維導(dǎo)圖 2 開(kāi)發(fā)背景研究 1 項(xiàng)目本體條件及開(kāi)發(fā)目標(biāo) 5 3 6 城市定位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析 項(xiàng)目核心價(jià)值定位 領(lǐng)袖客戶(hù)定位 項(xiàng)目打造計(jì)劃 低密度市場(chǎng)分析 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力打造 4 核心問(wèn)題界定與案例分析 7 規(guī)劃布局與分期開(kāi)發(fā)建議 7 本體條件與開(kāi)發(fā)目標(biāo) 8 項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市南部蘇家屯旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)白清寨鄉(xiāng)，距離五里河約 30公里，桃仙機(jī)場(chǎng)約 20公里，屬城市遠(yuǎn)郊區(qū) ?白清寨風(fēng)景區(qū)是蘇家屯區(qū)東部已規(guī)劃面積最大的旅游區(qū)。 桃仙機(jī)場(chǎng) 蘇家屯 蘇家屯旅游經(jīng)濟(jì)區(qū) 繞城高速 9 項(xiàng)目地塊交通便利，通過(guò)沈丹、十大、 304等多條交通干道與外界相連，到達(dá)沈陽(yáng)、撫順、本溪、遼陽(yáng)的車(chē)程都在 30分鐘以?xún)?nèi) ?本案距離沈陽(yáng)市區(qū)不足 30公里，在四處人口百萬(wàn)的地級(jí)城市的中心地帶，每個(gè)城市到達(dá)的車(chē)程在 30分鐘之內(nèi)，非常符合國(guó)際上別墅即“第二居所”的地理要求 。 機(jī)場(chǎng)南別墅區(qū) 沈陽(yáng)體育學(xué)院滑雪場(chǎng)是沈陽(yáng)唯一、我國(guó)少有的幾個(gè)可以承辦國(guó)際大型滑雪比賽的場(chǎng)地之一，在沈陽(yáng)全市范圍內(nèi)具有一定的影響力，為項(xiàng)目區(qū)域帶來(lái)了 一定的區(qū)域認(rèn)知。 15 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)與限制條件 1:項(xiàng)目品牌 將本項(xiàng)目打造成高品質(zhì)中式名盤(pán) 開(kāi)發(fā)目標(biāo) 限制條件 2:價(jià)格 啟動(dòng)期價(jià)格期望 6000元 /平米，項(xiàng)目總體均價(jià)期望 8000元 /平米 4:土地價(jià)格 項(xiàng)目拿地成本 20萬(wàn) /畝 5:建筑風(fēng)格 項(xiàng)目建筑風(fēng)格限定為中式 3:周期 45年開(kāi)發(fā)完成 6:其他 最少 22%為旅游用地，無(wú)容積率限制，南側(cè)滑雪場(chǎng)必須開(kāi)發(fā)，其余部分具體功能無(wú)明確限制，可分期開(kāi)發(fā) 16 報(bào)告思維導(dǎo)圖 2 開(kāi)發(fā)背景研究 1 項(xiàng)目本體條件及開(kāi)發(fā)目標(biāo) 5 3 6 城市定位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析 項(xiàng)目核心價(jià)值定位 領(lǐng)袖客戶(hù)定位 項(xiàng)