房地產(chǎn)開發(fā)策劃方法培訓(xùn)教程-全文預(yù)覽
【正文】 示例二– 大興原生墅項(xiàng)目對(duì)成樹的保留微觀分析 —— 地塊尺度? 示例三– 萬(wàn)科水晶城對(duì)工業(yè)建筑的保留微觀分析 —— 地塊尺度針對(duì)本項(xiàng)目的大盤分析針對(duì)本項(xiàng)目的大盤分析 ：本項(xiàng)目占地面積 424畝（整個(gè)地塊占地 1700畝），在天津?qū)儆诖蟊P項(xiàng)目規(guī)模大配套需求更強(qiáng)銷售周期長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)分散物業(yè)功能復(fù)合檔次 /產(chǎn)品多元客群放大銷售壓力大與區(qū)域發(fā)展聯(lián)動(dòng)先做區(qū)域居住商業(yè)休閑景觀先行做足配套人文引導(dǎo)天津某項(xiàng)目基于規(guī)模的分析微觀分析 —— 地塊尺度? 示例四東： 100米高國(guó)貿(mào)大廈， 4層的舊式家屬樓，外側(cè)為青城公園南： 6層的內(nèi)蒙古進(jìn)出口貿(mào)易公司大樓和 4層的舊式家屬樓西： 公園西路，外側(cè)是民族飯店和呼市商業(yè)銀行北： 中山西路，正對(duì)面是新建的假日酒店公園西路中山西路國(guó)貿(mào)大廈假日酒店青城公園4層家屬住宅樓本案所在進(jìn)出口貿(mào)易公司大樓? 示例五– 呼和浩特項(xiàng)目微觀分析 —— 地塊尺度對(duì)地塊南側(cè)建筑存對(duì)地塊南側(cè)建筑存在日照遮擋問(wèn)題在日照遮擋問(wèn)題形象破舊，但形象破舊，但層高很低，基層高很低，基本無(wú)大的影響本無(wú)大的影響破舊的建筑和較差破舊的建筑和較差的衛(wèi)生條件，影響的衛(wèi)生條件，影響地段價(jià)值，同時(shí)還地段價(jià)值，同時(shí)還存在道路問(wèn)題存在道路問(wèn)題距離近，東向?qū)σ暰嚯x近，東向?qū)σ?，影響?guī)劃設(shè)計(jì)；，影響規(guī)劃設(shè)計(jì)；建筑高對(duì)建筑高對(duì) “標(biāo)志性標(biāo)志性 ”形成競(jìng)爭(zhēng)。216。 167。167。未來(lái)價(jià)值也將得到不斷的提升。調(diào)整優(yōu)化中心城區(qū)及近郊地區(qū)布局，形成 “ 中心城區(qū) +外圍組團(tuán) ” 布局結(jié)構(gòu)。專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的方法? 各大顧問(wèn)機(jī)構(gòu)都有各具特色的研究體系– 實(shí)質(zhì)：研究?jī)?nèi)容基本一致，只是存在形式上的差異，區(qū)別在于側(cè)重點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)的差異? 仲量聯(lián)行? 戴德梁行? 華高萊斯? 中原? 偉業(yè)? 世聯(lián)顧問(wèn)? 金網(wǎng)絡(luò)? 王志綱工作室? 世邦魏理仕? 成業(yè)行華高萊斯開發(fā)目標(biāo)本體條件界定項(xiàng)目面臨問(wèn)題? 區(qū)域研究? 機(jī)會(huì)研究? 模式研究? 案例研究戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會(huì)研究確定項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略界定項(xiàng)目面臨問(wèn)題分析思路結(jié)果構(gòu)成SCQ解析項(xiàng)目整體價(jià)值定位世聯(lián)顧問(wèn)SCQ基本結(jié)構(gòu)情境 （ Situation）（公認(rèn)事實(shí)）沖突 （ Complication）（推動(dòng)情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）疑問(wèn) （ Question ）(分析存在的問(wèn)題 )需要完成某項(xiàng)任務(wù)存在某個(gè)問(wèn)題存在某個(gè)問(wèn)題采取了某項(xiàng)行動(dòng)發(fā)生了妨礙我們完成任務(wù)的事情知道解決的方法有人提出一項(xiàng)解決方案行動(dòng)未能奏效我們應(yīng)該怎么辦我們?nèi)绾螌?shí)施解決方案該方案是否正確為什么沒能奏效用地市場(chǎng) 項(xiàng)目定位 開發(fā)商政策我們常用的分析工具： “ 四把尺子 ”? 四把尺子是住宅項(xiàng)目的四把尺子? 四把尺子是項(xiàng)目分析的過(guò)程而不是結(jié)果? 四把尺子是正在不斷修正和完善的四把尺子策劃工作的四把尺子策劃工作的四把尺子項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況用地分析用地分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析政策分析政策分析開發(fā)商分析開發(fā)商分析四把尺子四把尺子分析過(guò)程分析過(guò)程基本假設(shè)基本假設(shè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位核心問(wèn)題核心問(wèn)題/項(xiàng)目特性項(xiàng)目特性綜合分析綜合分析概念規(guī)劃概念規(guī)劃產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位用地分析 市場(chǎng)分析政策分析開發(fā)商分析策劃工作的四把尺子項(xiàng)目研究與策劃應(yīng)采用螺旋上升項(xiàng)目研究與策劃應(yīng)采用螺旋上升 ““ 刷油漆式刷油漆式 ”” 的工作方法的工作方法四把尺子 之 用地分析宏觀分析城市尺度中觀分析區(qū)域尺度微觀分析地塊尺度宏觀分析 —— 城市尺度? 城市功能 —— 在城市結(jié)構(gòu)中的地位– 區(qū)域的功能特征（經(jīng)濟(jì)、人文、產(chǎn)業(yè)）– 區(qū)域的認(rèn)可度（檔次、形象、特性）– 區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)? 城市印象 —— 在人們心理中的地位 是指人們對(duì)某一區(qū)域在整個(gè)城市歷史發(fā)展過(guò)程遺留下來(lái)的約定俗成的認(rèn)識(shí)，這種認(rèn)識(shí)通常會(huì)影響人們對(duì)該地區(qū)整體概念形成，進(jìn)而影響人們對(duì)該區(qū)域價(jià)值的評(píng)價(jià)? 示例一– 看北京的城市結(jié)構(gòu)? 攤大餅的環(huán)線結(jié)構(gòu)（從二環(huán)到七環(huán)）? 從 “ 東富西貴，南貧北賤 ” 到“ 東富西貴，北旺南貧 ”? CBD、中關(guān)村、亞運(yùn)村若干重點(diǎn)區(qū)域? 上風(fēng)上水與下風(fēng)下水? 城市空間結(jié)構(gòu) —— 兩軸兩帶多中心宏觀分析
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