【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 擔(dān)綱設(shè)計(jì)，商業(yè)區(qū)由國(guó)際商業(yè)建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)家 英國(guó) BENOY公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，具有國(guó)際水準(zhǔn)； 寫(xiě)字樓的自動(dòng)化和第一太平戴維斯提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，以內(nèi)在最優(yōu)化的資源配置充分適應(yīng)未來(lái)國(guó)際商務(wù)市場(chǎng)的高速運(yùn)營(yíng)； 商業(yè)分主題有機(jī)的分布于建筑群中，造就北京新的商業(yè)形態(tài)； 公寓采用圍合式，擁有中央公園、組團(tuán)式綠化和水體，形成社區(qū)； 兩座極負(fù)盛名的超豪華五星級(jí)酒店； 展示中心、體育中心集合了部分社會(huì)職能。 經(jīng)營(yíng)方式 公寓租售并舉，其余均自行經(jīng)營(yíng)。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托 CBD； ?北京借助奧運(yùn)這一 催化劑 正在全力創(chuàng)建具有中國(guó)特色國(guó)際大都市。 內(nèi)因： ?超大規(guī)模，形成建筑集群效應(yīng)，成為名符其實(shí)的“城中城”； ?利用高檔次的寫(xiě)字樓和引入豪華五星級(jí)酒店帶動(dòng)整體形象； ?各功能物業(yè)均以完善的服務(wù)體系為先導(dǎo)； ?體育中心、展示中心提升社會(huì)形象。 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 模式一的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 優(yōu)越的地理位置 —— CBD/城市中心 便利的交通條件 —— 主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 —— 建筑面積 20萬(wàn)㎡以上 強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊 —— 超高層 /建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì) —— 各功能共融不互擾 功能化體系 五星級(jí)酒店 甲級(jí)寫(xiě)字樓 頂級(jí)酒店式 /服務(wù)式公寓 高檔 /中高檔購(gòu)物中心 專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) —— 物業(yè)管理 /經(jīng)營(yíng)管理 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 模式一的收益方式特征 功能類(lèi)別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營(yíng) 寫(xiě)字樓 銷(xiāo)售 /出租 商場(chǎng) 自行經(jīng)營(yíng) /出租 公寓 銷(xiāo)售 /出租 特征 各功能可自營(yíng)、銷(xiāo)售、出租，且互不依賴和影響 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 模式二案例 廣州中信廣場(chǎng) 模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex =office (主 ) +apartment(次 ) +hotel …… 深圳信興廣場(chǎng) 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場(chǎng) 中信廣場(chǎng)位廣州商業(yè)、金融繁盛的天河區(qū)天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線上，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)，北靠廣州火車(chē)東站、港穗直通火車(chē)站及地鐵二號(hào)線總站，步行僅需 8分鐘。 占地面積： 23,000平方米 總建筑面積： 320,000平方米 廣場(chǎng)組成：由一幢樓高 80層的商業(yè)大樓和兩幢 38層的酒店式公寓組 成，是集寫(xiě)字樓、公寓、商場(chǎng)于一體的甲級(jí)綜合智能型大廈。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場(chǎng) 定位為 廣州最頂級(jí)的超高層寫(xiě)字樓 超高層寫(xiě)字樓 +公寓 +小型購(gòu)物商場(chǎng) 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場(chǎng) 超高層寫(xiě)字樓部分 樓高： 80層，標(biāo)高 333米； 單層面積： 2500㎡； 電梯： 34部進(jìn)口日立高速升降梯； 停車(chē)場(chǎng)：地庫(kù)二層，共 900個(gè)車(chē)位。 寫(xiě)字樓部分平面圖 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場(chǎng) 公寓部分 中信廣場(chǎng)公寓樓位于中信廣場(chǎng)寫(xiě)字樓的左右兩翼，由兩幢 38層的大樓組成，總建筑面積達(dá) 69054平方米。 公寓的單元面積由 113至 237平方米不等，適合不同人士的需求。單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房?jī)?nèi)的用品一應(yīng)俱全。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場(chǎng) 購(gòu)物中心部分 中信廣場(chǎng)購(gòu)物城位于中信廣場(chǎng)的裙樓，樓高四層，每層的面積由 8000平方米至 10000平方米。一層經(jīng)營(yíng)世界品牌精品，二層以流行、時(shí)尚的品牌為主。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場(chǎng) 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，廣州市新發(fā)展的金融商務(wù)區(qū)中心； ?受益于城市東移，區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?IT業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群。 內(nèi)因： ?利用超高層寫(xiě)字樓樹(shù)立頂級(jí)形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖； ?以寫(xiě)字樓功能為核心，其他功能均為寫(xiě)字樓服務(wù)； ?公寓為寫(xiě)字樓提供較好的配套； ?舍棄了較大的裙樓商業(yè)利益，保證高檔寫(xiě)字樓所需大堂的昭示性。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 2/2） —— 深圳信興廣場(chǎng) 深圳信興廣場(chǎng)（地王大廈）位于深圳市金融中心區(qū)，周邊聚集了深圳大多數(shù)的銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)，為較成熟的商務(wù)中心。 物業(yè)高度： 384米 土地面積： 18,734平方米 地庫(kù)車(chē)位：兩層共 900個(gè)車(chē)位 物業(yè)管理：深圳熊谷物業(yè)管理有限公司 管理顧問(wèn)：梁振英測(cè)量師行 建成日期： 1996年 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 2/2） —— 深圳信興廣場(chǎng) 69層甲級(jí)寫(xiě)字樓 (單位面積由 127平方米起，全層共 2,161平方米 ) 34部進(jìn)口 三菱 升降機(jī)及 2部運(yùn)貨升降機(jī) 樓高 33層，提供 332個(gè)豪華服務(wù)公寓單位，面積由 68200平方米 實(shí)用率約 80% 每個(gè)單位均配備全套豪華家俬及電器 6部進(jìn)口 三菱 客用升降機(jī) 樓高五層，提供達(dá) 22,013平方米的商鋪面積 3部觀光升降機(jī)及 10部扶手電梯，方便游人穿梭各層 名店云集如 MaxMara、 Escada、 Bally、 HugoBoss、 Episode等 寫(xiě)字樓 公寓 商場(chǎng) 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 2/2） —— 深圳信興廣場(chǎng) 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，深圳金融商務(wù)區(qū)中心； ?金融業(yè)駐商形成產(chǎn)業(yè)的支撐。 內(nèi)因： ?利用超高層寫(xiě)字樓的頂級(jí)形象，深圳第一高樓擴(kuò)大知名度； ?從設(shè)計(jì)上將各部分功能獨(dú)立，各有出入口，做到互不干擾； ?建筑外觀形象突出，昭示性極強(qiáng)。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 模式二的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群 /未來(lái)商務(wù)核心區(qū) 強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊 —— 超高層 /建筑群 寫(xiě)字樓大堂昭示性 功能化體系 —— 寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 —— 商場(chǎng)、公寓 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 模式二的收益方式特征 功能類(lèi)別 收益方式 酒店 寫(xiě)字樓 銷(xiāo)售 /出租 商場(chǎng) 一般出租 公寓 銷(xiāo)售 /出租 特征 各功能可銷(xiāo)售或出租，公寓收益受寫(xiě)字樓租售情況的影響 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 模式三案例 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + office …… 上海商城 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例 —— 上海商城 上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域。 總建筑面積 。 由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有 472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、 25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例 —— 上海商城 定位為 上海頂級(jí)國(guó)