【正文】 、養(yǎng)老客戶u 大連：獨特城市魅力，優(yōu)越的地理位置，宜人的氣候，吸引東北內(nèi)陸城市的度假、養(yǎng)老客戶u 青島：歷史文化名城和風景旅游勝地，吸引山東、山西內(nèi)陸省份的度假養(yǎng)老客戶38本報告是嚴格保密的。 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略182。C：矛盾或沖突 （ plication） ——R1 與 R2之間存在著的矛盾或沖突R1 R2低水平擴張，大規(guī)模簡單復制京津唐第一旅游度假勝地大眾化的旅游產(chǎn)品，以價格競爭為手段建立差異化的核心競爭力，實現(xiàn)項目價值最大化低消費的客戶群體 吸引中高端的客戶群34本報告是嚴格保密的。R2：期望結(jié)果—— 我們的期望目標220。R1：非期望結(jié)果—— 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果220。我們通過 SCQ金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析問題資料來源：世聯(lián)模型？R1非期望結(jié)果 ——由特定情境導致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果 —— 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從 R1到 R230本報告是嚴格保密的。按住宅與旅館類型分類，本項目可界定為多功能旅游度假區(qū)類型 主要特征 典型案例度假旅館 客戶主要目的是休閑和娛樂；酒店一般包含游憩設(shè)施：如大型游泳池、網(wǎng)球場、劃船、水上運動，甚至高爾夫等或者建在景點或游憩設(shè)施附近；酒店規(guī)模一般不會太大Marriott’s Desert Springs Resort and Spa分時制和假日產(chǎn)權(quán)度假村一般也包含游泳池、高爾夫、網(wǎng)球場等游憩設(shè)施；提供包括廚房在內(nèi)的多種房間；要求日常管理服務(wù)；大家較能承受的價格；提供不同區(qū)域的交換服務(wù)Disney’s Vero Beach Resort第二寓所型 第一居所、第二居所及度假居所有融合的趨勢；建筑風格多樣化，主要依賴于所在區(qū)域、目標市場、開發(fā)商與設(shè)計師的偏好；相對于度假酒店和分時度假來說不需要長期的管理計劃Forest Highlands多功能度假區(qū) 主要提供娛樂項目：海灘和高爾夫或滑雪與高爾夫，多種組合，更好地利用資源，創(chuàng)造更大價值Pelican Bay, Florida資料來源： RECREATIONAL DEVELOPMENT HANDBOOK,美國都市與土地協(xié)會從房地產(chǎn)自身的角度看，度假區(qū)常常根據(jù)其類型，占地面積和所提供居住條件分類，而從開發(fā)商的角度看，占地面積和寓所類型是最關(guān)鍵的因素，本案占地 ，屬大規(guī)模開發(fā)。項目屬性界定24本報告是嚴格保密的。q游客主要來自北京、天津、廊坊和唐山本地，其中北京的游客占了 80%以上 —— 華溪度假村程經(jīng)理。大北京地區(qū)城鄉(xiāng)空間研究表明，唐山有望扮演地區(qū)旅游休閑功能區(qū)角色資料來源：《京津冀地區(qū)城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃研究》u 根據(jù)京津冀的基本條件與優(yōu)勢特色，通過合理規(guī)劃與協(xié)調(diào)合作，形成四大產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)u 唐山有望承擔東部重化工港口物流和旅游休閑功能區(qū)東部重化工港口物流旅游休閑功能區(qū)京津唐技術(shù)研究孵化產(chǎn)業(yè)化和輻射基地，北方經(jīng)濟中心功能區(qū)南部現(xiàn)代食品高技術(shù)制造業(yè)功能區(qū)北部生態(tài)旅游現(xiàn)代牧業(yè)功能區(qū)城市功能18本報告是嚴格保密的。打網(wǎng)崗島未被破壞的自然資源在環(huán)渤海彌足珍貴西南端 西南端 西南端海濱浴場 海濱浴場 碼頭溫泉碼頭沙灘 養(yǎng)殖場u 未充分開發(fā)的原生態(tài)海島u 15公里平緩沙灘u 新開發(fā)的溫泉資源u 雙道平行海岸線，內(nèi)外海雙重景觀u 地勢低平，高于平均海平面約 ，島上植被稀少地塊資源14本報告是嚴格保密的。樂亭縣的濱海旅游資源，吸引了大北京地區(qū)京津唐等城市的消費者旅游現(xiàn)狀u 濱海旅游景點有普提島、月坨島、金沙島、新戴河（部分）、金銀灘浴場u 普提島 /月坨島 /金沙島， .每年的旅游人次 30萬左右，其中北京游客占 80%u 新戴河， .每年的游客人次在 4~5萬，北京 80%~90%，唐山 10%，天津 5%u 金銀灘浴場， 一年的游客量在 7~8萬， 浴場為主新戴河金銀灘普提島 /月坨島/金沙島11本報告是嚴格保密的。 項目地塊開發(fā)節(jié)奏7本報告是嚴格保密的。目錄框架182。提交整體報告（終稿） 4本報告是嚴格保密的。項目定位216。項目客戶定位 216。唐山及周邊城市旅游、房地產(chǎn)調(diào)研216。我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以客戶目標為導向客戶目標v終極目標：京津唐第一旅游度假勝地v近期目標：啟動區(qū)的成功開發(fā)我們對客戶目標的理解v終極目標：高端的旅游產(chǎn)品 +高層次的旅游消費 +高檔的置業(yè)需求v近期目標：樹立京津唐第一旅游度假勝地的高端形象，實現(xiàn)現(xiàn)金回流，為后期開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)2本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。項目背景及約束條件也是我們研究考慮的重要因素u 具備一定的基礎(chǔ)，但開發(fā)水平較低u 啟動區(qū)初步確定u 啟動資金受限制v已開發(fā)了漁船碼頭、海濱浴場等大眾化旅游產(chǎn)品，游客數(shù)量少，人均消費支出低v5,000萬 ~1億的啟動資金v開發(fā)商已確認了啟動區(qū)的位置和啟動規(guī)模3本報告是嚴格保密的。對政府官員、專家及消費者深度訪談216。提交整體報告（中期） 216。整體發(fā)展戰(zhàn)略216。世聯(lián)專案團隊在過去的一個月中，圍繞客戶目標開展了大量調(diào)查研究以消費者為核心的市場調(diào)研國際國內(nèi)案例研究 本地市場競爭分析 周邊城市房地產(chǎn)市場調(diào)研?定性分析：對北京、天津、唐山、樂亭專業(yè)人士、目標消費者共計 29人，分別進行深度訪談?定量分析： 217份目標消費者問卷– 158份北京消費者調(diào)查問卷– 24份天津市消費者調(diào)查問卷– 23份唐山市消費者調(diào)查問卷– 12份樂亭縣消費者調(diào)查問卷?收集整理 20余個國際旅游度假區(qū)開發(fā)案例?重點研究了六個著名地區(qū)開發(fā)的成功經(jīng)驗?通過電話或當面訪談世聯(lián)外腦庫專家? 通過專家對打網(wǎng)崗島項目發(fā)展進行對比分析–樂亭縣旅游局–樂亭縣海洋局–樂亭海天旅游社–樂亭精石旅游社–樂亭港灣大酒店–樂亭遠洋大酒店–樂亭東方大酒店–昌黎縣旅游局–天津 合生創(chuàng)展? 旅游城市–秦皇島–天津市–大連市–青島市? 旅游項目–北戴河–南戴河–黃金海岸–樂亭三島–金銀灘–京津新城–九華山莊–拉菲特城堡–第一城?唐山市– 唐人起居– 尚座城市花園– 瑞德花園– 麗景春天– 金色家園– 天元帝景?樂亭縣– 24小區(qū)– 碧海名珠– 協(xié)力花園– 富強家園– 茂源小區(qū)?秦皇島市– 天鵝堡– 德億海濱花園– 碧海嘉園– 藍色海岸– 濱?；▓@周邊旅游城市調(diào)研5本報告是嚴格保密的。 項目界定和結(jié)構(gòu)化分析182。項目解析8本報告是嚴格保密的。q環(huán)境和綠化不夠，服務(wù)人員的素質(zhì)不高，客房的檔次不夠，住宿的價格提高點不是問題 —— 北京游客張先生樂亭縣既有濱海旅游開發(fā)水平不高，配套設(shè)施差，客均消費支出較低u 客均消費較低u 開發(fā)水平低，配套設(shè)施差，服務(wù)有待改善q普提島 /月坨島 /金沙島：人均消費 300~400元，新戴河，人均消費在 200~300元，金銀灘浴場，收入主要靠住宿q我們的收費在 200元 /人，包含住宿、餐飲、門票、導游等，游客對現(xiàn)狀基本滿意，但是覺得我們島上娛樂設(shè)施太少，可以玩的地方不多 —— 海天旅行社陳靜經(jīng)理q北京的客人對于配套設(shè)施的檔次要求比較高，許多客人夜晚驅(qū)車去港口開發(fā)區(qū)娛樂，現(xiàn)在整個島嶼還沒有開通衛(wèi)星電視 —— 華溪度假村程經(jīng)理。碼頭、海濱浴場等旅游配套已先期建設(shè)，但開發(fā)水平較低，人均消費支出較少u 已經(jīng)建成碼頭、浴場以及相應(yīng)配套u 碼頭建設(shè)項目：漁船碼頭、游艇碼頭、浴場、跑馬場u 浴場建設(shè)項目：沙灘浴場、滑翔機場、游艇碼頭、度假賓館、商業(yè)街u 每年的游客人次在4~5萬，年輕人為主，過夜人均消費在 200~300元開發(fā)現(xiàn)狀15本報告是嚴格保密的。u 北京、天津、唐山為環(huán)渤海經(jīng)濟圈最發(fā)達的城市群，經(jīng)濟增長迅猛u 北京已經(jīng)發(fā)展成以第三產(chǎn)業(yè)為主導的特大型城市，人均可支配收入高而北京、天津、唐山及其周邊地區(qū)具有良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)，潛在客戶群消費能力強經(jīng)濟背景資料來源：《北京統(tǒng)計公報》、《天津統(tǒng)計公報》、《唐山統(tǒng)計公報》19本報告是嚴格保密的。旅游市場21本報告是嚴格保密的。按與主要市場距離分類，本項目可界定為區(qū)域型旅游度假區(qū)類型 與主要客戶市場的距離資源 所用交通工具光顧頻率 停留時間 客戶 典型案例名勝度假區(qū)幾百公里甚至更遠非常強勢的資源，如高品質(zhì)的海灘，滑雪場或者其他特色的資源絕大多數(shù)乘飛機每年最多到訪一次每次停留一到兩周全國性乃至跨國客戶Beaver Creek，科羅拉多州區(qū)域性度假區(qū)一到三百公里一般具備一線景觀資源或人文資源多數(shù)自駕車前往每年到訪15~20次通常為周末或公眾假期本區(qū)域客戶占大部分Hidden Valley Four Seasons Resort ，賓夕法尼亞州資料來源： RECREATIONAL DEVELOPMENT HANDBOOK,美國都市與土地協(xié)會名勝度假區(qū)常常位于對人們具有特別吸引力的地方，如位于夏威夷群島、墨西哥灣、加勒比海、海南三亞等，本案資源在環(huán)渤海不具有強勢競爭力，更無法吸引全國的消費者。27本報告是嚴格保密的。S：情境（ situation）—— 項目背景事實（項目、客戶、市場），覆蓋區(qū)域市場，依托海灣 \高爾夫，多種物業(yè)組合開發(fā)220。低水平擴張，大規(guī)模簡單復制220。京津唐第一旅游度假勝地220。，打造京津唐第一旅游度假勝地？Q：提出問題 （ question） —— 要實現(xiàn)從 R1到 R2必須要回答的核心問題，如何確立 本案最具競爭力的主題？，吸引中高端的客戶群？項目發(fā)展戰(zhàn)略項目功能定位35本報告是嚴格保密的。 項目整體功能定位182。秦皇島擁有長城、濱海、生態(tài)等良好的旅游資源，享有 “ 京津后花園 ” 的美譽u 秦皇島地處河北省東北