【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 服務(wù) ?HBO電視，寬帶上網(wǎng) ?停車方便 ?有會(huì)所、酒吧等休閑娛樂場(chǎng)所，服務(wù)高檔完善 ?裝修最好簡(jiǎn)單而有品質(zhì) ?居住區(qū)域安全有保證 ?優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理 ?能和一群同是自己圈子的朋友在一起，不會(huì)孤單 酒店式公寓客戶需求分析 41 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 酒店式服務(wù)公寓參考 標(biāo)準(zhǔn)配置 標(biāo)準(zhǔn)化自控管道輸送空調(diào)系統(tǒng) 相對(duì)寬大的露天生活空間 完善的廚房配套設(shè)施 無框架玻璃沐浴屏風(fēng) 高品質(zhì)裝飾材料貫穿始終 提供可供將來之需的家具組件 常規(guī)設(shè)施 高速電梯 私密性安全性極佳的地下停車場(chǎng) 獨(dú)立的客人停車場(chǎng) 地下儲(chǔ)藏室 緊急情況下用于電梯及照明的發(fā)電系統(tǒng) 使用選擇 長(zhǎng)期定居 臨時(shí)居?。ㄆ溆鄷r(shí)間需彈性出租和日常打理） 臨時(shí)居?。ㄆ溆鄷r(shí)間用于假期出租） 出租 輪流的假期客房預(yù)約 42 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 結(jié)論： 本項(xiàng)目適合酒店式公寓定位 戶型建議： 套數(shù)控制 以 40平米左右標(biāo)準(zhǔn)間為主，精裝修 為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，建議將總套數(shù)控制在 200套以內(nèi)。 其他建議 ?針對(duì)長(zhǎng)租客戶，裝修風(fēng)格體現(xiàn)時(shí)尚居家型 ； ?由商務(wù)酒店提供酒店式物業(yè)服務(wù)如洗衣服、更換被單、清洗衛(wèi)生間等，還可針對(duì)性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念。 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 定位分析 ?定位原則 ?小戶型公寓 ?酒店（酒店式公寓） ?寫字樓 ?商業(yè)性 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 淄博寫字樓市場(chǎng)調(diào)研 頤鴻大廈 贏環(huán)大廈 榮寶齋 園林大廈 鳳陽(yáng)大酒店 云龍大廈 發(fā)展大廈 中房大廈 鉆石大廈 租金 25元 /m2月 均價(jià) 3000 22元 /m2月 30元 /m2月 均價(jià) 2800 25元 /m2月 75元 /m2月 整層 57元/m2月 （ 9000平） 20元 /m2月 20元 /m2月 18元 /m2月 30元 / m2月 物業(yè)管理費(fèi) 公共部分管理費(fèi)包括在租金中，水電費(fèi)用自理 租金中包含物業(yè)管理費(fèi)用 1元 / m2 3元 /m2月 租金中包括水電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi) /m2月 /m2月 /m2月 / m2 配套 1部西子OTIS 電梯，外立面效果一般 兩部國(guó)產(chǎn)電梯 2部國(guó)產(chǎn)電梯 2部國(guó)產(chǎn)電梯 會(huì)議室 1容300人，2023元 /半天 會(huì)議室 1容600人，3000元 /半天 1部國(guó)產(chǎn)電梯 1部國(guó)產(chǎn)電梯 3部迅達(dá)電梯 2部官產(chǎn)電梯 出租 80％ 已售 50％ 投資占 20％；入住60％ 70％以上 95％ 98％ 98％ 98％ 95％ 80％ 45 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 片區(qū) 寫字樓市場(chǎng)調(diào)研 照片 名稱 租金 物業(yè)費(fèi) 業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)狀況 齊閩大世界 12－ 15 藥品、貿(mào)易等 一般，出租率約70％ 淄博科貿(mào)中心 約 14 無 貿(mào)易、化妝品、房地產(chǎn)、律師事務(wù)所、藥品、化工等 較好，出租率 90％以上 龍澤苑商務(wù)中心 約 13 無 建筑公司、房地產(chǎn) 較好，出租率100％ 46 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 典型樓盤分析： 淄博科貿(mào)中心 ? 位置：東一路 39號(hào)（東一路與商場(chǎng)東路交叉口西南角） ?共 9層，帶電梯，租金約14元 /m2/月，無樓層差價(jià)，無其他物業(yè)費(fèi)用。 ?租賃行業(yè)：貿(mào)易、化妝品、房地產(chǎn)、律師事務(wù)所、藥品、化工、信息服務(wù)等。 ? 整棟樓被淄博開發(fā)區(qū)精細(xì)化工研究所購(gòu)買，租價(jià)較低。 47 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 美食街 金晶大道 共青團(tuán)路 新村路 人民路 柳泉路 東一路 八大局寫字樓 淄博科貿(mào)中心 鉆石商務(wù)大廈 宏程名座 齊閩大世界 金豪大廈 龍澤苑商務(wù)中心 富麗商城 項(xiàng)目周邊寫字樓分布圖 48 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 張店城區(qū)寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀 ?寫字樓租金價(jià)格穩(wěn)定，月租金在 20— 30元 /平方米 ?寫字樓租賃狀況良好，但銷售周期長(zhǎng)，銷售難度大 不利于快速回收成本 租賃狀況 ?目前張店區(qū)寫字樓售價(jià)范圍在 1500— 4600 元 /平米 ?近幾年新開發(fā)寫字樓銷售周期普遍漫長(zhǎng)，銷售滯緩 ?目前在售寫字樓總體量較大 銷售狀況 ?寫字樓本身硬件配備不高，功能方面僅停留在辦公 ?寫字樓對(duì)停車位要求越來越高 產(chǎn)品特點(diǎn) 49 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 片區(qū)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)狀況 ? 項(xiàng)目緊鄰核心商圈，經(jīng)銷商、代理商對(duì)辦公及會(huì)議接待 有一定的潛在需求 ? 項(xiàng)目處于核心商業(yè)圈邊緣地帶，商圈內(nèi)部分商業(yè)行業(yè)有 一定的就近辦公需求 ?項(xiàng)目周邊尚沒有環(huán)境檔次較好的純寫字樓存在，客觀存 在辦公升級(jí)的有限需求 市場(chǎng)需求 雖然區(qū)域內(nèi)寫字樓并不成熟，寫字樓在本區(qū)域內(nèi)存 在一定的市場(chǎng)空間。但寫字樓業(yè)態(tài)受區(qū)域、地塊和價(jià)格 影響，并不是本項(xiàng)目的首選。如大規(guī)模上寫字樓，可能 會(huì)出現(xiàn)中關(guān)村、嬴環(huán)商務(wù)大廈等寫字樓銷售不利的狀況。 市場(chǎng)威脅 50 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 結(jié)論： 本項(xiàng)目可做較少體量的寫字樓 戶型建議： 套數(shù)控制 以 5070㎡小開間戶型為主 為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，建議將體量放小，總套數(shù)控制在 50套以內(nèi)，僅作為片區(qū)內(nèi)需求的適量補(bǔ)充和配合。 其他建議 可自由間隔；寫字樓定位為小面積“中小企業(yè)發(fā)展基地”，對(duì)形象和檔次要求并不很高，所以建議將寫字樓樓層放低，以避免售價(jià)和使用成本過高。 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?定位原則 ?小戶型公寓 ?酒店（酒店式公寓） ?寫字樓 ?商業(yè) 定位分析 52 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 中心路沿街商業(yè)調(diào)研 店名 位置 業(yè)態(tài) 面積 月租金 88褲業(yè) 美達(dá)沛客南臨 服裝 約 20m2 125 寶元體育 中心路商廈對(duì)過 體育用品 約 90m2 74 紅寶體育用品大觀園 中心路新華書店對(duì)過 體育用品 約 10m2 125 藝森電腦刻印社 中心路國(guó)美對(duì)面 打印 約 30m2 111 品牌折扣 中心路項(xiàng)目南臨 服裝 約 15m2 111 孚德專賣 中心路商行對(duì)過 鞋類 約 40m2 65 49褲業(yè) 中心路商行南 3鋪 服裝 約 25m2 100 謙祥茶荘 中心路商行對(duì)過偏南 茶類 約 60m2 42 53 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 美食街商圈沿街商業(yè)調(diào)研 店名 位置 業(yè)態(tài) 面積 月租金 曉霞褲業(yè) 西二路與共青團(tuán)路路口 服裝 約 40m2 40 諾基亞通訊 淄博劇院對(duì)過 手機(jī)通訊 約 60m2 33 永固五金 中心路與西二路路口 五金 約 160m2 26 水星家紡 西二路與美食街路口東 床上用品 約 240m2 65 萊爾維斯 西二路與美食街路口西 100米 服裝 約 60m2 180 54 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 核心商圈已建商業(yè)項(xiàng)目掃描 國(guó)美電器 王府井廣場(chǎng) 銀座 淄博商廈 規(guī)模 約 8000平方米 占地 20230平方米 約 10萬(wàn)平方米 區(qū)位 中心路 柳泉路與共青團(tuán) 路交匯點(diǎn) 柳泉路與共青團(tuán) 路交匯點(diǎn) 美食街 租金 約為營(yíng)業(yè)額的 21％，因商品利潤(rùn)而異。展臺(tái)維護(hù)費(fèi)用 600元 /月 150元 /m2月 ,可租 3年每年遞增，租金以 15％。 提點(diǎn) 21％ —— 業(yè)態(tài)規(guī)劃 4層：冰箱，洗衣機(jī)，冰柜 3層：彩電，碟機(jī)，發(fā)燒音響，線材 2層：灶具，熱水器，食品加工機(jī)，風(fēng)扇 1層：手記，數(shù)碼相機(jī)，電腦，電話 品牌服飾，黃金珠寶首飾，特色餐飲，西式連鎖快餐，異國(guó)風(fēng)味餐廳等 － 1層：食品及日常用品為主 的綜合超市 1層：化妝品，鞋 2層：女裝 3層：男裝 4層：家電 － 1層 :家電 1層：食品及日常用品為主 的綜合超市，化妝品，鞋 2層：女裝 3層：男裝 4層：兒童裝 …… 檔次定位 中高檔 中檔 高檔 中高檔 消費(fèi)者分析 城市內(nèi)主流客戶 城市內(nèi)主流客戶 城市內(nèi)高檔消費(fèi)人群 城市內(nèi)主流客戶 55 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 核心商業(yè)區(qū)已建商業(yè)項(xiàng)目掃描 科技器材大樓 美食街沿街小鋪 中心路沿街小鋪 商場(chǎng)東路沿街小鋪 規(guī)模 約 7000平方米 多為 1030平米小鋪 多為 1020平小鋪 多為 1020平小鋪 區(qū)位 中心路 美食街 沿中心路 商場(chǎng)東路 租金 2層： 40元 /m2月 3層： 22元 /m2月 209元 /m2月 80元 / m2月 60元 / m2月 業(yè)態(tài)規(guī)劃 電子器材，攝影測(cè)繪器材，五金工具，傳真機(jī)等 15家品牌服裝專門店或主題店， 9家餐飲店， 1家金店， 1家珠寶行，農(nóng)業(yè)銀行，眼睛店等 11家體育用品店，2家藥店， 2家復(fù)印店， 2家書店，聯(lián)通網(wǎng)通，工行，辦公用具，影視中心，孕童服飾等 12家電子電器變頻器等銷售店， 1家藥店， 1家五金經(jīng)銷，家電維修中心，一家鮮花超市 檔次定位 中檔 中檔 中低檔 中低檔 56 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 核心商業(yè)區(qū)在建商業(yè)項(xiàng)目掃描 華都名城 ?規(guī)模：總用地 11693平米，建筑面積 66581平米，商業(yè)地下一層 13691平米（小商場(chǎng)），地上 4層 20492平米；公寓 9609平米，寫字樓22791平米。 ?區(qū)位：中心路與共青團(tuán)路交口 ?營(yíng)銷模式： ?價(jià)格： ?戶型：公寓 80110平米（后改?。? 辦公 4670平米 ?物業(yè)類型： 商業(yè)＋公寓＋辦公 綜合體 ?商業(yè)業(yè)態(tài)： 國(guó)際名店城、華都國(guó)際通訊城、華都國(guó)際流行港 ?車位： 300多 57 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 核心商業(yè)區(qū)在建商業(yè)項(xiàng)目掃描 金寶島 ?建筑面積：