房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段劃分概述-全文預(yù)覽
【正文】 ? 品牌知名度 ? 推動度或拉動度 ? 開發(fā)經(jīng)營方式 ? 樓盤質(zhì)量 ? 縱向整合度 ? 成本狀況 ? 價格策略 ? 歷年來的項目開發(fā)情況 ? 土地儲備情況 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算 土地費用估算 前期工程費估算：包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開發(fā)工程支出。民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 ? 中小開發(fā)商與擁有土地使用權(quán)的機構(gòu)進行合作開發(fā)，是一種目前常見的土地取得方式。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，對出讓土地的再轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營行為。 土地使用權(quán)出讓的方式有招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。 根據(jù) 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 的規(guī)定，劃撥土地的范圍包括：國家機關(guān)和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 ?目的：實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化。 詳細(xì)可行性研究階段 項目的評估和決策 大中型和限額以上的項目及重要的小型項目 ? 項目概況 ? 市場分析與需求預(yù)測 ? 規(guī)劃方案的優(yōu)選 ? 開發(fā)進度安排 ? 項目投資估算 ? 資金的籌集方案和籌資成本估算 ? 財務(wù)評價 ? 不確定性分析與風(fēng)險分析 ? 國民經(jīng)濟評價 ? 結(jié)論及建議 ? 接受委托 ? 市場和資源調(diào)查 ? 方案設(shè)計、評價與選擇 ? 優(yōu)選方案的詳細(xì)研究 ? 編制可行性研究報告 一、房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研 （一）宏觀環(huán)境調(diào)研 政策環(huán)境 ? 財政政策： 房產(chǎn)稅 ? 貨幣政策： 第三套房貸 ? 產(chǎn)業(yè)政策： ? 土地政策： ? 住房政策：保障性住房 經(jīng)濟環(huán)境 ? 國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化、城市化進程、通貨膨脹、居民收入水平、家庭支出結(jié)構(gòu) 人口環(huán)境 ? 人口總量 ? 人口的年齡結(jié)構(gòu) ? 人口的地理分布 ? 家庭結(jié)構(gòu) ? 文化環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、自然環(huán)境 （二）區(qū)域環(huán)境調(diào)研 對項目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、景觀、交通、人口構(gòu)成、就業(yè)、商圈等區(qū)位條件進行分析，對項目地塊所具有的區(qū)位價值進行判斷。 ? ?值性較強 ? ?占用量大 ? ?占用時間長 ? ?的地域性 ? ?流動性 ? ?高風(fēng)險 ?高收益性 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用的特性 ? ? ? ? 三、 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集的基本原則 從融資主體上 房地產(chǎn)企業(yè)融資 房地產(chǎn)項目融資 從融資渠道上 直接籌資 間接籌資 從資金償還特性上 其他分類方式 權(quán)益籌資 債務(wù)籌資 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集的分類 ?債務(wù)資金籌集 ?資本金籌集 ?股票籌集 ?債券籌資 ?信貸資金籌資 ?債券籌資 ?債券籌資 ?抵押貸款 ?信用貸款 自有資金籌集 商品房預(yù)售 債務(wù)資金籌集 把金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券，而 后通過在資本市場上出售這些證券以融通
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