房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的稅費概述-在線瀏覽
2025-02-07 21:57本頁面
【正文】 ④以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)； ⑤以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。 14 第一節(jié) 所得稅 二、成本和費用的扣除 銷售成本 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。 總可售面積 銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本 土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費；開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費；土地閑置費和折舊等 15 第一節(jié) 所得稅 二、成本和費用的扣除 銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。 廣告費用 按營業(yè)收入的 8%據(jù)實扣除，超過部分可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。 采取查賬征收方式：真實地反映企業(yè)收入、成本、費用和盈虧，能準(zhǔn)確地核算應(yīng)交各項稅金。 17 第一節(jié) 所得稅 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法 )的通知 》 (國稅發(fā) [2023]38號 )文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售盈利率為10％～ 20％。(僅對查帳征收的企業(yè) ) 納稅人在一個納稅年度內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的財產(chǎn)損失，經(jīng)稅務(wù)部門審核或?qū)徟夂螅瑴?zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前扣除。 計算公式為： 應(yīng)納營業(yè)稅稅額＝營業(yè)額 適用稅率 收入的確認(rèn)與 所得稅銷售收入 相同 20 第二節(jié) 流轉(zhuǎn)稅 一、營業(yè)稅 —— 可以利用的稅收政策 “單位和個人 銷售 或 轉(zhuǎn)讓 購置的不動產(chǎn)和受讓的土地使用權(quán) ， 以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。 個人將購買 超過 5年 （含 5年）的符合當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對外銷售，應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。 22 第二節(jié) 流轉(zhuǎn)稅 二、城市維護建設(shè)稅 城市維護建設(shè)稅隨營業(yè)稅征收，計稅依據(jù)為納稅人實際繳納的營業(yè)稅，稅率分別為 1%、 5%、 7%。 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)暫不征收城市維護建設(shè)稅 . 三、教育費附加 根據(jù)國務(wù)院的規(guī)定，在征收營業(yè)稅的同時，應(yīng)當(dāng)按照營業(yè)稅總額的 3%征收教育費附加，因此，在征收的營業(yè)稅中，應(yīng)當(dāng)繳納的教育費附加按照營業(yè)稅的 3%繳納。 ? 國務(wù)院 二○一○年十月十八日 23 24 第三節(jié) 行為、目的稅 一、契稅 中華人民共和國契稅暫行條例 —— 1997年 7月 7日，國務(wù)院 中華人民共和國契稅暫行條例細則 —— 1997年 10月 28日，財政部 25 第三節(jié) 行為、目的稅 一、契稅 第一條 在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。 ? ：國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移；土地使用權(quán)互換；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記 . ? ：土地房屋分割權(quán)屬登記。調(diào)低后，二手房交易量上升了不少。 2023年 11月 1日，對個人首次購買的 90平方米及以下普通住房的 契稅稅率下調(diào)，按房屋評估價的 1%收取。對個人首次購買的90平方米及以下普通住房 ,按房屋評估價的 %收取。 —— 中華人民共和國印花稅暫行條例 1988年 6月 24日，國務(wù)院 29 第三節(jié) 行為、目的稅 二、印花稅 稅率：分為比例稅率和定額稅率。 房屋租賃合同 為 1‰ ，稅額不足 1元，按照 1元納稅。 房屋保險合同 為保險費的 1 ‰ 。 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 按照所載金額的 ‰ 納稅。 占用菜地、魚塘、園地（包括苗圃、花圃、茶園、果園、桑園）和其他種植經(jīng)濟林木的土地和其他農(nóng)業(yè)用地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)，應(yīng)視為占用耕地。 占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)按本辦法的規(guī)定繳納耕占用稅。 凡 2023年 1月 1日以后辦理征占地手續(xù)的，繳納耕地占用稅按新調(diào)整稅額標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；從 2023年 6月 1日起，我市耕地占用稅由地稅部門征收。 —— 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 1993年 12月 13日，國務(wù)院 33 第三節(jié) 行為、目的稅 四、土地增值稅 增值額 增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入－規(guī)定扣除項目金額 計算增值額的扣除項目 (一 )取得土地使用權(quán)所支付的金額； (二 )開發(fā)土地的成本、費用； (三 )新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； (四 )與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； (五 )財政部規(guī)定的其他扣除項目。 增值額 超過 扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，稅率為 40%。 增值額 超過 扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。 武漢市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 單套建筑面積售價低于 5500元 /平方米或單套銷售總價低于 70萬元的商品住房。 2023年 3月 1日起執(zhí)行，每 2年一定。 （ 2）對房地產(chǎn)開發(fā)項目，實行先預(yù)征，后結(jié)算稅款，多退少補的征收方式。具體預(yù)征比例為： (1)納稅人預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為 ％； (2)納稅人預(yù)售其他商品房，包括賓館、飯店、辦公寫字樓及非預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、高級公寓等，預(yù)征率為 2％； (3)單純土地轉(zhuǎn)讓的，預(yù)征率為 3％； (4)對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的，預(yù)征率為 2％。 范圍 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。 41 第四節(jié) 資源、財產(chǎn)稅 一、城鎮(zhèn)土地使用稅 征收標(biāo)準(zhǔn) 土地使用稅每平方米年稅額如下： （一）大城市 30元；
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