【文章內(nèi)容簡介】 中心城區(qū)之后，成為新的城市商業(yè)副中心；城北片區(qū)的發(fā)展?jié)摿Σ淮?，但會有一定發(fā)展；城東片區(qū)的商業(yè)發(fā)展空間不大；[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ] 總結(jié)本報告是嚴格保密的。三、 城市微觀市場分析本報告是嚴格保密的。城市微觀市場分析 —— 思維導(dǎo)圖城市微觀市場分析 商業(yè)物業(yè) 辦公物業(yè) 酒店物業(yè)1. 各商業(yè)街、業(yè)態(tài)及主要商業(yè)項目對本項目定位的影響2. 昆山市商業(yè)物業(yè)的未來發(fā)展機遇及趨勢1. 純辦公物業(yè)（寫字樓）是否適合在昆山發(fā)展；2. 如果適合發(fā)展，產(chǎn)品特征和客戶特征分別是什么？3. 如果不適合發(fā)展，變通的產(chǎn)品形式是怎樣？4. 40年產(chǎn)權(quán)的商務(wù)辦公公寓是否有發(fā)展空間，在昆山的認可度如何，投資回報怎樣？1. 酒店物業(yè)如何細分？2. 昆山市酒店市場整體供求狀況及發(fā)展概況3. 昆山市最具備發(fā)展?jié)摿Φ募毞志频晔袌鍪鞘裁?？本報告是嚴格保密的。??各主要商 業(yè) 街分析二 ?各典型 業(yè)態(tài) 分析三 ?主要 競 爭 項 目分析四 ?對項 目的影響分析昆山市商業(yè)物業(yè)分析步驟城市微觀市場分析 商業(yè)物業(yè)本報告是嚴格保密的。各主要商業(yè)街分析商業(yè)街或 商圈性質(zhì) 功能組合 客群定位 輻射能力 發(fā)展趨勢人民路 傳統(tǒng)商業(yè)街 購物，少量餐飲和娛樂，復(fù)合商業(yè)街全客層 全市 集中商業(yè)增加，繼續(xù)全客層定位亭林路 成熟商業(yè)街 購物 中高檔，以中高收入女性為主全市 保持針對女性的中高檔次定位中山路 半成熟商業(yè)街 餐飲、休閑娛樂中檔，中高收入人群周邊 3公里左右 保持原定位北門路 成熟商業(yè)街 以社區(qū)商業(yè)為主，購物、服務(wù)占較大比例中低檔，周邊居民周邊 2公里 增加集中商業(yè)，形成中檔定位前進西路 新興商業(yè)區(qū) 購物、休閑、娛樂、文化等復(fù)合商業(yè)區(qū)中檔，全客層 周邊 3公里 最具發(fā)展?jié)摿Φ膹?fù)合商業(yè)區(qū)柏廬路 新興點狀商圈 購物為主，少量餐飲娛樂中高檔，以時尚女性為主周邊 3公里 形成塊狀商圈人民路、前進西路、柏廬路最具發(fā)展?jié)摿?，前兩者會形成?fù)合商業(yè)街區(qū)，后者形成女性時尚街區(qū) 各主要商業(yè)街分析城市微觀市場分析 商業(yè)物業(yè)本報告是嚴格保密的。各典型業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài) 基本立地條件參考 現(xiàn)有網(wǎng)點分布 市場容量 發(fā)展前景百貨 占地 7000 平米以上，面積 2023050000 平米，要求在該城市第一商圈，繁華地段，十字路最佳，商業(yè)氛圍濃郁較合理，存在適當(dāng)?shù)姆稚ⅲ继幱诔墒焐虡I(yè)地段隨著昆山商廈二店、太平洋百貨、巴黎春天的入駐，市場己基本飽和，新進入者風(fēng)險較大看好，隨著本地商業(yè)的升級，百貨將發(fā)揮主導(dǎo)作用大賣場 占地 10000 平米以上，面積 1400030000 平米，要求在該城市人口居住密集地帶，半徑 3公里范圍固定居民達到 20萬人以上，十字路口最佳，交通便利。較不合理，在西城區(qū)存在一定的過度布點，貼身競爭。在北城區(qū)缺乏網(wǎng)點分布。南城區(qū)隨著成熟，仍有市場空間未飽和，在新興的居住區(qū)或空白區(qū)域，存在市場機會看好中型餐飲 處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較合理，但布點較分散。除中山路之外，未形成有效聚集區(qū)未飽和，存在較大的升級機會，缺乏主題、商務(wù)餐廳看好休閑、娛樂 處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較分散，未形成有效聚集區(qū)未飽和，存在較大市場機會看好專業(yè)店、專賣店處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較集中，分布于現(xiàn)各主要商業(yè)街已飽和，面對百貨等大型業(yè)態(tài)的進入，存在威脅一般百貨業(yè)態(tài)已無市場機會，大賣場在特定區(qū)域存在空白，餐飲、休閑、娛樂主題定位存在明顯市場空間城市微觀市場分析 商業(yè)物業(yè)本報告是嚴格保密的。主要競爭項目分析競爭者 輻射能力 客群定位 檔次定位 業(yè)態(tài)關(guān)系 其他因素 總結(jié)人民路 重疊 全客層 中檔為主 各業(yè)態(tài)受一定影響。購物功能尤其沖突人行天橋的修建會使其不利影響加大回避購物功能，錯位經(jīng)營亭林路 重疊 中高收入女性中高檔 中高檔珠寶、女裝品牌店沖突回避此類業(yè)態(tài)中山路 無 中高收入人群中檔 不沖突 影響較小柏廬路（含萊茵廣場）重疊 時尚女性 中檔、高檔時尚購物沖突 影響較小柏廬路（中茵廣場）少量重疊 中高收入人群中檔 餐飲存在一定沖突 其規(guī)劃管理水平不佳，競爭威脅小影響較小前進西路少量重疊 全客層 中高檔 各業(yè)態(tài)受一定影響 影響大小取決于現(xiàn)有項目的進展情況影響未定，保持關(guān)注吉田國際重疊 全客層 中檔 大賣場沖突，餐飲、娛樂、休閑受一定影響產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營難度較大保持關(guān)注，盡量錯位經(jīng)營火車站南廣場重疊 未知 未知 可爭取形成互補關(guān)系未有詳細的規(guī)劃 保持關(guān)注，爭取整體協(xié)調(diào)發(fā)展人民路作為傳統(tǒng)商圈，隨著人行天橋的修建，其對本項目的威脅最為嚴重，本項目必須功能錯位，有效區(qū)隔城市微觀市場分析 商業(yè)物業(yè)本報告是嚴格保密的。對項目定位的影響分析典型業(yè)態(tài) 競爭關(guān)系 業(yè)態(tài)特點 趨勢判斷 項目地塊 總結(jié)百貨 不支持，與人民路、柏廬中路沖突不支持，要求成熟商圈前景看好 不支持業(yè)態(tài)立地條件，進深過小不具有發(fā)展條件大賣場 不支持。與吉田國際沖突支持 前景看好 不支持業(yè)態(tài)立地條件，進深過小大賣場不具備發(fā)展條件，標準超市可以引入餐飲 支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好 支持 建議組合發(fā)展休閑娛樂 支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好 支持，內(nèi)河可以利用建議組合發(fā)展專業(yè)店、專賣店不支持，與人民路沖突支持，可以組合集客前景一般 支持 建議配套對典型業(yè)態(tài)進行內(nèi)、外因素綜合研判城市微觀市場分析 商業(yè)物業(yè)本報告是嚴格保密的。商業(yè)發(fā)展機遇餐飲、休閑、娛樂以及新興服務(wù)業(yè)態(tài)是下一個商業(yè)發(fā)展機遇，應(yīng)跟隨百貨布局，或自行聚合布局。城市微觀市場分析 商業(yè)物業(yè)總結(jié)本報告是嚴格保密的。昆山市辦公物業(yè)分析思維導(dǎo)圖商務(wù)公寓寫字樓辦公物業(yè)可能的發(fā)展方向市場現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品優(yōu)勢客戶分析城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。二、三線城市辦公物業(yè)啟動與發(fā)展歷程萌芽階段 啟動階段 發(fā)展階段 成熟階段?辦公需要?住宅改辦公?草創(chuàng)型企業(yè)?住宅?無?改善環(huán)境?住宅立項、商務(wù)辦公?成長型中小企業(yè)?第一代商務(wù)公寓?位置?價格?交通?使用成本動因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征入駐公司特征客戶關(guān)注點?追求形象?純商務(wù)形象?迅速發(fā)展的中小企業(yè)?初具規(guī)模的企業(yè)?純寫字樓開始出現(xiàn)?位置?配套?硬件?商務(wù)氛圍?需求多樣化?多樣化?各種類型企業(yè) ?寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存?地段?服務(wù)?軟環(huán)境?健康、風(fēng)景世聯(lián)研究寫字樓 OR 商務(wù)公寓？城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定辦公物業(yè)的發(fā)展u產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是決定一個城市辦公物業(yè)發(fā)展狀況的最根本原因u第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達 ，對中高檔 辦公物業(yè)的需求就越小u中小型企業(yè)越多，對商住樓等中低檔辦公物業(yè)的需求就越大u昆山以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，對高檔寫字樓市場帶動不強，對中低檔辦公物業(yè)有較好的拉動作用昆山歷年三產(chǎn)結(jié)構(gòu)（ 19782023）數(shù)據(jù)來源：昆山統(tǒng)計年鑒 2023， 2023年昆山市經(jīng)濟和社會發(fā)展情況? 2023年，昆山公路貨運總量 4106萬噸，涉及個體經(jīng)濟 2989家? 貨物周轉(zhuǎn)量 ，涉及個體經(jīng)濟 ? 第二產(chǎn)業(yè)? 昆山第三產(chǎn)業(yè)主要是貿(mào)易物流行業(yè)? 2023年昆山私營工業(yè)企業(yè) 982家，產(chǎn)值 ；平均產(chǎn)值 2480萬城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。第三產(chǎn)業(yè)總量反映昆山寫字樓整體容量處于較低水平，經(jīng)驗值反映昆山寫字樓市場相對于整體房地產(chǎn)市場處于較低水平三產(chǎn) GDP總量 (億元 )寫字樓整體容量1200 大800～ 1200 中等800 較低一線寫字樓租金水平 (元 /平米 /月)商品房均價 (元 /平米 )R=R 寫字樓相對發(fā)展水平3 高2～ 3 中等2 較低昆山 =40/5000=%昆山 2023年第三產(chǎn)業(yè) GDP總值 元，寫字樓整體容量處于較低水平城市寫字樓發(fā)展水平評估模型上海北京廣州天津深圳武漢沈陽石家莊鄭州蘭州成都南京青島西安烏魯木齊0 1000 2023 3000 4000第三產(chǎn)業(yè) GDP(億元 )R城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。 50第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2023 % % %2023 % % %2023 % % %2023 % % 30%2023 % % %2023 % % %昆山的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不支持高檔純寫字樓的發(fā)展(1) 第二產(chǎn)業(yè)是昆山的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ，近幾年增長放緩。第三產(chǎn)業(yè)比重在 0 03年下降之后，近年開始緩慢增長。(2)在短期內(nèi)，第二產(chǎn)業(yè)的增長仍將維持，所占比重保持穩(wěn)定。第三產(chǎn)業(yè)在政府的倡導(dǎo)下可能會獲得一定的發(fā)展。(3)昆山在近 5年內(nèi)，仍屬于工業(yè)型城市，外資企業(yè)以及本地企業(yè)中以第二產(chǎn)業(yè)為主。不能支撐純寫字樓的開發(fā)。城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。物業(yè)名稱 開盤時間 項目類型 均價嘉裕國際廣場 2023年 6月 商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商業(yè)、酒店和辦公8000昆山新天地 2023年 8月 商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓9200LOFT企業(yè)家 2023年 11月 商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓7000誠泰國際商務(wù)廣場 2023年 5月 小高層商務(wù)寫字樓 7000利得國際 2023年 8月 純寫字樓 8000MP現(xiàn)代廣場 2023年 12月 純寫字樓 8500純寫字樓很少LOFT企業(yè)家是商務(wù)公寓新概念的領(lǐng)跑者昆山不適合發(fā)展純寫字樓 昆山是否適合發(fā)展商務(wù)公寓昆山市不適合發(fā)展純寫字樓，現(xiàn)有辦公多為工廠自建樓、改造型舊寫字樓和住宅性質(zhì)辦公物業(yè)，商務(wù)公寓概念剛起城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。昆山市辦公物業(yè)分析思維導(dǎo)圖商務(wù)公寓寫字樓辦公物業(yè)可能的發(fā)展方向市場現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品優(yōu)勢客戶分析城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。二產(chǎn)為主的相似城市 — 東莞1. 城市地位以及地理位置相似昆山 —— 江蘇省非龍頭城市，靠近上海。獨立的經(jīng)濟體，以電子產(chǎn)品等加工業(yè)為主。東莞 —— 廣東省非龍頭城市，靠近廣州。獨立的經(jīng)濟體，以電子產(chǎn)品加工業(yè)為主2. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相似以第二產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)在 50%以上，第三產(chǎn)業(yè)在 33%左右3. 經(jīng)濟總量相似昆山 2023年 GDP ， 2023年超過 930億；東莞 2023年 GDP ，2023年超過 1000億城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。東莞辦公物業(yè)市場在 2023和 2023年之間出現(xiàn)跳躍式增長2023年施工面積達 ，比 2023年的 54％?？罩棉k公、寫字樓面積　 04年批準預(yù)售寫字樓　 由于東莞經(jīng)濟規(guī)模的增大和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級，使得辦公物業(yè)市場的需求呈現(xiàn) 階梯式跳增 。2023年、 2023年，東莞辦公物業(yè)年均消化量約 20萬平方米跳躍式增長東莞參考市場的研究表明，市場由發(fā)展初期進入高速發(fā)展階段會面臨一個階梯式跳增期。昆山 2023年的 GDP水平接近東莞 2023年的水平，達到近 1000億 — 辦公物業(yè)階梯式跳增期的臨界點城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。酒店寫字樓商住樓 商住樓昆山商住公寓項目案例分析 —LOFT 企業(yè)家uLOFT企業(yè)家物業(yè)類型：酒店、商住公寓 , 寫字樓 u2023年 4月底入市， 8月底商住樓部分已經(jīng)售罄。uLOFT企業(yè)家作為 昆山首個提出商住公寓中LOFT概念 的地產(chǎn)項目，在開盤之后，受到了市場的熱捧。兩棟商住樓先于寫字樓售完。城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。昆山商住地產(chǎn)項目案例分析 —LOFT 企業(yè)家u50850平米的自由分隔辦公空間。u挑高 ，豪華裝修u首創(chuàng)昆山市集約式辦公配套，前臺接待、打字等辦公設(shè)置。u企業(yè)注冊、商務(wù)咨詢、代訂機票等集約式商務(wù)服務(wù)u光纖接入、無線上網(wǎng)； OTIS電梯u把租金付給自己的產(chǎn)權(quán)型辦公物業(yè)，專為 成長型公司 量身打造。LOFT企業(yè)家商住樓產(chǎn)品的自身優(yōu)勢u9月 6日市調(diào)當(dāng)天，從樓盤銷售代表處了解到： 購買 LOFT企業(yè)家的多為投資客，約占 75%左右。主要來自上海，蘇州以及昆山本地。u其余的自用客戶多