房地產(chǎn)開發(fā)策劃方法培訓(xùn)教程(編輯修改稿)
2025-03-06 12:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 市場分析需求 供應(yīng)供應(yīng)市場市場需求需求市場市場銷售戶型? 為什么要研究宏觀市場– 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢影響房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，也影響購房者的購買能力與購買決策– 房地產(chǎn)行業(yè)在一個(gè)城市中的總供需關(guān)系主要決定價(jià)格– 房地產(chǎn)行業(yè)遵循一定的周期波動(dòng)規(guī)律宏觀市場? 所包含研究內(nèi)容– 宏觀經(jīng)濟(jì)（ GDP、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、人均可支配收入、消費(fèi)性支出、儲(chǔ)蓄存款、產(chǎn)業(yè)格局 … ）– 宏觀房地產(chǎn)市場（投資額、供應(yīng)量、銷售面積、開復(fù)工面積、土地開發(fā)面積、商品住宅均價(jià)）– 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)宏觀市場?市場成交量仍主要是大戶型，其中 140平米以上戶型的成交面積占總成交面積的比例在 4050%之間；其次為 90120平米和 120140平米； 90平米以上戶型面積所占比例在 80%以上。?通過成交面積比例分析， 90/70政策對 2023年并沒有產(chǎn)生巨大影響。受政策限制的項(xiàng)目于2023年年底零星上市，預(yù)計(jì) 2023年一季度后集中放量。07年 112月北京一手普通住宅各面積區(qū)間成交情況07年北京一手普通住宅成交分析07年住宅市場分析北京房地產(chǎn)市場宏觀研判 ? 示例一：北京216。固定資產(chǎn)投資快速上漲，其中房地產(chǎn)投資占有相當(dāng)高的比例， 09年約占 46%；216。房地產(chǎn)施工量除 08年受到一定影響外，整體維持較高的增長速度；216。銷售面積逐年增長， 09年達(dá) 123萬平米；216。三亞住宅成交價(jià)在第四季度大幅上漲， 12月市場整體成交均價(jià)達(dá) 13462元 /平米。房地產(chǎn)投資力度逐年加大，市場銷售量不斷走高，銷售價(jià)格快速上升? 示例二：三亞? 中觀市場 —— 區(qū)域市場分析– 供應(yīng)與需求– 客戶分析中觀市場? 定位：– 小戶型定位。全部為 4080平米的小戶型。– 東部商務(wù)圈。相比之下，炫特區(qū)所在區(qū)域位于東部兩大商務(wù)區(qū)之間，上接燕莎，下連國貿(mào)，其小戶型客群大于其它區(qū)域，所以，炫特區(qū) 30萬平方米都做成了純粹小戶型，為規(guī)模上的第一盤。– 生于 70年代。炫特區(qū)一開盤就準(zhǔn)確定位于 70年代，這正是東部職場主力的時(shí)間值和精神值。? 實(shí)際成交客戶：– 客群相當(dāng)年輕， 90％以上都是年輕人，集中分布在 2234歲之間；其二， 80％的客戶是自用型客戶，一些投資客也表示，先自己住一段時(shí)間再說；其三，客戶性質(zhì)也相當(dāng)純粹， 80％都是東部各大寫字樓的職業(yè)人士，有相當(dāng)多的高級經(jīng)理；其四，約 70%的客群是屬于專業(yè)人士，遍及貿(mào)易、工程、建筑、網(wǎng)絡(luò)、律師等各個(gè)行業(yè)；其五， 90%的人工作勤奮、生活積極，特別愿意與鄰里溝通，踴躍參加炫特區(qū)的各項(xiàng)活動(dòng)，并相當(dāng)認(rèn)可炫特區(qū)的品牌 …… ? 示例一? 炫特區(qū) —— 區(qū)域沒有同類供應(yīng)，預(yù)測到有相應(yīng)的需求，市場進(jìn)一步細(xì)分3梯 2戶的 A、 B座，戶型 350平方米3梯 4戶的 C、 D、 E座，戶型246， 205–– 準(zhǔn)確的定位準(zhǔn)確的定位–– 產(chǎn)品創(chuàng)新，精細(xì)化產(chǎn)品設(shè)產(chǎn)品創(chuàng)新，精細(xì)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)–– 精準(zhǔn)推廣（活動(dòng)）精準(zhǔn)推廣（活動(dòng)）? 示例二? 通用時(shí)代 —— 區(qū)域中高端產(chǎn)品供應(yīng)量大，競爭激烈，而高端產(chǎn)品供應(yīng)相比需求市場競爭風(fēng)險(xiǎn)更低? 客戶分析– 基本特征– 形成差異性的保證– 尋找客戶群中的市場空白– 尋找客戶心理上的市場空白馬斯洛的馬斯洛的 需求層次理論需求層次理論CBD輻射區(qū)的客戶基本構(gòu)成居住類客戶投資類客戶CBD的大中小白領(lǐng)地緣性居住客戶CBD投資客戶其他區(qū)域投資客戶解決基本居住問題高知、個(gè)性、品牌換房改善居住環(huán)境保值增值富余資金的安全渠道高性價(jià)比示例一：沿海賽洛城CBD二、三級輻射區(qū)客戶的基本構(gòu)成30~40萬40~50萬50~70萬70~90萬90~120萬120~150萬＞ 150萬限定細(xì)分市場的選擇—— 確定客戶層面萬萬萬萬萬萬＞ 萬核心客戶群重點(diǎn)客戶群重點(diǎn)客戶群邊緣客戶群案例二：通州某項(xiàng)目客戶分析人群屬性人群屬性 城市戶籍人口城市戶籍人口(通州原居民通州原居民 )農(nóng)村戶籍人口農(nóng)村戶籍人口(農(nóng)村人口農(nóng)村人口 )人戶分離遷入人口人戶分離遷入人口(城市新移民城市新移民 ) 其它暫住人口其它暫住人口人群定義 擁有非農(nóng)業(yè)戶口的常住人群擁有農(nóng)業(yè)戶口的常住人群主要是由于購買商品房從北京市區(qū)來通州中心城居住，但戶口不在通州的人口居住時(shí)間超過 1年的外來務(wù)工或經(jīng)商人口2023年數(shù)量 約 約 約 約 2023年
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