【正文】 所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。一切征用和使用土地的單位和個(gè)人，必須堅(jiān)持精打細(xì)算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地堅(jiān)決反對(duì)征而不用，多征少用，浪費(fèi)土地的錯(cuò)誤做法。 安置補(bǔ)助費(fèi)是指國(guó)家征用農(nóng)地時(shí)，為了妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活所支付安置補(bǔ)助費(fèi)用，包括勞動(dòng)力安置費(fèi)和生活補(bǔ)助費(fèi)。使用期滿，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)土地的原狀，及時(shí)歸還。 ? （ 3）已動(dòng)工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)面積 1/3，或投資額不足總投資額 25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的。土地管理部門從征地總費(fèi)用中提取征地管理費(fèi)的比率，按不同地區(qū)的具體情況分別確定，一般為 1%～ 2%。如由于急需用地必須鏟除時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按不同作物的實(shí)際產(chǎn)量、不同生長(zhǎng)期，給予相應(yīng)補(bǔ)償。 國(guó)家征用集體所有的土地時(shí)直接對(duì)土地支付的補(bǔ)償費(fèi)用，其實(shí)質(zhì)是對(duì)土地收益的補(bǔ)償。 （ 2）要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征地單位給予經(jīng)濟(jì) 補(bǔ)償。 ? 程序 – 發(fā)布拍賣公告 – 拍賣 – 簽約、領(lǐng)取土地使用證書 土地使用權(quán)出讓合同 ? 合同示范文本：宗地出讓和成片開發(fā)土地出讓合同 ? 合同的主要條款 ◆總則 ◆出讓地塊的范圍、面積、使用年限和地塊用途； ◆土地費(fèi)用及支付； ◆土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押：主要指明受讓方進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押行為的前提條件，規(guī)定辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押應(yīng)遵循的原則和程序。 （ 5）劃撥土地使用權(quán)的收回：土地使用者因遷移、解散、撤消、破產(chǎn)、或者其他原因而停止使用土地的，或根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求，政府可以無償收回土地使用權(quán)。原因在于環(huán)境干擾小，有居高臨下感覺；景觀效果好。 ? 土地使用權(quán) – 使用 – 收益 – 轉(zhuǎn)讓，將出讓獲得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括贈(zèng)與、交換、出售、分割、合并、分立等。 開發(fā)用地的類型 ? 按照土地利用性質(zhì)和功能劃分 – 居住用地 – 公共設(shè)施用地 – 工業(yè)用地 – 倉(cāng)儲(chǔ)用地 – 對(duì)外交通用地 – 道路廣場(chǎng)用地 – 市政公用設(shè)施用地 – 綠地 三、房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇 1. 地段影響因素分析 ◆ 市場(chǎng)供求行情：地塊需求呈上升趨勢(shì)，價(jià)格必然上揚(yáng)，好的地塊。 ◆ 總攬全局選擇投資地段 房地產(chǎn)投資地段僅是城市土地的一個(gè)組成部分，因此，必須從城市的整個(gè)布局、整個(gè)城市規(guī)劃的全局角度來考察地塊的投資利弊。 土地使用權(quán)出讓 出讓年限 土地使用權(quán)出讓的最高年限按出讓土地用途分別確定： ? 居住用地 70年； ? 工業(yè)用地 50年； ? 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年； ? 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年； ? 綜合或其他用地 50年。 ? 土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 （ 2）保證國(guó)家建設(shè)用地原則：在征用土地時(shí)，應(yīng)反對(duì)兩個(gè)極端，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國(guó)家征用；二是大幅度提高征地費(fèi)用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。安置補(bǔ)助費(fèi) 按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。 （ 6） 耕地占用稅。 閑置土地的處理 （ 1）征收土地閑置費(fèi)：超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可征收相當(dāng)于出讓金百分之二十 以下的土地閑置費(fèi)。開發(fā)企業(yè)在提出用地申請(qǐng)后，應(yīng)著手辦理有關(guān)征地包干手續(xù)，與土地管理部門簽訂征地費(fèi)用包干協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。征用土地上的青苗，在不影響建設(shè)工程正常進(jìn)行的情況下，應(yīng)等待農(nóng)民收獲。 集體土地征用 （ 1）土地補(bǔ)償費(fèi)。 開發(fā)建設(shè)中農(nóng)地征用出讓程序 ? 開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)用地 ? 土地管理部門審核申請(qǐng)文件 ? 擬定征地方案