世聯(lián)_深圳_益田假日廣場綜合體項目定位報告_71(編輯修改稿)
2025-02-06 03:16 本頁面
【文章內容簡介】 酒店凈收益率還原利率返算價格(元 /平米 )豪華客房1000 45 20% 8% 19， 8451000 45 15% 8% 15， 0281000 45 20% 6% 25， 5681000 45 15% 6% 19， 176高級客房800 45 20% 8% 15， 876800 45 15% 8% 12， 022800 45 20% 6% 20， 454800 45 15% 6% 15， 340威尼斯酒店長包房返算酒店價格（收益年限為 50年）：V=A/I*[1(1/（ 1+I) N]公寓的溢價因素 —— 主動性 2.本項目以威尼斯酒店（ 1400017500元 /平米 ）作為價格參照系，預計可實現(xiàn)的最高價格為 1500016000 元 /平米資源因素 2.威尼斯酒店外企高級職員公務員傳統(tǒng)行業(yè)私營企業(yè)主 電子、制造業(yè)私企業(yè)主創(chuàng)意階層 金融、廣告資訊、 IT業(yè)金領GOLF 發(fā)燒友政府高級官員、事業(yè)單位高級管理層港人公寓的溢價因素 —— 主動性 3.城際商務人員 港深線、廣深線往來商務人士傳統(tǒng)主流豪宅客戶口岸 /港人社區(qū) 成熟、理性高消費人群華僑城客戶覆蓋范圍廣客戶因素 1.客戶覆蓋范圍廣公寓的溢價因素 —— 主動性 3.物業(yè)名稱 戶型 面積 樓層 裝修情況 租金 /租期 客戶特征描述 中旅廣場 3房 117 7 簡裝修 3800元 /月 韓國人，四口之家，子女就學于深圳大學 錦繡花園 4房 180 17 精裝家電齊 9500元 /月 日本人， 50歲左右，公司租房，喜歡錦繡環(huán)境 錦繡花園 3房 117 31 簡單裝修 3200元 /月日籍華人， 35歲左右，喜歡錦繡環(huán)境 美加廣場 5房 268 ——一般裝修 8000元 /月韓國人，與家人同住荔海樓 3房 117 23 一般裝修 4000元 /月臺灣人，四口之家海景酒店 三星度假商務11000元 /月（加收 10％服務費）主要為日本、韓國、意大利籍，集中在高科技行業(yè)，公司在科技園威尼斯酒店 五星度假 24000元 /月 (2周到 1年）澳洲、歐美客戶居多，為總經(jīng)理及高管人員沙河高爾夫會所酒店三星GOLF配套1000011000元 /月（ 2月以上）高爾夫會員，發(fā)燒友及商務人士深圳灣大酒店四星度假 15000元 /月 (12月）芬蘭籍 4個，國內 4個。認為長包酒店舒適安全。華僑城酒店長包房及高檔物業(yè)租用調研外籍客戶、外企高級職員對華僑城的區(qū)域認可度高，愿意支付高昂租金價格居住華僑城，華僑城對這一圈層客戶具強吸引力?？蛻粢蛩?2.特定圈層客戶公寓的溢價因素地段因素主動性被動性華僑城地鐵深南大道q退臺生態(tài)寫字樓q公寓外立面營造q華僑城窗口作用q威尼斯酒店商務停留點q客戶覆蓋范圍廣q鎖定特定圈層客戶——產(chǎn)品因素客戶因素資源因素概念和定位因素物業(yè)定位物業(yè)定位國際酒店公寓標準間 豪華間 行政套間 商務套間 豪華套間 總統(tǒng)套房威尼斯 面積 4550 5055 6065 70 75 250（ 3房）空置率 510％ 15％ 15% 20% 35% 50%深圳灣大酒店面積 4045 50 5560 6570 70 200左右空置率 10％ 15% 20% 25% 40% 70％戶型定位定位考慮的因素q標準化 —— 以酒店的標準間形式進行劃分q彈性化 —— 不同物業(yè)功能間彈性轉換q多產(chǎn)品 —— 易于進行戶型雙拼或三拼 /形成多種產(chǎn)品星級酒店的戶型分類q以以 40 ㎡㎡ 、 45 ㎡為基本單元㎡為基本單元q可拼合為可拼合為 85㎡、㎡、 90㎡、㎡、 120㎡㎡ …………公寓部分思路我們的最終客戶是誰？最終客戶的需求是怎樣？公寓如何實現(xiàn)高售價？我們的最終客戶是誰？—— 客戶定位外企高級職員公務員傳統(tǒng)行業(yè)私營企業(yè)主 電子、制造業(yè)私企業(yè)主創(chuàng)意階層 廣告、資訊、 IT業(yè)金領GOLF 發(fā)燒友政府高級官員、事業(yè)單位高級管理層港人客戶定位城際商務人員 港深線、
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