房地產(chǎn)開發(fā)用地概論-全文預(yù)覽
【正文】 性，在實踐中存在一定的弊端，主要是受人為因素干預(yù)比較大，易導(dǎo)致隨意減收或者免收土地使用權(quán)出讓金，給政府造成經(jīng)濟損失。合同約定的土地使用年限屆滿，除申請續(xù)期經(jīng)依法批準(zhǔn)外，國家 無償 收回土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物。 出讓方式 國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理 （ 2）劃撥土地使用權(quán)出租 （ 3）劃撥土地使用權(quán)抵押 （ 4）對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，縣級以上人民政府土地部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。 四、開發(fā)用地的取得 ? 方式 – 按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：獲取土地使用權(quán)的基本方式有： ?土地劃撥 ?土地出讓 ?土地轉(zhuǎn)讓 土地劃撥 土地劃撥 土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。為達此目的，首先要用全局的觀點來考慮問題；其次要認真調(diào)查研究，充分掌握第一手材料；再次要透過表面看本質(zhì)，通過資料分析，找出關(guān)鍵所在。 沿邊發(fā)展理論 城市將主要沿著鐵路或公路道邊、江河岸邊、境界邊發(fā)展，沿邊地段是好的地段。 高走理論 市場向地勢高處發(fā)展，明顯高于周圍地區(qū)的地段是好的投資地段。 開發(fā)中的土地 （已經(jīng)完成區(qū)域規(guī)劃，具備基本的水、電、路等保障的地區(qū)，多指城鎮(zhèn)周圍的郊區(qū)或新開發(fā)區(qū)） 價格適中、投資后的增值潛力大 已開發(fā)土地 （指已經(jīng)具備城鎮(zhèn)規(guī)模的土地） 西方發(fā)達國家：土地價格高，可供利用空間少，建筑規(guī)模和居住人口已趨于飽和，需求少，日后升值的可能性不會太大。 ◆ 社會條件：地塊附近城市基礎(chǔ)設(shè)施、附近房地產(chǎn)狀況、社會治安狀況、政局穩(wěn)定情況等 ◆ 環(huán)境條件：空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視覺效果（房地產(chǎn)平面布局、立面效果，各種用線的懸掛狀態(tài)，各種牌桿的樹立狀態(tài)）、清潔程度 1. 地段影響因素分析 ◆ 經(jīng)濟條件：當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、物價水平、工資水平、儲蓄利率、投資水平等 ◆ 政策限制：價格限制、稅收限制（種類、稅負、穩(wěn)定程度）、優(yōu)惠政策、土地制度。 二、房地產(chǎn)開發(fā)用地 ? 開發(fā)用地的必備條件 國有用地 – 根據(jù)中華人民共和國《土地法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)， 只有國有土地 才能投入房地產(chǎn)開發(fā)； – 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才可用于房地產(chǎn)開發(fā)； 城市用地 開發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于 城市規(guī)劃區(qū) 的，適合開發(fā)企業(yè)進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的 國有土地 。 土地的所有權(quán)：占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)、受益權(quán) 我國的土地使用政策 ? 國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓； ? 房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的只是開發(fā)用地的使用權(quán)。房地產(chǎn)概論 —— 第三講 房地產(chǎn)開發(fā)用地 房地產(chǎn)開發(fā)用地 ? 我國 現(xiàn)行土地制度 ? 房地產(chǎn)開發(fā)用地 ? 房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇 ? 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得 ? 開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用 ? 閑置土地的處理 一、我國現(xiàn)行土地制度 我國的土地所有制度 ? 中華人民共和國實行土地的社會主義 公有制 ，即 全民所有制 和勞動群眾 集體所有制 。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。土地抵押是發(fā)揮土地金融作用的融通資金的方法。 ◆ 自然條件：與市中心的距離、土地的承載力、地形地勢、地塊面積、地塊形狀、日照、風(fēng)力和風(fēng)向、溫度、降水量、自然災(zāi)害等。 ◆ 國際關(guān)系：國際關(guān)系的好壞，決定著邊境地區(qū)地段的好壞 ◆ 選擇最有升值潛力的
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