房地產(chǎn)開發(fā)用地概論-文庫吧
2025-02-06 12:11 本頁面
【正文】 國內(nèi)：土地價格高，再利用的價值較大，升值潛力尚得開發(fā)，國家又有政策鼓勵投資，所以，在一段時間內(nèi)，是比較好的投資地段。 ◆ 掌握并應(yīng)用地段選擇的理論和經(jīng)驗(yàn) 上風(fēng)口發(fā)展理論 城市向上風(fēng)口方向發(fā)展，上風(fēng)口地段是好地段。原因主要在于空氣污染。 高走理論 市場向地勢高處發(fā)展，明顯高于周圍地區(qū)的地段是好的投資地段。原因在于環(huán)境干擾小，有居高臨下感覺；景觀效果好。 近水發(fā)展理論 城市將主要向河、湖、海的岸邊發(fā)展，從市區(qū)到水邊的地段是好的投資地段。有水的地方景色美好、空氣清新；水有財(cái)意，近水有便于發(fā)財(cái)之愿望。 沿邊發(fā)展理論 城市將主要沿著鐵路或公路道邊、江河岸邊、境界邊發(fā)展，沿邊地段是好的地段。交通方便、優(yōu)勢互補(bǔ)。 ◆ 總攬全局選擇投資地段 房地產(chǎn)投資地段僅是城市土地的一個組成部分，因此，必須從城市的整個布局、整個城市規(guī)劃的全局角度來考察地塊的投資利弊。在投資地段選擇時，既要判斷出近期的熱點(diǎn)地段，又要判斷出中長期的投資熱點(diǎn)地段，還要判斷出隱蔽的投資地段所在。為達(dá)此目的，首先要用全局的觀點(diǎn)來考慮問題；其次要認(rèn)真調(diào)查研究，充分掌握第一手材料；再次要透過表面看本質(zhì)，通過資料分析，找出關(guān)鍵所在。 ◆ 積極穩(wěn)妥，敢冒地段風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)是絕對的，投資任何地段，都要冒一定的風(fēng)險(xiǎn)， 只不過風(fēng)險(xiǎn)有大有小而已。世界上不存在只有收益沒有風(fēng)險(xiǎn)的投資地段。在選擇投資地段時，既需要認(rèn)真分析，盡量規(guī)避投資地段風(fēng)險(xiǎn)，又要敢于冒險(xiǎn)，以大無畏的勇氣去爭取投資的巨大收益。 四、開發(fā)用地的取得 ? 方式 – 按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：獲取土地使用權(quán)的基本方式有： ?土地劃撥 ?土地出讓 ?土地轉(zhuǎn)讓 土地劃撥 土地劃撥 土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。特點(diǎn)：無償無限期 劃撥土地范圍 （ 1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 （ 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地 （ 3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地 （ 4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 土地劃撥 劃撥土地的管理 （ 1）劃撥土地轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓，辦理出讓手續(xù)，交納出讓金。政府決定不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家。凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理 （ 2）劃撥土地使用權(quán)出租 （ 3）劃撥土地使用權(quán)抵押 （ 4）對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，縣級以上人民政府土地部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。 （ 5）劃撥土地使用權(quán)的收回：土地使用者因遷移、解散、撤消、破產(chǎn)、或者其他原因而停止使用土地的，或根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求，政府可以無償收回土地使用權(quán)。對其他建筑物、附著物，政府可根據(jù)實(shí)際情況 給予適當(dāng)補(bǔ)償 。 土地使用權(quán)出讓 出讓 指國家或其代表（省、市、縣土地管理部門）以土地所有者身份作為出讓人，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 。 出讓方式 國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件的，可采用雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議方式出讓的土地價格不得低于國家規(guī)定的最低價 。 土地使用權(quán)出讓 出讓年限 土地使用權(quán)出讓的最高年限按出讓土地用途分別確定： ? 居住用地 70年； ? 工業(yè)用地 50年； ? 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年； ? 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年； ? 綜合或
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