【文章內(nèi)容簡介】 多來自大北京地區(qū)，多以自駕游為主，北京客戶為主流u 北京人短途出游頻率很高，具有較強的經(jīng)濟實力u 北京認可的短途旅行距離是 3個小時車程范圍，項目符合u 海島、溫泉的資源對北京及周邊客戶有很強的吸引力 北戴河發(fā)展較早，知名度高。本項目與之競爭不能只憑海灘資源，要有其他的吸引力，溫泉就非常好 …—— 唐山市豐潤新區(qū)熱電廠退休干部鄧女士喜歡旅游，周末 50%都會出去玩，短途旅行選擇 3個小時車程范圍，大部分去京郊，海邊溫泉非常有吸引力 …—— 中國公安大學團委書記 楊女士 濱海游客中，北京占 80~90%，天津占 5%，唐山占 10%。散客比例高達 70%，一般采取自駕游的方式，汽車多為中檔以上?！?新戴河芳馨園度假村總經(jīng)理 劉先生海島、溫泉對北京人很有吸引力，北京人很愛玩 …—— 北京天地集董事長 韓先生 44本報告是嚴格保密的。結論 2：消費者提出了諸如可持續(xù)發(fā)展、生態(tài)保護、控制開發(fā)強度等諸多要求u 消費首選自然山水風光，本案原生態(tài)海島資源優(yōu)勢明顯u 消費者普遍提出了保護生態(tài)環(huán)境，控制開發(fā)強度的要求短途旅游的主要目的就是放松，會選擇一些山水好的地方，人不要太多，景點不能過于吵雜，這樣自然氣息才能更濃厚一些 … —— 中國拆船公司副總經(jīng)理 趙先生更喜歡自然風光，自然的東西更能打動人，對旅游景點的娛樂設施要求不高，純自然的，生態(tài)的地方是首選 … —— 唐山新區(qū)熱電廠退休干部 鄧女士天津人出游更傾向于自然風光，而且對海比較有感情 …—— 天津金禧大酒店財務部 王先生中科院的方案太城市化，島上應有一片自然保護區(qū)，開發(fā)與保護相結合 …—— 樂亭旅游局副局長 李先生45本報告是嚴格保密的。結論 3 ：高爾夫深受北京中高端客戶的喜愛，能夠提升項目檔次個人認為短期度假應該選擇環(huán)境相對好一些（有山有水），安靜、人少一些的地方。像十三陵水庫的國際高爾夫球場，以前和朋友經(jīng)常過去，那邊有居住的地方，一般會在那里過夜 … —— 北京天地集團董事長 韓先生高爾夫很好，周邊很多朋友喜歡玩，但檔次要高 … —— 北京某外企管理人員 劉先生很喜歡高爾夫，周末經(jīng)常去玩 … —— 中國公安大學團委書記 楊女士u 高爾夫已經(jīng)成為北京中高端人群日常放松休閑、公關交際的主要方式u 海島高爾夫在北中國非常稀缺，能夠吸引國內(nèi)外高端客戶，提升項目檔次，建立良好形象46本報告是嚴格保密的。結論 4：作為北方的旅游度假區(qū)，應創(chuàng)造不同主題以應對四季分明的氣候變化u 需要打造不同的主題以應對季節(jié)變化u 中高端消費者提出開發(fā)溫泉、高爾夫、文化旅游和特色活動等良好建議 北方旅游季節(jié)性強，應該開發(fā)有文化底蘊的古跡，吸引有文化層次的人，解決淡季需求問題 … —— 中國拆船公司副總經(jīng)理 趙先生要注意人造景點的開發(fā)，實現(xiàn)冬季不閑、秋季不冷、夏季熱鬧的目標 …—— 樂亭海洋局局長 安先生溫泉主要能彌補冬季市場，對自駕車和豪華團客戶比較有吸引力，游客注重篝火晚會和特色餐飲 …—— 樂亭精石旅行社總經(jīng)理 劉女士經(jīng)常去陪客戶洗溫泉，打高爾夫 …—— 燃料公司黨委書記 蘇先生47本報告是嚴格保密的。結論 5：全面整合資源，適度建設吸引點，以滿足消費者多樣化的需求u 良好自然資源是吸引游客的前提u 增加各種游樂設施能夠滿足不同層次消費的需求u 親水性娛樂活動設施尤為重要希望增加潛水、蹦極、意外生存游、探險游，可以建設星級賓館、出海打魚碼頭、娛樂設施 … —— 樂亭精石旅行社總經(jīng)理 劉先生大部分游客認為本地的海濱浴場比別的地方好得多，但是相關娛樂設施缺乏，沒有酒吧、 KTV等場所，許多客人夜晚開車去港口開發(fā)區(qū)娛樂 … —— 新戴河芳馨園度假村總經(jīng)理 劉先生海濱景點要有水上娛樂設施，溫泉比較好，老少皆宜 …—— 天津市河西區(qū)教委教研室 孟女士自然風光類景點要有娛樂設施、特色景觀，綠化必不可少，新奇的娛樂設施非常有吸引力 …—— 天津市政府采購中心 于先生48本報告是嚴格保密的。結論 6：北京消費者可以承受較高的價格水平，可以作為爭取的主力客戶u 別墅和公寓是最受歡迎的產(chǎn)品類型u 北京高端客戶可接受價格在 100萬元以上，而天津、唐山等目標客戶能承受價格在 50萬左右如果有投資價值，會考慮購買度假物業(yè)， 200m2左右，單價 10,000左右 …—— 北京天地集團董事長 韓先生有購買第二居所的打算，傾向于聯(lián)排、獨棟別墅，承受價格在 50萬元以下 … —— 天津市政府采購中心 于先生只要有升值潛力就會考慮，比較認可本項目的前景，承受的價格在40萬左右 …—— 唐山市新區(qū)熱電廠 鄧女士有購買度假物業(yè)的意向，傾向于 250m2左右的別墅，庭院要大，可接受價格在 150萬左右（包括精裝修） … —— 中國公安大學團委書記 楊女士49本報告是嚴格保密的。深度訪談的重要結論u 依托大北京地區(qū)，以北京客戶為主u 可持續(xù)發(fā)展、生態(tài)、控制開發(fā)強度u 突出粗獷的地域特色，并創(chuàng)造不同主題應對季節(jié)變化u 在沙灘、溫泉、高爾夫上做足文章結論 2：作為京津塘第一旅游度假目的地，本項目應注意諸如可持續(xù)發(fā)展、生態(tài)保護、控制開發(fā)強度等要求 …結論 3：作為北方的旅游度假區(qū)，應創(chuàng)造不同主題以應對四季分明的氣候變化結論 4：全面整合資源，做足海灘、溫泉、高爾夫，滿足中高端消費者多樣化的需求結論 1：大北京地區(qū)中高層消費者是本案的目標客戶，北京消費者因其較高的價格承受能力，可作為爭取的主力客戶50本報告是嚴格保密的。成功案例借鑒51本報告是嚴格保密的。世聯(lián)對類似區(qū)域的開發(fā)進行了廣泛研究，并著重分析了其中的五個成功案例初步考慮案例u 豪斯登堡，日本u 京津新城，天津u 九華山莊，北京u 愉景灣，香港u 捕鯨人小鎮(zhèn)，美國佛州u Homestead，美國密歇根u Seaside，美國佛州u Lakeland village，美國加州u Mariner sands，美國佛州u Wintergreen turnaround，美國維州u Kiawah Island，美國南卡州u 布里克斯，美國佛羅里達豪斯登堡 京津新城捕鯨人小鎮(zhèn)?臨近主要大城市?擁有海灘 /溫泉 /高爾夫資源?明確的定位、發(fā)展規(guī)劃?地區(qū)性旅游熱點著重分析了其中的五個u 豪斯登堡，日本u 京津新城，天津u 捕鯨人小鎮(zhèn)，美國夏威夷u Seaside，佛羅里達u 基亞瓦合島，南卡萊羅那州seaside 基亞瓦合島52本報告是嚴格保密的。案例一：豪斯登堡，仿效荷蘭城市與建筑形式的生態(tài)旅游城u 區(qū)位：九州長崎縣佐世保市的大樹灣u 區(qū)外交通：有快速干線可以直達福岡縣和長崎機場，到福岡 1小時 45分鐘，到長崎機場 50分鐘u 規(guī)模： 占地 152萬平米，首期開發(fā) 118萬平米，年接待游客400多萬u 資源：大樹灣、荷蘭風情城鎮(zhèn)53本報告是嚴格保密的。以荷蘭 14世紀的 “ 水城 ” 作為模仿對象，具有濃郁的荷蘭風格和歷史u 開鑿 6公里長的觀光運河， 兩岸及海水防護堤用天然石塊砌筑，利用海水漲退之水位差進行運河換水u 城中禁止汽車駛入，北側主入口外有大片停車場，南側海灣設有碼頭與游艇， 南北向設置貫通全城公交路線舊城博物館碼頭區(qū)新城區(qū)風車區(qū)（出入口）基礎設施區(qū)觀光美食區(qū)森林公園區(qū)宮殿區(qū)別墅區(qū)公寓區(qū)騎馬區(qū)ABCDEFGHIKLMMBDCHAKFGEPPP54本報告是嚴格保密的。環(huán)境保護與經(jīng)濟發(fā)展 “ 雙贏 ” 的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略u 發(fā)展旅游業(yè)和商業(yè)服務為其支柱產(chǎn)業(yè)u 改良土壤，敷設地下排水管，種植花木，重現(xiàn)土地生機u 建設污水和垃圾處理設施u 集中敷設管線，便于安裝維修并利于城市景觀u 合理利用淡水，高標準排放，減少污染u 垃圾嚴格分類投放55本報告是嚴格保密的。城市構思從 “ 立異 ” 起步，突出文化與藝術品位，將 “ 特色 ” 發(fā)揮到極致u 6公里長的運河環(huán)繞并流貫全城，為游客增添水域風光u 建造荷蘭式風車群u 重要建筑準確模仿荷蘭現(xiàn)存歷史性古建筑u 建筑、街道、廣場充分體現(xiàn)人本主義思想u 中心與邊沿、高潮與序曲既對比又協(xié)調(diào)56本報告是嚴格保密的。多樣化的旅游設施與表演活動u 一應俱全的旅游設施：博物館與游樂、餐飲、購物、旅館、乘坐運河游艇與海上帆船，體驗 人與海的交流等u 富有藝術和文化色彩的園內(nèi)表演活動57本報告是嚴格保密的。豪斯登堡 成功的關鍵要素q定位理念q以荷蘭 14世紀的 “水城 ”作為模仿對象，原汁原味，具有濃郁的荷蘭風格和歷史q實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護取得雙贏q總體規(guī)劃q以人為本的思想貫穿于建設和經(jīng)營過程，多樣化的旅游設施與 “鐘愛多樣性 ”的人之天性相符58本報告是嚴格保密的。案例二：京津新城，雄踞京津?qū)毜?，璀璨明珠u 區(qū)位：位于天津市寶坻縣周良莊，距北京 98km，距天津40km，距唐山105kmu 區(qū)外交通：距津薊高速公路僅 200mu 規(guī)模： 占地， 計劃開發(fā)溫泉度假村、皇宮大酒店、高爾夫球場、教育基地、別墅、公寓等u 資源：溫泉，潮白河， 27洞高爾夫京津新城59本報告是嚴格保密的。溫泉地、水岸旁、果嶺上，新城誕生u 引入潮白河，形成小區(qū)內(nèi)景觀水系u 以高爾夫、碼頭建設社區(qū)景觀核心u 南北向干道和環(huán)狀道路組織社區(qū)交通u 溫泉度假村、皇宮大酒店、高爾夫練習場、風情商業(yè)街作為核心展示區(qū)u 核心展示區(qū)作為項目啟動區(qū)先期開發(fā)⑴ 帝景溫泉度假村 ⑸ 網(wǎng)球?qū)W校 ⑼ 18洞高爾夫⑵ 水上皇宮大酒店 ⑹ 高爾夫練習場 ⑽ 水上運動中心⑶ 羅馬廣場 ⑺ 國際風情商業(yè)街 ⑾ 珠江外國語學校⑷ 歌劇院 ⑻ 9洞高爾夫 ⑿ 高等教育基地125 6 78 910411123核心展示區(qū)889960本報告