房地產(chǎn)開發(fā)用地概論-文庫吧資料
2025-02-20 12:11本頁面
【正文】 用既有共同之處，又有不同之處。 五、開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用 農(nóng)地征用 憲法修正案草案將憲法第十條第三款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。 （ 1）辦理過戶登記手續(xù) （ 2）申報房地產(chǎn)成交價格 （ 3）交納土地增值稅 （ 4）以下情況不得轉(zhuǎn)讓 ①以出讓方式取得土地使用權(quán)未按合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金和進(jìn)行投資開發(fā)的；屬于成片開發(fā)土地未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的。 ? 土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 ? 類型 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 ? 方式 買賣、合資、合作建房、交換、作價入股 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則 ? 轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)合同和登記文件中所載的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 ◆期限屆滿：主要針對土地使用年限屆滿或在合同續(xù)存期間、因特殊情況，出讓方收回土地使用權(quán)的行為，規(guī)定相應(yīng)的處理辦法。拍賣主持人公布地塊開發(fā)計劃的細(xì)節(jié)及條件，競投者用舉手、舉牌或口頭報價的形式競投報價，最后以“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種土地出讓方式。 招標(biāo)出讓 招標(biāo)出讓 在指定的期限內(nèi)，符合條件的單位和個人，以書面投標(biāo)形式，競投某宗土地使用權(quán)，出讓方根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定受讓方的土地使用權(quán)出讓方式。 ? 特點 由于受讓人的單一性，使其缺乏競爭機(jī)制，缺少公開性，在實踐中存在一定的弊端，主要是受人為因素干預(yù)比較大，易導(dǎo)致隨意減收或者免收土地使用權(quán)出讓金，給政府造成經(jīng)濟(jì)損失。 構(gòu)成： ①一定年限內(nèi)地租； ②土地使用權(quán)出讓前國家對土地的開發(fā)成本； ③征地拆遷補(bǔ)償安置等費用。合同約定的土地使用年限屆滿，除申請續(xù)期經(jīng)依法批準(zhǔn)外，國家 無償 收回土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物。 土地使用權(quán)出讓 出讓年限 土地使用權(quán)出讓的最高年限按出讓土地用途分別確定： ? 居住用地 70年； ? 工業(yè)用地 50年； ? 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年； ? 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年； ? 綜合或其他用地 50年。 出讓方式 國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。對其他建筑物、附著物，政府可根據(jù)實際情況 給予適當(dāng)補(bǔ)償 。凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理 （ 2）劃撥土地使用權(quán)出租 （ 3）劃撥土地使用權(quán)抵押 （ 4）對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，縣級以上人民政府土地部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓，辦理出讓手續(xù)，交納出讓金。 四、開發(fā)用地的取得 ? 方式 – 按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：獲取土地使用權(quán)的基本方式有： ?土地劃撥 ?土地出讓 ?土地轉(zhuǎn)讓 土地劃撥 土地劃撥 土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。世界上不存在只有收益沒有風(fēng)險的投資地段。為達(dá)此目的，首先要用全局的觀點來考慮問題；其次要認(rèn)真調(diào)查研究，充分掌握第一手材料；再次要透過表面看本質(zhì)，通過資料分析，找出關(guān)鍵所在。 ◆ 總攬全局選擇投資地段 房地產(chǎn)投資地段僅是城市土地的一個組成部分，因此，必須從城市的整個布局、整個城市規(guī)劃的全局角度來考察地塊的投資利弊。 沿邊發(fā)展理論 城市將主要沿著鐵路或公路道邊、江河岸邊、境界邊發(fā)展，沿邊地段是好的地段。 近水發(fā)展理論 城市將主要向河
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