【文章內(nèi)容簡介】 項目可行性分析、土地儲備的論證和取得 主要職能： 公司投資分析、退出機(jī)制研究、資本運(yùn)作、 公司資產(chǎn)經(jīng)營管理、子公司業(yè)務(wù)運(yùn)作的指導(dǎo)與監(jiān)管 注：深色表示近期崗位設(shè)置，虛線為中期或者遠(yuǎn)期新增的部門和崗位 33 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 前期策劃和規(guī)劃設(shè)計管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動中的核心環(huán)節(jié) 項目決策 規(guī)劃設(shè)計 建設(shè)施工 市場銷售 物業(yè)管理 ? 項目決策質(zhì)量直接影響項目的市場定位和未來可能取得的收入 ? 規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量則對工程造價影響最大。如果在施工階段進(jìn)行設(shè)計變更，則會導(dǎo)致成本嚴(yán)重失控。同時，設(shè)計質(zhì)量還直接影響未來的銷售和物業(yè)管理 ? 因此，前期策劃工作是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)，特別是規(guī)劃設(shè)計工作更是重中之重，在組織設(shè)計時應(yīng)給予高度重視 60%70% 25%35% 5%10% 初步設(shè)計階段 施工設(shè)計階段 施工階段 不同階段對成本的影響程度 34 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 一般地，完整的市場營銷職能應(yīng)包含市場研究、營銷策劃和銷售三方面 樓盤面市 銷售策劃 廣告 促銷組合 渠道 廣告 媒體 公共關(guān)系 房產(chǎn) 展示交易會 網(wǎng)絡(luò)銷售推廣 營業(yè)推廣 人員銷售 人員培訓(xùn) 銷售培訓(xùn)公司 代理銷售 自主銷售 公益活動 促銷活動 前期策劃 市場定位 整體營銷規(guī)劃 客戶服務(wù) 市場研究 營銷策劃與銷售 市場分析 35 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 前期策劃需要敏銳的市場洞察和專業(yè)的策劃視角，公司過去主要依賴咨詢公司，但是職能劃分不清晰，建議暫時設(shè)置策劃助理承擔(dān)項目前期策劃的協(xié)調(diào)和溝通工作，未來視情況是否成部門 前期策劃 產(chǎn)品定位 過去前期策劃方案的審核和監(jiān)督職能主要由老板承擔(dān)，這種親力親為的模式不利于公司發(fā)展壯大 偉業(yè)咨詢公司 總經(jīng)理及副總 專業(yè)咨詢公司 營銷副總 轉(zhuǎn)變 策 劃 助 理 新增職能 36 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 目前銷售部承擔(dān)尾樓的銷售，市場研究及營銷職能弱化，售后服務(wù)職能由客戶服務(wù)部承擔(dān) 市場研究和營銷策劃缺位 營銷總監(jiān) 宋云山 銷售員 李爽、陳雪、李玲、李琦、高國濤 營銷助理 策劃助理 客服主管 張凱 客服部經(jīng)理 連軍 客服專員 白巍、劉勇軍 售后服務(wù) 部門職責(zé) 一、負(fù)責(zé)直接管理物業(yè)公司 二、負(fù)責(zé)交房 三、負(fù)責(zé)接待客戶投訴，聯(lián)系有關(guān)部門解決客戶投訴問題 四、負(fù)責(zé)客戶投訴中發(fā)現(xiàn)的問題總結(jié)經(jīng)驗制作案例庫 五、參與底商的租售和管理 37 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 為了加強(qiáng)市場營銷管理職能，同時保持策劃、銷售、客服的有效銜接，建議將這三種職能歸屬于營銷副總統(tǒng)管，同時銷售部增加銷售分析和客戶服務(wù)職能 ? 市場研究 ? 營銷策劃 ? 銷售和客戶分析 策劃助理（營銷部） 環(huán)境研究 ： ? 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? 政策環(huán)境 市場研究： ? 產(chǎn)品研究 ? 價格研究 ? 競爭對手研究 消費(fèi)者研究： ? 消費(fèi)者需求 ? 消費(fèi)者購買能力 項目定位 市場營銷 ： ? 項目銷售目標(biāo)的確定 ? 項目整體營銷策劃 ? 項目營銷預(yù)算 ? 營銷活動及工具整合管理 ? 外部專業(yè)公司的接觸、選擇與管理 客戶服務(wù) ? 辦理入住等手續(xù) ? 接待客戶投訴 ? 其他 銷售部 銷售 ： ? 營銷方案執(zhí)行 ? 日常銷售 客戶分析 ? 客戶檔案庫 ? 客戶分析 38 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)項目的“龍頭”，是銜接概念設(shè)計與具體施工的橋梁，考慮到該職能與工程管理結(jié)合更緊密，建議并入工程項目部 概念設(shè)計方案 交通組織 房型設(shè)計 環(huán)境規(guī)劃 結(jié)構(gòu) 設(shè)計公司 室內(nèi)裝飾 設(shè)計公司 環(huán)境景觀 設(shè)計公司 暖衛(wèi)電 設(shè)計公司 市政 設(shè)計公司 挖掘想法 梳理構(gòu)思 不斷深化 詳細(xì)、可實施 的設(shè)計圖紙 溝 通 總承包 設(shè)計公司 設(shè)計市場 招 標(biāo) 選擇 評價 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 景觀設(shè)計 配套設(shè)施 安全防范 智能化 生態(tài)環(huán)保 社區(qū)環(huán)境 室內(nèi)裝飾 功能設(shè)置 建筑風(fēng)格 ?房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、成本控制的關(guān)鍵在規(guī)劃設(shè)計階段。 ?設(shè)計是銷售策劃之本，是有效供給之源。 ?科學(xué)、實用的規(guī)劃設(shè)計控制能降低工程成本的 60％～ 70％ ? 該部分人員素質(zhì)是保證規(guī)劃管理、降低規(guī)劃設(shè)計成本的關(guān)鍵，應(yīng)由具有多年設(shè)計工作經(jīng)驗的專業(yè)技術(shù)人員承擔(dān) ? 部分房地產(chǎn)公司將該職能與預(yù)算部合并為一個部門；也有部分公司將該職能與工程部合并 39 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 考慮到公司現(xiàn)狀，目前在工程副總下設(shè)設(shè)計助理，時機(jī)成熟時，可單獨(dú)成立設(shè)計部 工程副總 總工 工程項目經(jīng)理 設(shè)計助理 專業(yè)工程師隊伍 只是成本中心，對工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制負(fù)責(zé) 負(fù)責(zé)與設(shè)計公司協(xié)調(diào)工作 40 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 對于幾個項目并存的公司，一般成立項目管理部，負(fù)責(zé)公司總體項目管理與控制，下設(shè)項目部，負(fù)責(zé)各個具體項目的日常管理，考慮到現(xiàn)狀，公司暫不變化，由工程項目部承擔(dān)工程項目建設(shè)職責(zé) 項目管理部 項目部 項目管理部的主要職能是工程招標(biāo)管理、采購管理，并負(fù)責(zé)各個項目運(yùn)作的管理與進(jìn)度控制 項目部負(fù)責(zé)具體項目的工程質(zhì)量管理、成本管理、進(jìn)度管理 項目部 項目部 采取 項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ，由公司內(nèi)部競聘產(chǎn)生項目經(jīng)理，全權(quán)負(fù)責(zé)具體項目的日常管理活動 41 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 對于外地項目或者項目規(guī)模較大，可以成立項目公司，同樣在現(xiàn)階段暫不變化 工程項目部 總經(jīng)理 其他部 營銷部 財務(wù)部 項 目 公 司 財務(wù)部 銷售部 項目公司根據(jù)公司的整體計劃和項目需要控制進(jìn)度、費(fèi)用、質(zhì)量，根據(jù)項目要求安排融資，有相當(dāng)?shù)淖灾鳈?quán) 項目管理部 42 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 完整的財務(wù)管理職能包括 企 業(yè) 經(jīng) 營 運(yùn) 作 財務(wù) 審計 稅務(wù) 會計 投資 預(yù)算 宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測 金融市場預(yù)測 資金供需預(yù)測 調(diào)度資金 ?... 資金籌措計劃 成本計劃 資金需要量計劃 利潤計劃 ?... 費(fèi)用計劃 調(diào)查投資環(huán)境 制定投資報告 分析投資效益 投資事項處理 ?... 匯總報表 計帳職能 對帳職能 考核經(jīng)濟(jì) 效益 ?... 稅法分析掌握 交稅納稅 稅務(wù)效益分析 稅務(wù)事項處理 ?... 股權(quán)審計 預(yù)算審計 投資審計 會計審計 ?... 稅務(wù)審計 注： 表示財務(wù)部門現(xiàn)有職責(zé) 財務(wù)管理職能 財務(wù)管理各職能具備的職責(zé) 43 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 審計是現(xiàn)代管理的重要職能之一，建議單獨(dú)設(shè)立審計部 參股公司 控股公司 項目公司 離任審計 預(yù)算審計 投資審計 會計審計 稅務(wù)審計 固定資產(chǎn)審計 項目審計 合同審計 職能部門 其他 44 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 預(yù)算作為一種將資源分配給特定活動的數(shù)字性計劃，是經(jīng)營計劃實施的工具之一，建議在財務(wù)部加強(qiáng)預(yù)算管理職能 預(yù)算的方法 增量預(yù)算 零基預(yù)算 預(yù)算的種類 收入預(yù)算 費(fèi)用預(yù)算 利潤預(yù)算 現(xiàn)金預(yù)算 資本支出預(yù)算 可變預(yù)算 固定預(yù)算 原料采購預(yù)算 生產(chǎn)預(yù)算 銷售預(yù)算 直接人工預(yù)算 制造費(fèi)用預(yù)算 管理費(fèi)用預(yù)算 售出產(chǎn)品成本預(yù)算 資本支出預(yù)算 預(yù)算損益表 預(yù)算資產(chǎn)負(fù)債表 預(yù)算現(xiàn)金流量表 直接材料預(yù)算 期末存貨預(yù)算 總預(yù)算圖 注：房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)與有形產(chǎn)品一樣，其生產(chǎn)過程抽象為與有形產(chǎn)品生產(chǎn)過程同一 45 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 此外，還需要加強(qiáng)融資分析、財務(wù)分析等財務(wù)管理職能 財務(wù)部職能 會計核算 財務(wù)管理 ? 會計核算 ? 會計體系維護(hù) ? 報表匯總 ? 工資發(fā)放 ? ?? ? 財務(wù)管理 ? 預(yù)算編制及管理 ? 融資計劃編制 ? 財務(wù)分析 ? ?? 未來需要加強(qiáng)的職能 出納 ? 現(xiàn)金出納 ? 客戶摟款接受 ? 銀行往來 ? 供應(yīng)商支付 ? ?? 46 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 目前人力資源部從事的多為事務(wù)性工作，其人力資源規(guī)劃、績效考核、培訓(xùn)等等管理職能基本沒有發(fā)揮，建議加強(qiáng)該部分職能 投入不足或者效果不好 完全沒有 現(xiàn)在的主要工作 職業(yè)生涯設(shè)計 招聘與培訓(xùn) 人力資源規(guī)劃 績效考核 人事檔案 社保管理 管理層考核 事務(wù)性工作 近期加強(qiáng) 中期、遠(yuǎn)期加強(qiáng) 47 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 而行政部主要負(fù)責(zé)后勤管理，管理職能發(fā)揮不足 行政部現(xiàn)有職能，主要是后勤服務(wù)職能，而 制度建設(shè)、監(jiān)督協(xié)調(diào)職能發(fā)揮不足 行政總監(jiān) 黃海濤 資產(chǎn)管理員 機(jī)要秘書 王欣 司機(jī) 陳文躍 前臺 劉丹 總經(jīng)理秘書 金蕊 部門職責(zé) 一、負(fù)責(zé)來訪人員的接待 二、負(fù)責(zé)公司非生產(chǎn)用固定資產(chǎn)、低值易耗品（包括辦公用品、書報刊物、勞保、福利用品）的計劃、采購與管理工作； 三、負(fù)責(zé)公司工商年檢、企業(yè)代碼登記； 四、負(fù)責(zé)公司公務(wù)車輛的調(diào)配、使用及交通安全管理工作； 五、負(fù)責(zé)公司員工的午餐和部分員工的住宿管理 六、負(fù)責(zé)公司會議管理 七、負(fù)責(zé)公司文檔管理和統(tǒng)一下發(fā) 八、負(fù)責(zé)公司信息化建設(shè)和網(wǎng)絡(luò)維護(hù) 九、負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他行政事務(wù) 48 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 考慮到公司現(xiàn)狀，建議將行政部和人力資源部合并改稱“綜合管理部”，同時加強(qiáng)內(nèi)部管理職能 綜合管理部 內(nèi)部管理 后勤管理 ? 內(nèi)部監(jiān)管、協(xié)調(diào)中心 ? 制度建設(shè) ? 內(nèi)部協(xié)調(diào) ? 會議管理 ? ?? ? 后勤保障中心 ? 非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)管理 ? 物業(yè)管理 ? 車輛管理 ? 安全保衛(wèi)管理 ? 食堂管理 ? ?? 該職能今后要著重發(fā)揮作用 人力資源管理 ? 人力資源管理中心 ? 人力資源規(guī)劃 ? 薪酬管理 ? 績效考核 ? 招聘培訓(xùn) ? 員工職業(yè)生涯規(guī)劃 ? ?? 49 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能調(diào)整說明 ? 新增 戰(zhàn)略管理 崗位，負(fù)責(zé)公司戰(zhàn)略規(guī)劃、計劃管理、投資管理 ? 成立 審計部 ，負(fù)責(zé)對總部及下屬公司進(jìn)行財務(wù)、業(yè)務(wù)、制度及領(lǐng)導(dǎo)離任審計 ? 新增 策劃助理 崗位，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)營銷策劃公司的工作銜接，制定項目定位和營銷方案 ? 新增 設(shè)計助理 崗位，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計咨詢公司的工作銜接，制定工程設(shè)計方案 新增機(jī)構(gòu)或者崗位 ? 財務(wù)部 增加預(yù)算管理、融資管理、財務(wù)分析職能 ? 合并 行政和人力資源部 為綜合管理部，并增加人力資源規(guī)劃、薪酬管理、員工職業(yè)規(guī)劃等職能 ? 客戶服務(wù)部 合并至銷售部 ? 工程部 更名為工程項目部，突出定位 變動部門 50 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 近期世博偉業(yè)公司的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計方案（虛線為臨時機(jī)構(gòu)） 總經(jīng)理 總經(jīng)理辦公會 營銷副總 工程副總 策 劃 助 理 銷 售 部 工 程 項 目 部 合 約 部 物 資 部 財 務(wù) 部 審計部 綜 合 管 理 部 戰(zhàn) 略 發(fā) 展 總工程師 設(shè) 計 助 理 信 和 管 理 公 司 腦 庫 文 化 公 司 戰(zhàn)略副總 項 目 拓 展 物 業(yè) 管 理 公 司 51 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 規(guī)劃設(shè)計 世博偉業(yè)公司經(jīng)營管理活動示意圖 戰(zhàn)略