房地產(chǎn)開發(fā)策劃方法培訓(xùn)教程-全文預(yù)覽
【正文】 示例二– 大興原生墅項目對成樹的保留微觀分析 —— 地塊尺度? 示例三– 萬科水晶城對工業(yè)建筑的保留微觀分析 —— 地塊尺度針對本項目的大盤分析針對本項目的大盤分析 ：本項目占地面積 424畝（整個地塊占地 1700畝），在天津?qū)儆诖蟊P項目規(guī)模大配套需求更強(qiáng)銷售周期長風(fēng)險分散物業(yè)功能復(fù)合檔次 /產(chǎn)品多元客群放大銷售壓力大與區(qū)域發(fā)展聯(lián)動先做區(qū)域居住商業(yè)休閑景觀先行做足配套人文引導(dǎo)天津某項目基于規(guī)模的分析微觀分析 —— 地塊尺度? 示例四東： 100米高國貿(mào)大廈， 4層的舊式家屬樓，外側(cè)為青城公園南： 6層的內(nèi)蒙古進(jìn)出口貿(mào)易公司大樓和 4層的舊式家屬樓西： 公園西路，外側(cè)是民族飯店和呼市商業(yè)銀行北： 中山西路，正對面是新建的假日酒店公園西路中山西路國貿(mào)大廈假日酒店青城公園4層家屬住宅樓本案所在進(jìn)出口貿(mào)易公司大樓? 示例五– 呼和浩特項目微觀分析 —— 地塊尺度對地塊南側(cè)建筑存對地塊南側(cè)建筑存在日照遮擋問題在日照遮擋問題形象破舊，但形象破舊，但層高很低，基層高很低，基本無大的影響本無大的影響破舊的建筑和較差破舊的建筑和較差的衛(wèi)生條件，影響的衛(wèi)生條件，影響地段價值，同時還地段價值，同時還存在道路問題存在道路問題距離近，東向?qū)σ暰嚯x近，東向?qū)σ?，影響?guī)劃設(shè)計；，影響規(guī)劃設(shè)計；建筑高對建筑高對 “標(biāo)志性標(biāo)志性 ”形成競爭。216。 167。167。未來價值也將得到不斷的提升。調(diào)整優(yōu)化中心城區(qū)及近郊地區(qū)布局，形成 “ 中心城區(qū) +外圍組團(tuán) ” 布局結(jié)構(gòu)。專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)的方法? 各大顧問機(jī)構(gòu)都有各具特色的研究體系– 實質(zhì)：研究內(nèi)容基本一致，只是存在形式上的差異，區(qū)別在于側(cè)重點和優(yōu)勢的差異? 仲量聯(lián)行? 戴德梁行? 華高萊斯? 中原? 偉業(yè)? 世聯(lián)顧問? 金網(wǎng)絡(luò)? 王志綱工作室? 世邦魏理仕? 成業(yè)行華高萊斯開發(fā)目標(biāo)本體條件界定項目面臨問題? 區(qū)域研究? 機(jī)會研究? 模式研究? 案例研究戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會研究確定項目發(fā)展戰(zhàn)略界定項目面臨問題分析思路結(jié)果構(gòu)成SCQ解析項目整體價值定位世聯(lián)顧問SCQ基本結(jié)構(gòu)情境 （ Situation）（公認(rèn)事實）沖突 （ Complication）（推動情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）疑問 （ Question ）(分析存在的問題 )需要完成某項任務(wù)存在某個問題存在某個問題采取了某項行動發(fā)生了妨礙我們完成任務(wù)的事情知道解決的方法有人提出一項解決方案行動未能奏效我們應(yīng)該怎么辦我們?nèi)绾螌嵤┙鉀Q方案該方案是否正確為什么沒能奏效用地市場 項目定位 開發(fā)商政策我們常用的分析工具： “ 四把尺子 ”? 四把尺子是住宅項目的四把尺子? 四把尺子是項目分析的過程而不是結(jié)果? 四把尺子是正在不斷修正和完善的四把尺子策劃工作的四把尺子策劃工作的四把尺子項目基本情況項目基本情況用地分析用地分析市場分析市場分析政策分析政策分析開發(fā)商分析開發(fā)商分析四把尺子四把尺子分析過程分析過程基本假設(shè)基本假設(shè)經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)濟(jì)測算市場定位市場定位核心問題核心問題/項目特性項目特性綜合分析綜合分析概念規(guī)劃概念規(guī)劃產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位用地分析 市場分析政策分析開發(fā)商分析策劃工作的四把尺子項目研究與策劃應(yīng)采用螺旋上升項目研究與策劃應(yīng)采用螺旋上升 ““ 刷油漆式刷油漆式 ”” 的工作方法的工作方法四把尺子 之 用地分析宏觀分析城市尺度中觀分析區(qū)域尺度微觀分析地塊尺度宏觀分析 —— 城市尺度? 城市功能 —— 在城市結(jié)構(gòu)中的地位– 區(qū)域的功能特征（經(jīng)濟(jì)、人文、產(chǎn)業(yè)）– 區(qū)域的認(rèn)可度（檔次、形象、特性）– 區(qū)域的發(fā)展趨勢? 城市印象 —— 在人們心理中的地位 是指人們對某一區(qū)域在整個城市歷史發(fā)展過程遺留下來的約定俗成的認(rèn)識，這種認(rèn)識通常會影響人們對該地區(qū)整體概念形成，進(jìn)而影響人們對該區(qū)域價值的評價? 示例一– 看北京的城市結(jié)構(gòu)? 攤大餅的環(huán)線結(jié)構(gòu)（從二環(huán)到七環(huán)）? 從 “ 東富西貴，南貧北賤 ” 到“ 東富西貴，北旺南貧 ”? CBD、中關(guān)村、亞運村若干重點區(qū)域? 上風(fēng)上水與下風(fēng)下水? 城市空間結(jié)構(gòu) —— 兩軸兩帶多中心宏觀分析
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