房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述-在線瀏覽
2025-03-21 22:58本頁面
【正文】 評價v 競爭能力評估v 銷售前景評估167。 自有資金、預售收入、其他167。 保證167。 質(zhì)押v 貸款綜合評價167。v 例、某開發(fā)企業(yè)，信用等級 A級，商品房作抵押，期限 4年，項目風險等級 A級。167。 貸款方式系數(shù)的取值規(guī)則v 信用貸款： 100%v 金融機構提供擔保： 10%20%v 省級非銀行金融機構提供擔保： 50%v AA級以下提供擔保的為： 100%v 商品房抵押： 50%167。 項目風險等級系數(shù)的確定v AAA、 AA、 A、 BBB對應的風險系數(shù)分別為： 80%、 70%、 60%、 50%v 綜合評估應注意的問題房地產(chǎn)企業(yè)信用評級v 信用評級：信用評級 (Credit Rating)，又稱資信評級，是一種社會中介服務為社會提供資信信息，或為單位自身提供決策參考。有的采用 5級，有的采用 9級或 10級，有的采用 4級。 v 穆迪（ Moody）公司的創(chuàng)始人是約翰 目前，穆迪在全球有800名分析專家， 1700多名助理分析員，在 17個國家設有機構， 2023年評級和分析的債券總額超過 30兆美元，其股票在 紐約證交所 上市交易（代碼 MCO）。每年的營業(yè)收入穆迪約 15億美元，標準普爾為 10多億美元，惠譽國際為 5億美元左右。國內(nèi)本來有五大，政府各部門發(fā)的全牌照的資信評級機構，分別為大公國際，中誠信國際，聯(lián)合資信， 上海 遠東資信，上海新世紀評級?，F(xiàn)在資本市場評級業(yè)務只剩下四家了，大公，中誠信，聯(lián)合 ,瓜分了資本市場 95%以上的份額，上海新世紀基本忽略不計，市場影響力非常小。v 1993年以前的開放階段。v 1999年下半年開始的解禁試點階段。發(fā)起人認購的股本數(shù)額不少于公司你發(fā)行股本總額的 35%u 發(fā)行前一年末，凈資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占比例不低于 30%，無形資產(chǎn)占總股本數(shù)的比例不得高于 20%u 股本不少于 5000萬u 發(fā)行前三年累計凈經(jīng)營性現(xiàn)金流超過 5,000萬人民幣或累計營業(yè)收入超過 3億元；無形資產(chǎn)與凈資產(chǎn)比例不超過 20%； 發(fā)起人近三年無重大違法行為u 近三年連續(xù)盈利， 發(fā)行前三年的累計凈利潤超過 3,000萬人民幣；財務 指 標 最近一期末，無形 資產(chǎn) （扣除土地使用 權 、水 產(chǎn)養(yǎng)殖 權 和采 礦權 等后）在 凈資產(chǎn) 中所占比例不高于 20％。發(fā) 行人最近三年 經(jīng)營 活 動現(xiàn) 金流量 凈額 累 計 超 過5,000萬元或最近三個會 計 年度的 營業(yè) 收入累 計超 過 3億 元。同 業(yè)競 爭 控股股 東 不得與上市公司從事相同 產(chǎn) 品的生 產(chǎn)經(jīng)營 ，以避免同 業(yè)競 爭。 取得批準文件：167。 取得上級機構和主管部門批準文件167。 選擇并與財務顧問簽訂協(xié)議167。 選定上市顧問服務機構：v 律師、審計師、會計師、評估師、證券商167。 取得資產(chǎn)管理機關資產(chǎn)評估的立項文件167。 取得資產(chǎn)管理機關資產(chǎn)評估報批文件167。 審計主要發(fā)起人的會計資料167。 邀請發(fā)起人認股并簽訂協(xié)議167。 擬定新股份公司資本計劃：注冊資本、股份發(fā)行額、未來三年利潤。 編制公司章程167。 編制招股說明書和股份募集方案167。 確定公司常年顧問167。 律師提出法律意見書：167。 與承銷商簽訂股票發(fā)行協(xié)議167。 邀請上市推薦人167。 向證監(jiān)部門取得批準文件和發(fā)行規(guī)模167。 公司創(chuàng)立會批準公司章程167。 選舉董事會、監(jiān)事會167。 董事會通過上市議案167。 新公司注冊登記領取營業(yè)執(zhí)照167。 證監(jiān)會派出機構專項負責167。 推薦人提出股份公司運行報告167。 公司年度報告與信息披露167。 證監(jiān)會初審報批材料167。 證監(jiān)會進一步審核報批材料167。 在指定報刊上刊登指示性報告167。 確定發(fā)行時間和證券名稱167。 填寫發(fā)行申請和劃款通知167。 公布中簽率舉行播號儀式167。 會計師出具對股款的驗資報告v 國內(nèi)企業(yè)上市條件及流程 .doc國內(nèi)企業(yè)上市條件及流程 .doc 房地產(chǎn)上市公司的遴選 國外有關上市公司分類的標準體系u 全球產(chǎn)業(yè)分類標準 GICS： global industry classification 10個經(jīng)濟部門、 23個產(chǎn)業(yè)組、 59個產(chǎn)業(yè)和 123子產(chǎn)業(yè)組成u 全球分類系統(tǒng) GCS： global classification 10個經(jīng)濟組、 39個產(chǎn)業(yè)部門和 102產(chǎn)業(yè)子部門構成。房地產(chǎn)作為單獨的一個門類排第 15位。二、對房地產(chǎn)上市公司信息披露方面的監(jiān)管證券監(jiān)督管理機關對房地產(chǎn)上市公司的信息披露制定了詳細的要求。v 針對房地產(chǎn)開發(fā)的財務特點，要求披露：收入的確認方法和原則、存貨的具體情況、分地區(qū)披露收入、利潤和資產(chǎn)等資料 房地產(chǎn)企業(yè)上市途徑及案例分析 房地產(chǎn)企業(yè)上市途徑具體的三種途徑分析A股上市 H股上市 借殼上市法定條件A股的正式名稱是人民幣普通股票。參與投資者為中國大陸機構或個人。 H股為實物股票，中國地區(qū)機構投資者可以投資于 H股，大陸地區(qū)個人目前尚不能直接投資于 H股，國際資本投資者可以投資 H股。借殼上市就是指通過把資產(chǎn)注入一家市值較低的已上市公司，得到該公司一定程度的控股權，利用其上市公司地位，使母公司的資產(chǎn)得以上市。因此， A股上市難度最大。H股 IPO對房地產(chǎn)企業(yè)約束較少，門檻較低，只需要業(yè)績征服投資者就可以了，但這也意味著企業(yè)在土地儲備、銷售額和負債率等方面表現(xiàn)優(yōu)異。更多的開發(fā)商選擇了借殼在 A股上市，只有 45家企業(yè)是通過 “審核過會”程序上市，其余大部分企業(yè)則是通過借助殼資源等其他方式進入 A股市場。但借殼是個技術活和運氣活，順利的話，一次性成功，如果不順利，不僅需要重新選殼，而且很可能把企業(yè)卷入一個資金漩渦。含義：v 只在城鎮(zhèn)建立，不包括農(nóng)村。 1991年上海市住房制度改革方案中，借鑒新加坡中央公積金制度在全國率先推行住房公積金制度。 1998年國務院《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，要求全面推行和不斷完善住房公積金制度。 隨后，各地從加強宣傳、完善制度、規(guī)范管理、擴大個人貸款、
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