房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款概述-文庫(kù)吧
2025-02-07 22:58 本頁(yè)面
【正文】 %20%v 省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保： 50%v AA級(jí)以下提供擔(dān)保的為： 100%v 商品房抵押： 50%167。 貸款期限系數(shù)的取值規(guī)則v 中短期：半年以內(nèi)： 100%；半年 — 一年： 120%v 中長(zhǎng)期： 1年 —3 年： 120%； 3年 —5 年： 130%； 5年以上： 140%167。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)的確定v AAA、 AA、 A、 BBB對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)分別為： 80%、 70%、 60%、 50%v 綜合評(píng)估應(yīng)注意的問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)v 信用評(píng)級(jí)：信用評(píng)級(jí) (Credit Rating)，又稱資信評(píng)級(jí)，是一種社會(huì)中介服務(wù)為社會(huì)提供資信信息，或?yàn)閱挝蛔陨硖峁Q策參考。 v 信用評(píng)級(jí)的等級(jí)v 即反映資信等級(jí)高低的符號(hào)和級(jí)別。有的采用 5級(jí)，有的采用 9級(jí)或 10級(jí)，有的采用 4級(jí)。有的用 A、 B、 C、 D、 E或特級(jí)、一、二、三、四級(jí)表示，有的用 AAA、AA、 A、 BBB、 BB、 B、 CCC、 CC、 C表示，也有的用 prime prime primeNot v 國(guó)外信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)v 目前國(guó)際公認(rèn)的專業(yè)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)只有三家，分別是 穆迪 、 標(biāo)準(zhǔn)普爾 和 惠譽(yù)國(guó)際 。 v 穆迪（ Moody）公司的創(chuàng)始人是約翰 穆迪， 穆迪評(píng)級(jí) 和研究的對(duì)象以往主要是公司和政府債務(wù)、機(jī)構(gòu)融資證券和商業(yè)票據(jù)，最近幾年開(kāi)始對(duì)證券發(fā)行主體、保險(xiǎn)公司債務(wù)、 銀行貸款 、衍生產(chǎn)品、銀行存款和其他銀行債以及管理基金等進(jìn)行評(píng)級(jí)。目前，穆迪在全球有800名分析專家， 1700多名助理分析員，在 17個(gè)國(guó)家設(shè)有機(jī)構(gòu)， 2023年評(píng)級(jí)和分析的債券總額超過(guò) 30兆美元，其股票在 紐約證交所 上市交易（代碼 MCO）。 v 自 1975年 美國(guó)證券交易委員會(huì) SEC認(rèn)可上述三家公司為 “全國(guó)認(rèn)定的評(píng)級(jí)組織 ”或稱“NRSRO”（ Nationally Recognized Statistical Rating Organization）后，三家公司就壟斷了國(guó)際評(píng)級(jí)行業(yè)。每年的營(yíng)業(yè)收入穆迪約 15億美元，標(biāo)準(zhǔn)普爾為 10多億美元，惠譽(yù)國(guó)際為 5億美元左右。 v 國(guó)內(nèi)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) 成為評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)需要經(jīng)過(guò)國(guó)家批準(zhǔn)。國(guó)內(nèi)本來(lái)有五大，政府各部門發(fā)的全牌照的資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，分別為大公國(guó)際，中誠(chéng)信國(guó)際，聯(lián)合資信， 上海 遠(yuǎn)東資信，上海新世紀(jì)評(píng)級(jí)。新世紀(jì)市場(chǎng)份額很小，只有市場(chǎng)不到 5%的份額，而上海遠(yuǎn)東后因一些原因退出了評(píng)級(jí)市場(chǎng)。現(xiàn)在資本市場(chǎng)評(píng)級(jí)業(yè)務(wù)只剩下四家了，大公，中誠(chéng)信，聯(lián)合 ,瓜分了資本市場(chǎng) 95%以上的份額，上海新世紀(jì)基本忽略不計(jì)，市場(chǎng)影響力非常小。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查與審批v 貸款審查的主要內(nèi)容v 審查要求v 貸款的審批 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放v 附錄 A 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的貸后管理1）監(jiān)測(cè)2）管理貸款資料3）分類檢查4）及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)5）調(diào)整客戶授信6）對(duì)列入名單的授信應(yīng)設(shè)立明確指標(biāo)7）已清償貸款的處理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理 主要風(fēng)險(xiǎn) 建立風(fēng)險(xiǎn)管理保障機(jī)制 風(fēng)險(xiǎn)管理1）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)2）風(fēng)險(xiǎn)控制3）貸款質(zhì)量監(jiān)測(cè)與考核4）對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)貸款的處置v 案例分析第六章 房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資（ 1）：上市。v 1993年以前的開(kāi)放階段。v 19931999年上半年的明令禁止階段。v 1999年下半年開(kāi)始的解禁試點(diǎn)階段。 房地產(chǎn)企業(yè)上市的條件和流程u 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)符合國(guó)家政策u 持有股票面值達(dá)人民幣 1000元以上的股東人數(shù)不少于 1000人，向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行的股份不少于 公司股份總數(shù)的 25％；如果公司股本總額超過(guò)人民幣 4億元的，其向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行股份的比例不少于 15％。發(fā)起人認(rèn)購(gòu)的股本數(shù)額不少于公司你發(fā)行股本總額的 35%u 發(fā)行前一年末，凈資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占比例不低于 30%，無(wú)形資產(chǎn)占總股本數(shù)的比例不得高于 20%u 股本不少于 5000萬(wàn)u 發(fā)行前三年累計(jì)凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流超過(guò) 5,000萬(wàn)人民幣或累計(jì)營(yíng)業(yè)收入超過(guò) 3億元；無(wú)形資產(chǎn)與凈資產(chǎn)比例不超過(guò) 20%； 發(fā)起人近三年無(wú)重大違法行為u 近三年連續(xù)盈利， 發(fā)行前三年的累計(jì)凈利潤(rùn)超過(guò) 3,000萬(wàn)人民幣；財(cái)務(wù) 指 標(biāo) 最近一期末，無(wú)形 資產(chǎn) （扣除土地使用 權(quán) 、水 產(chǎn)養(yǎng)殖 權(quán) 和采 礦權(quán) 等后）在 凈資產(chǎn) 中所占比例不高于 20％。近三年 連續(xù) 盈利，最近 3個(gè)會(huì) 計(jì) 年度 凈 利 潤(rùn) 均 為正數(shù)且累 計(jì) 超 過(guò) 人民 幣 3,000萬(wàn)元 。發(fā) 行人最近三年 經(jīng)營(yíng) 活 動(dòng)現(xiàn) 金流量 凈額 累 計(jì) 超 過(guò)5,000萬(wàn)元或最近三個(gè)會(huì) 計(jì) 年度的 營(yíng)業(yè) 收入累 計(jì)超 過(guò) 3億 元。獨(dú)立董事董事會(huì)成 員 中 應(yīng) 當(dāng)至少包括三分之一獨(dú)立董事且獨(dú)立董事中至少包括一名會(huì) 計(jì)專業(yè) 人士（指具有高 級(jí)職 稱或注冊(cè)會(huì) 計(jì)師資 格的人士）。同 業(yè)競(jìng) 爭(zhēng) 控股股 東 不得與上市公司從事相同 產(chǎn) 品的生 產(chǎn)經(jīng)營(yíng) ，以避免同 業(yè)競(jìng) 爭(zhēng)。 主板市場(chǎng)發(fā)行上市的流程 上市流程：167。 取得批準(zhǔn)文件：167。 擬定企業(yè)股份制改組方案167。 取得上級(jí)機(jī)構(gòu)和主管部門批準(zhǔn)文件167。 申請(qǐng)工商局預(yù)登記和批準(zhǔn)文件：167。 選擇并與財(cái)務(wù)顧問(wèn)簽訂協(xié)議167。 制定上市全程方案167。 選定上市顧問(wèn)服務(wù)機(jī)構(gòu)：v 律師、審計(jì)師、會(huì)計(jì)師、評(píng)估師、證券商167。 與上市顧問(wèn)簽訂協(xié)議167。 取得資產(chǎn)管理機(jī)關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的立項(xiàng)文件167。 對(duì)資產(chǎn)評(píng)估并協(xié)同會(huì)計(jì)師工作：有形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)167。 取得資產(chǎn)管理機(jī)關(guān)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)批文件167。 律師界定重要合同與產(chǎn)權(quán)167。 審計(jì)主要發(fā)起人的會(huì)計(jì)資料167。 編制設(shè)立股份公司可行性報(bào)告167。 邀請(qǐng)發(fā)起人認(rèn)股并簽訂協(xié)議167。 取得各發(fā)起人資料：營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人簡(jiǎn)歷、決定入股的董事會(huì)決議文件167。 擬定新股份公司資本計(jì)劃：注冊(cè)資本、股份發(fā)行額、未來(lái)三年利潤(rùn)。167。 編制公司章程167。 審核新公司未來(lái)三年利潤(rùn)167。 編制招股說(shuō)明書和股份募集方案167。 發(fā)起人購(gòu)股并出具驗(yàn)資報(bào)告167。 確定公司常年顧問(wèn)167。 匯總文件批文證書167。 律師提出法律意見(jiàn)書：167。 委托證券登記公司簽訂上市交易監(jiān)管協(xié)議167。 與承銷商簽訂股票發(fā)行協(xié)議167。 編制發(fā)
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