【正文】 63 第六節(jié) 房地產開發(fā)經營中的行政性收費 在我國房地產領域，政府行政事業(yè)性收費名目較多、種類繁多、區(qū)域差異明顯，既發(fā)生在房地產開發(fā)環(huán)節(jié)、房地產交易環(huán)節(jié)，也發(fā)生在房地產權屬登記環(huán)節(jié)。 房地產開發(fā)企業(yè)建造、銷售房屋 企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等 7個稅種。 62 房地產稅收小結 企業(yè)： 企業(yè)擁有房屋、土地 （也含個人） 自用房屋房產稅應納稅額＝（房產原價值一次減除 10%－ 30%以后的余額） %。 《 財政部 國家稅務總局 建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知 》 （財稅字 〔 1999〕 278號） 61 房地產稅收小結 個人： 個人轉讓房屋 營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅等 6個稅種，其中契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納。 計算方式 ： 應納個人所得稅額＝ 評估價格 核定征收率 1%3%的幅度內確定（重慶核定征收率暫定為 1% ） 60 第五節(jié) 個人所得稅 一、個人所得稅 退稅及減免 對出售自有住房并擬在現住房出售 1年內 按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金； 對個人轉讓 自用 5年 以上，并且是 家庭唯一生活用房 取得的所得，免征個人所得稅。 58 計算應繳納的個人所得稅，過程如下： 1）個人所得稅應納稅所得額＝轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－有關合理費用。王女士的裝修費用 9萬元大于 (720230 10%)，故按 修費用計算個人所得稅。房產裝修費用為 9萬元，且有裝修費用的稅務統一發(fā)票。當年利率為 %，從 2023年 7月 1日到今年 7月 31日所付利息為 48960元。 3） 納稅人按照有關規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等 本條規(guī)定自 2023年 8月 1日起執(zhí)行。 納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的 , 56 第五節(jié)個人所得稅 一、個人所得稅 2） 支付的住房貸款利息 。 55 第五節(jié) 個人所得稅 合理費用 是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的 住房裝修費用 、 住房貸款利息 、 手續(xù)費、公證費 1） 支付的住房裝修費用 。 52 例： 市民王某有一套面積為 100平米的公有住房， 其中 90平米的標準面積，每平米為 2023元， 超過公有住房標準面積的 10平米，價格為平方米 5000元， 其向財政部門繳納的相關稅費為 2萬元， 那么王某的住房原值為： 90 2023＋ 10 5000＋ 20230＝ 250000元。 2） 自建住房 ：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關 3） 經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房） ：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。 “個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，繳納個人所得稅，稅率為 20%?！? 上海、重慶從 2023年開始征收房產稅 48 第五節(jié) 個人所得稅 一、個人所得稅 《 中華人民共和國個人所得稅法 》 及其實施條例規(guī)定， 個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額 ，按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。 在談到房產稅改革時，徐林說，我國將推進房產稅改革。 44 二、房產稅 ? 下列房產免納房產稅： ? 國家機關、人民團體、軍隊自用的房產； ? 由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產； ? 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產； ? 個人所有非營業(yè)用的房產； ? 經財政部批準免稅的其他房產。 房產出租的，以 房產租金收入 為房產稅的計稅依據。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 42 第四節(jié) 資源、財產稅 一、城鎮(zhèn)土地使用稅 下列土地免繳土地使用稅： （一）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地； （二）由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的土地； （三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地； （四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地； （五）直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產用地； （六）經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅 5年至 10年； （七）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。 計稅依據 土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規(guī)定稅額計算征收。 預征土地增值稅 =預售收入 適用預征率 38 第三節(jié) 行為、目的稅 五、固定資產投資方向調節(jié)稅 目前未征 39 第四節(jié) 資源、財產稅 一、城鎮(zhèn)土地使用稅 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 （ 1988年 9月 27日中華人民共和國國務院令第 17號發(fā)布，根據2023年 12月 31日 《 國務院關于修改 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 的決定 》 修訂） 40 第四節(jié) 資源、財產稅 一、城鎮(zhèn)土地使用稅 目的 為了合理利用城鎮(zhèn)土地，調節(jié)土地級差收入，提高土地使用效益，加強土地管理。 37 第三節(jié) 行為、目的稅 對從事房地產開發(fā)一律實行預征土地增值稅，納稅人取得預售房款收入的，按月申報繳納稅款，等項目完工決算后，到主管稅務機關申請結算，由主管稅務機關進行清算應繳稅款，多退少補。 36 第三節(jié) 行為、目的稅 四、土地增值稅 征收方式 一般采取兩種征收方式： （ 1）對舊房及建筑物，采取在轉讓環(huán)節(jié)征收土地增值稅的方式。高級公寓、別墅、聯體別墅、度假村村等不屬于普通標準住宅。 35 第三節(jié) 行為、目的稅 四、土地增值稅 免征 有下列情形之一的，免征土地增值稅： (一 )納稅人建造 普通標準 住宅出售，增值額未超過扣