【正文】 碼頭主題公園，體驗漁業(yè)文化，分享參與樂趣u 依托現(xiàn)有漁船碼頭，建設(shè) 主題公園108本報告是嚴(yán)格保密的。用地功能劃分92本報告是嚴(yán)格保密的。目錄框架182。捕鯨人小鎮(zhèn)的主要特色都表現(xiàn)在建筑風(fēng)格上，模仿船體和船艙的造形u 建筑風(fēng)格模仿船體和船艙的造形u 天窗和露天平臺仿造成船上的甲板u 通過手工捕鯨器的展示制造一條動線，引導(dǎo)參觀u 每周還有玻利尼西亞人戶外舞臺演出u 提供給游客趣味、愉快、閑散而且富有教育性購物經(jīng)驗64本報告是嚴(yán)格保密的。結(jié)論 5：全面整合資源，適度建設(shè)吸引點，以滿足消費者多樣化的需求u 良好自然資源是吸引游客的前提u 增加各種游樂設(shè)施能夠滿足不同層次消費的需求u 親水性娛樂活動設(shè)施尤為重要希望增加潛水、蹦極、意外生存游、探險游，可以建設(shè)星級賓館、出海打魚碼頭、娛樂設(shè)施 … —— 樂亭精石旅行社總經(jīng)理 劉先生大部分游客認(rèn)為本地的海濱浴場比別的地方好得多，但是相關(guān)娛樂設(shè)施缺乏，沒有酒吧、 KTV等場所，許多客人夜晚開車去港口開發(fā)區(qū)娛樂 … —— 新戴河芳馨園度假村總經(jīng)理 劉先生海濱景點要有水上娛樂設(shè)施，溫泉比較好，老少皆宜 …—— 天津市河西區(qū)教委教研室 孟女士自然風(fēng)光類景點要有娛樂設(shè)施、特色景觀，綠化必不可少，新奇的娛樂設(shè)施非常有吸引力 …—— 天津市政府采購中心 于先生48本報告是嚴(yán)格保密的。 項目地塊開發(fā)節(jié)奏36本報告是嚴(yán)格保密的。原生態(tài)海島， 15km平緩沙灘，溫泉，高爾夫，內(nèi)外海雙重景觀220。p北京市中高端消費者一季出游 1~2次以上的占 50%， 即使在天津和唐山，每年依然有 80%的人出游（ 1~2次 /年）針對京津唐中高端消費者問卷調(diào)查顯示，潛在客戶具有較高度假需求和較強購買力潛在需求u 京津唐地區(qū)具有較高的短期出游頻率u 京津唐中高端客戶具有較高收入水平u 具有較高的度假物業(yè)的價格承受能力p對度假物業(yè)而言，北京、天津能承受 40萬元以上的比例已超過 40%，京津唐三地能承受 20~40萬的比重也超過了 40%p北京中等收入家庭月收入集中在 5000~10000元，天津和唐山主要集中在 3000~5000元20本報告是嚴(yán)格保密的。 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略182。項目地塊解析及客戶定位216。唐山及周邊城市發(fā)展、宏觀背景研究216。6本報告是嚴(yán)格保密的。市場機會17本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域?qū)傩院晚椖繉傩缘慕缍ǎ梢詭椭覀兠鞔_研究方向和方法屬性 詮釋區(qū)域?qū)傩?p環(huán)渤海灣的濱海城市 q位于渤海灣，唐山海港開發(fā)區(qū)西南 5kmp輻射大北京核心城市群 q距離京津唐三大核心城市 1~3小時車程p城市定位的旅游功能缺失 q唐山城市定位以資源型和工業(yè)城市為主導(dǎo)p城市具備一定的濱海旅游基礎(chǔ)，但開發(fā)水平不高q樂亭現(xiàn)有一些初級濱海旅游產(chǎn)品，開發(fā)水平不高，客均消費支出較低項目屬性 p大規(guī)模開發(fā)，區(qū)域型、海灣資源 \高爾夫、 多功能旅游度假區(qū)，覆蓋區(qū)域市場，依托海灣 \高爾夫，多種物業(yè)組合開發(fā)p強勢的自然資源 q15公里原生態(tài)平緩沙灘q地?zé)釡厝Y源q雙道平行海岸線，內(nèi)外海雙重景觀p地塊已進行了初級產(chǎn)品開發(fā) q碼頭、海濱浴場等旅游設(shè)施已先期建設(shè)，但開發(fā)檔次較低，人均消費支出較少29本報告是嚴(yán)格保密的。 項目界定和結(jié)構(gòu)化分析182。結(jié)論 3 ：高爾夫深受北京中高端客戶的喜愛，能夠提升項目檔次個人認(rèn)為短期度假應(yīng)該選擇環(huán)境相對好一些（有山有水），安靜、人少一些的地方。溫泉度假村，提供娛樂、休閑、旅游、居住、會務(wù)等全方位的資源與服務(wù)u 公眾溫泉：動感夏園 4000m2，浪漫春園 1300m2，康樂秋園 90m2，溫情冬園 900m2u 國際風(fēng)情園： 4套純?nèi)帐胶惋L(fēng)包房，土耳其堡浴，小木屋溫泉u 7棟 11套 VIP溫泉別墅、商業(yè)街以及完善的 SPA健康保健中心、客房、更衣、餐飲、娛樂等相關(guān)配套u 二期將選擇溫泉生態(tài)觀光、健身運動、溫泉養(yǎng)生等方面進一步開發(fā)61本報告是嚴(yán)格保密的。以北京為目標(biāo)進行量化市場調(diào)研，將個人短期旅游度假消費者細(xì)分為四個群組客戶細(xì)分客戶類型 年齡 月收入水平（家庭）出游頻率（次 /年）旅游支出（元 /次 *人）旅游偏好浪漫感性族 25~35 8,000~ 5~8 500~800 山水、海濱度假都市享樂族 20~30 5,000~8,000 5~8 300~500 都市度假時尚精英族 30~50 2萬以上 8~10 1,000以上 資源型度假歡樂家庭族 35~45 5,000~8000 5~8 200~300 海濱度假、主題樂園77本報告是嚴(yán)格保密的。地塊資源分析89本報告是嚴(yán)格保密的。圍繞海島、沙灘做足文章，提供閑散、趣味、挑戰(zhàn)、教育等多重體驗u 保護原生態(tài)沙灘，體味大海、陽光和空氣，回歸大自然u 島嶼西南端規(guī)劃私家游艇碼頭，尊貴在于獨有u 海上運動發(fā)展區(qū)建設(shè)水上運動俱樂部，體驗極限挑戰(zhàn)105本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域識別系統(tǒng)：道路u 利用相鄰及穿越項目的道路u 統(tǒng)一規(guī)劃和界定區(qū)域u 成為城市風(fēng)景線111本報告是嚴(yán)格保密的。以初步劃定三大功能區(qū)為藍(lán)本，世聯(lián)建議的用地功能劃分如下u 大眾游憩區(qū)：u 沿外海規(guī)劃碼頭、溫泉樂園、運動發(fā)展區(qū)、海濱浴場u 內(nèi)海規(guī)劃溫泉配套游憩區(qū)和綜合展示區(qū)u 高尚度假區(qū)：u 規(guī)劃 18洞濕地高爾夫、高爾夫南北兩側(cè)布置高尚度假村u 島嶼西南端規(guī)劃海鳥生態(tài)保護區(qū)123456789101112131415161718海鳥生態(tài)保護區(qū)18洞高爾夫高爾夫度假村高爾夫度假村浴場綜合展示區(qū)運動發(fā) 展區(qū)溫泉主 題樂園溫泉配套休憩區(qū)碼頭主 題樂園濕地保護區(qū)內(nèi)海外海95本報告是嚴(yán)格保密的。 項目整體功能定位182。集約利用土地，創(chuàng)新開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)和建造模式，使之成為獨特的第二居所社區(qū)u 公共空間為中心，整合大海、沙灘，居民至主要公共空間距離不超過 5分鐘u 集中設(shè)置公共服務(wù)區(qū)，布置廣場、旅館等商業(yè)性設(shè)施u 放射性與方格網(wǎng)相結(jié)合的道路規(guī)劃，便捷地到達公共服務(wù)區(qū)和公共空間u 南北向展開布局，沙灘景觀最大化67本報告是嚴(yán)格保密的。成功案例借鑒51本報告是嚴(yán)格保密的。秦皇島擁有長城、濱海、生態(tài)等良好的旅游資源，享有 “ 京津后花園 ” 的美譽u 秦皇島地處河北省東北部，是東北與華北兩大經(jīng)濟區(qū)的結(jié)合部，海陸空交通高度發(fā)達u 國家歷史文化名城山海關(guān)、避暑勝地北戴河、南戴河旅游度假區(qū)、昌黎黃金海岸 等 40多個旅游景區(qū)獨具魅力，每年吸引上千萬海內(nèi)外游客慕名而至39本報告是嚴(yán)格保密的。低水平擴張，大規(guī)模簡單復(fù)制220。旅游市場21本報告是嚴(yán)格保密的。項目解析8本報告是嚴(yán)格保密的。提交整體報告（中期） 216。我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以客戶目標(biāo)為導(dǎo)向客戶目標(biāo)v終極目標(biāo)：京津唐第一旅游度假勝地v近期目標(biāo)：啟動區(qū)的成功開發(fā)我們對客戶目標(biāo)的理解v終極目標(biāo)：高端的旅游產(chǎn)品 +高層次的旅游消費 +高檔的置業(yè)需求v近期目標(biāo)：樹立京津唐第一旅游度假勝地的高端形象，實現(xiàn)現(xiàn)金回流，為后期開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)2本報告是嚴(yán)格保密的。提交整體報告（終稿） 4本報告是嚴(yán)格保密的。打網(wǎng)崗島未被破壞的自然資源在環(huán)渤海彌足珍貴西南端 西南端 西南端海濱浴場 海濱浴場 碼頭溫泉碼頭沙灘 養(yǎng)殖場u 未充分開發(fā)的原生態(tài)海島u 15公里平緩沙灘u 新開發(fā)的溫泉資源u 雙道平行海岸線，內(nèi)外海雙重景觀u 地勢低平，高于平均海平面約 ，島上植被稀少地塊資源14本報告是嚴(yán)格保密的。按住宅與旅館類型分類，本項目可界定為多功能旅游度假區(qū)類型 主要特征 典型案例度假旅館 客戶主要目的是休閑和娛樂；酒店一般包含游憩設(shè)施：如大型游泳池、網(wǎng)球場、劃船、水上運動，甚至高爾夫等或者建在景點或游憩設(shè)施附近；酒店規(guī)模一般不會太大Marriott’s Desert Springs Resort and Spa分時制和假日產(chǎn)權(quán)度假村一般也包含游泳池、高爾夫、網(wǎng)球場等游憩設(shè)施；提供包括廚房在內(nèi)的多種房間；要求日常管理服務(wù)；大家較能承受的價格；提供不同區(qū)域的交換服務(wù)Disney’s Vero Beach Resort第二寓所型 第一居所、第二居所及度假居所有融合的趨勢；建筑風(fēng)格多樣化，主要依賴于所在區(qū)域、目標(biāo)市場、開發(fā)商與設(shè)計師的偏好；相對于度假酒店和分時度假來說不需要長期的管理計劃Forest Highlands多功能度假區(qū) 主要提供娛樂項目：海灘和高爾夫或滑雪與高爾夫，多種組合，更好地利用資源，創(chuàng)造更大價值Pelican Bay, Florida資料來源： RECREATIONAL DEVELOPMENT HANDBOOK,美國都市與土地協(xié)會從房地產(chǎn)自身的角度看，度假區(qū)常常根據(jù)其類型，占地面積和所提供居住條件分類，而從開發(fā)商的角度看，占地面積和寓所類型是最關(guān)鍵的因素，本案占地 ，屬大規(guī)模開發(fā)。C：矛盾或沖突 （ plication） ——R1 與 R2之間存在著的矛盾或沖突R1 R2低水平擴張，大規(guī)模簡單復(fù)制京津唐第一旅游度假勝地大眾化的旅游產(chǎn)品，以價格競爭為手段建立差異化的核心競爭力，實現(xiàn)項目價值最大化低消費的客戶群體 吸引中高端的客戶群34本報告是嚴(yán)格保密的。散客比例高達 70%，一般采取自駕游的方式，汽車多為中檔以上。豪斯登堡 成功的關(guān)鍵要素q定位理念q以荷蘭 14世紀(jì)的 “水城 ”作為模仿對象，原汁原味，具有濃郁的荷蘭風(fēng)格和歷史q實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護取得雙贏q總體規(guī)劃q以人為本的思想貫穿于建設(shè)和經(jīng)營過程，多樣化的旅游設(shè)施與 “鐘愛多樣性 ”的人之天性相符58本報告是嚴(yán)格保密的。通過國內(nèi)外成功案例的深度研究，世聯(lián)總結(jié)出旅游度假區(qū)致勝的 KPI體系 總體規(guī)劃生態(tài)保護： 保護原生態(tài)海灘、森林、湖泊，使其成為最大的價值點硬性指標(biāo)平面布局 ： 緊湊的總平面布局，開發(fā)區(qū)域在適宜地塊上集中開