【正文】 （3）致勝因素 智。 （1）獨(dú)特的居住空間概念第一空間：流動的空間、開敞的空間、可隨意組合的空間；第二空間：視線的空間、思緒的空間、心靈的空間； 第一空間：智慧的空間、信息的空間、速度的空間。⑧ 低能耗、耐用、可循環(huán)使用、低污染的綠色建材的使用（壁紙、涂料、地毯、復(fù)合地板、塑料金屬復(fù)合管、纖維強(qiáng)化石膏板等）。⑥ 提高自然資源利用率。④ 人工營造略有起伏的地形，寬闊的湖面，曲折的溪流，茂密的林地等。 當(dāng)前社區(qū)生態(tài)建設(shè)措施① 健康、節(jié)能主題② 提高綠化率，增加平面綠化（中心公園、庭院綠地、道路綠化帶），立體綠化（屋頂花園、墻面綠化）。垃圾應(yīng)實(shí)行分類收集，分為有害物、無機(jī)物、有機(jī)物三類，分類率應(yīng)達(dá)到50％。 綠化系統(tǒng)：應(yīng)具備三個功能：一是生態(tài)環(huán)境功能，二是休閑活動功能，三是景觀文化功能。 熱環(huán)境系統(tǒng)：冬季室內(nèi)適宜溫度：20℃至24℃；夏季：22℃至27℃。 聲環(huán)境系統(tǒng)：采用隔音降噪措施使室內(nèi)聲環(huán)境系統(tǒng)滿足：日間噪音小于35分貝、夜間小于30分貝。 氣環(huán)境系統(tǒng)：室外空氣質(zhì)量要達(dá)到二級標(biāo)準(zhǔn)。 水環(huán)境系統(tǒng)：設(shè)立中水系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)等；景觀用水系統(tǒng)要專門設(shè)計(jì)并將其納入中水系統(tǒng)一并考慮。(2) 綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)能源系統(tǒng)：避免多條動力管道入戶。3 房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新 綠色住宅、環(huán)保住宅、生態(tài)住宅、健康住宅的開發(fā) 綠色、環(huán)保、生態(tài)的內(nèi)涵健康自然綠色生態(tài)環(huán)保節(jié)能1. 基本面2. 標(biāo)準(zhǔn)(1) 綠色住宅綠色住宅是一個多項(xiàng)指標(biāo)的組合體，包括節(jié)約用地、合理規(guī)劃平面和空間、節(jié)水、節(jié)能和使用可再生能源、注重生態(tài)環(huán)境、遠(yuǎn)離污染、延長建筑壽命、具有良好的抗災(zāi)能力等多項(xiàng)指標(biāo)，綠色住宅在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，要使物質(zhì)資源在住宅使用過程中能夠有序的循環(huán)轉(zhuǎn)換，并與自然和生態(tài)相平衡，獲得一個高效、低耗、無廢物、無污染、舒適自然、便利生活、在價(jià)格性能比方面均好的居住空間。“健康住宅”不僅僅是住宅十綠化十社區(qū)醫(yī)療保健，而是指在生態(tài)環(huán)境，生活衛(wèi)生、立體綠化、自然景觀、噪音降低，建筑和裝飾材料，空氣流通等方面，都必須以人的健康為根本。2002年初廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會開展“綠色住區(qū)”的研究、制定標(biāo)準(zhǔn)、評優(yōu)和宣傳活動。 生態(tài)住宅思想 1998年開始，深圳、廣州、上海等城市出現(xiàn)了一些發(fā)展商打出“生態(tài)住宅”、“綠色住宅” 的理念推銷樓盤。②新都市主義主張，任何居住區(qū)的發(fā)展都應(yīng)采取緊湊方便適于步行的鄰里街區(qū)形式，這樣的地區(qū)應(yīng)有清晰界定的中心和邊界。 新都市主義的內(nèi)容有：①對居住郊區(qū)化的極其低密度、分散化的反思。居住郊區(qū)化是對居住文化、消費(fèi)模式的細(xì)分，是房地產(chǎn)供求發(fā)展的一種必然趨勢?！　?④ 呼吁開發(fā)商尊重建筑師的設(shè)計(jì)成果，切實(shí)保護(hù)和激發(fā)建筑師的創(chuàng)造欲；呼吁開發(fā)商，尊重承建商的意見和利益，為“新住宅”的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造更和諧的合作關(guān)系；致力于通過市場化的運(yùn)作，反對住宅行業(yè)在低水平上的不正當(dāng)競爭?！　?② 響應(yīng)建設(shè)部積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的號召，扎扎實(shí)實(shí)地促進(jìn)建筑材料、設(shè)備及建造技術(shù)的發(fā)展和進(jìn)步。 但作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商來說，更要關(guān)注哲學(xué)、思維層面的創(chuàng)新問題。②泛地產(chǎn)的關(guān)鍵是理念創(chuàng)新。“泛地產(chǎn)論”的內(nèi)容有：①泛地產(chǎn)是與狹義地產(chǎn)相對的概念。③房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要進(jìn)行“概念設(shè)計(jì)”或“理念設(shè)計(jì)”。②概念地產(chǎn)是一種經(jīng)營理念，是房地產(chǎn)開發(fā)與營銷中無形的要素，通常寓于有形的實(shí)物地產(chǎn)中，并賦予有形地產(chǎn)的主題和靈魂。2 房地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)新 房地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)新的忌諱(1) 忌跟風(fēng)；(2) 忌空洞的概念； (3) 忌靜； (4) 忌個人英雄主義 房地產(chǎn)創(chuàng)新體系(1) 理念創(chuàng)新（概念、文化）(2) 產(chǎn)品創(chuàng)新（綠色、環(huán)保、智能、全景觀等）(3) 手段創(chuàng)新（廣告宣傳、公關(guān)策劃、價(jià)格策略等）(4) 服務(wù)創(chuàng)新（物業(yè)管理、配套、會所等） 房地產(chǎn)理念創(chuàng)新 概念地產(chǎn)與泛地產(chǎn)論 “概念地產(chǎn)論”的主要特征是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目被賦予鮮明的主題和概念而在競爭的市場中獲得成功。 表現(xiàn)特征：環(huán)境自然、景觀極佳、價(jià)格昂貴、容積率極低（）、建筑極富風(fēng)格、平面布局富有風(fēng)情、裝修豪華、生活貴族化。 大型項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略優(yōu)勢 (1) 郊區(qū)住宅被認(rèn)同度高； (2) 大型項(xiàng)目有利于低價(jià)入市； (3) 大型項(xiàng)目廣告投入足；(4) 大型項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢 (5) 大型項(xiàng)目為營造人文氣氛提供最佳白紙，著力主題打造 別墅項(xiàng)目的開發(fā) 含義別業(yè)，即本宅以外供游玩休養(yǎng)的園林房屋。 多層住宅未來發(fā)展趨勢① 多層住宅向小高層發(fā)展；② 多層住宅向高檔化發(fā)展；③ 多層住宅向多樣化發(fā)展；④ “三效合一”趨勢。③ 異國風(fēng)情。多層住宅個性的創(chuàng)造手段有以下幾種手段： ① 親切純樸。 多層住宅項(xiàng)目的開發(fā)——中型項(xiàng)目的開發(fā) 中型項(xiàng)目占地23萬m2 (中小型項(xiàng)目)或48萬m2 (中型項(xiàng)目)，一般是多層住宅區(qū)。 市場細(xì)分精確街區(qū)功能與小項(xiàng)目開發(fā)類別地一般關(guān)系街區(qū)功能類別小規(guī)模項(xiàng)目適宜開發(fā)的住宅物業(yè)類別繁華商業(yè)區(qū)、金融區(qū)、辦公區(qū)商住樓、酒店式公寓、辦公式住宅政府行政辦公區(qū)素質(zhì)較高住宅農(nóng)民房密集區(qū)普通住宅舊城區(qū)（老生活區(qū)）普通住宅旅游風(fēng)景區(qū)豪華住宅休閑娛樂區(qū)高檔住宅工業(yè)廠房、倉庫區(qū)公寓類物業(yè)交通區(qū)（市政干道、立交橋、鐵路線等）公寓、小戶型住宅港口、車站、機(jī)場公寓、小戶型住宅、普通住宅工業(yè)、商業(yè)、生活綜合區(qū)豪華公寓、普通住宅 精品開發(fā)，以小而精致取勝 戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理。(3) 程度（概率）分析在實(shí)踐運(yùn)用中更為復(fù)雜，它需要對不同的因素進(jìn)行影響程度的分析，也會運(yùn)用到因子分析、聚類分析等統(tǒng)計(jì)方法。(2) 辯證法分析就是對以上的結(jié)論進(jìn)行深一步的探討，運(yùn)用辯證的觀點(diǎn)去分析優(yōu)劣勢、機(jī)會和威脅。下面，我們就對這3個層次分別加以解釋及闡述。SWOT分析通過對優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅的加以綜合評估與分析得出結(jié)論，然后再調(diào)整企業(yè)資源及企業(yè)策略，來達(dá)成企業(yè)的目標(biāo)。 開發(fā)要點(diǎn)① 市場定位應(yīng)準(zhǔn)確② 目標(biāo)客戶群③ 戶型設(shè)計(jì)打破傳統(tǒng)格局④ 造公共空間（大中庭、架空天橋、空中花園、觀景臺）⑤ 多開發(fā)小高層，進(jìn)行群體開發(fā)，有利于社區(qū)建設(shè)；⑥ 提高智能化水平；⑦ 提高物業(yè)管理檔次（做到智能化、人本化、人性化管理）；⑧ 設(shè)計(jì)要有超前性（電容量、公共空間、停車位、預(yù)留管道、電梯等方面）⑨ 老人、小孩活動空間（溫習(xí)室、棋牌室等會所設(shè)施） 小型項(xiàng)目的開發(fā) 小型項(xiàng)目指的是占地?cái)?shù)千平方米的項(xiàng)目。1 常規(guī)項(xiàng)目開發(fā) 高層住宅項(xiàng)目的開發(fā)——單體項(xiàng)目的開發(fā) 優(yōu)點(diǎn)① 視野寬廣，景觀價(jià)值高；② 外觀雄偉，具有現(xiàn)代都市感覺；③ 空氣良好，不受地面交通污染；④ 節(jié)約用地，集約化程度高；⑤ 尊榮顯貴，提高生活檔次；⑥ 物業(yè)管理可控性強(qiáng)。 　 第三階段：策劃調(diào)整。 第一階段：前期開發(fā)策劃 (前期策劃包括市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、經(jīng)濟(jì)分析)。 房地產(chǎn)營銷策劃應(yīng)是深度介入房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，比市場需求快半拍，指導(dǎo)和督促開發(fā)經(jīng)營每一環(huán)節(jié)的全面策劃。 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的含義狹義：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就是促銷策劃，即如何想方設(shè)法把樓賣出去。針對某一個目標(biāo)，可以擬定多個策劃方案。策劃一定要圍繞既定的目標(biāo)或方針，努力把各項(xiàng)工作從無序轉(zhuǎn)化為有序。策劃者要盡可能多地掌據(jù)各種現(xiàn)實(shí)情況，全面地了解形成客觀實(shí)際的各種因素及其信息，包括有利的與不利的因素并分析研究收集到的材料，尋找出問題的實(shí)質(zhì)和主要矛盾，再進(jìn)行策劃。亦即策劃是預(yù)先決定做什么，何時(shí)做，如何做，誰來做。2 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的概念 策劃的含義策劃就是籌劃或謀劃：策劃是一項(xiàng)立足現(xiàn)實(shí)、面向未來的活動。 回歸分析法 如果某種數(shù)據(jù)的歷史值是按時(shí)間呈線性相關(guān)的，即時(shí)間是自變量，數(shù)據(jù)值是因變量，則可采用回歸分析法。移動平均法是對原有數(shù)據(jù)按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移方法分別計(jì)算一系列移動的序時(shí)平均數(shù)，形成一個新的派生的平均時(shí)間序列，借以消除數(shù)據(jù)短期波動的影響，顯現(xiàn)出數(shù)據(jù)變動的基本發(fā)展趨勢。 平均發(fā)展速度法如果某種數(shù)據(jù)的歷史值是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，且各期上升或下降的比率大致接近，則可采用平均增減量法。 平均增減量法如果某種數(shù)據(jù)的歷史值是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近，則可采用平均增減量法。 C 結(jié)果最終處理階段 ① 中位數(shù)法② 算術(shù)平均統(tǒng)計(jì)處理法 ③ 主觀概率統(tǒng)計(jì)處理法 ④ 對非量化預(yù)測結(jié)果的統(tǒng)計(jì)處理法 (3) 特爾菲法的特點(diǎn) 特爾菲法的特點(diǎn)有：匿名性、反饋性和集中性（趨同性）。 統(tǒng)計(jì)分析 (1) 指標(biāo)分析① 總量指標(biāo) 如建筑面積、投資額、銷售量等② 相對指標(biāo) 變動程度指標(biāo)（增長率、下降率、銷售率）、 結(jié)構(gòu)指標(biāo) (比例、比重)、 比較指標(biāo)③ 均值指標(biāo) 趨中性指標(biāo)： 簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、眾數(shù)、中位數(shù)④ 離散指標(biāo) 極差、平均差 、標(biāo)準(zhǔn)差 (2) 相關(guān)分析 ① 相關(guān)系數(shù)計(jì)算 ② 判斷相關(guān)性 0≤ r ＜ 基本無相關(guān) ≤ r ＜ 弱相關(guān) ≤ r ＜ 中度相關(guān) ≤ r ＜1 強(qiáng)相關(guān) r＝1 函數(shù)關(guān)系(2) 回歸分析 回歸方程：y=a+bx其中a和b滿足： 房地產(chǎn)市場預(yù)測 特爾菲法(1) 概念 特爾菲法也稱專家調(diào)查法或?qū)＜乙庖姺?，是以匿名方法，輪番征詢專家意見，最終得出預(yù)測結(jié)果的一種集體經(jīng)驗(yàn)判斷法。 　?。?）匯總和分類 　　匯總工作是把已搜集到的并經(jīng)過編輯選取出來的大量資料從形態(tài)上進(jìn)行編組或按大類分堆集中，使之成為某種可供備用的形式。然后，將挑選出來的全部資料按照一定的邏輯順序排列，使之前后連貫一致，并且根據(jù)實(shí)際需要，將其中某些數(shù)據(jù)進(jìn)行換算或調(diào)整，以便進(jìn)行比較。 　?。?）編輯 　　編輯工作的任務(wù)，即甄選與編碼。文獻(xiàn)資料最主要的是企業(yè)內(nèi)部資料、有關(guān)工商機(jī)構(gòu)資料、圖書資料等三大類。優(yōu)點(diǎn)：（1）靈活，因果調(diào)查的理想方法，有控制、有選擇的發(fā)現(xiàn)；（2）科學(xué)，不受調(diào)查人員偏見影響，實(shí)地考察獲得靜動態(tài)資料。B 局限性（1）只能檢查行為旦公開行為，不能了解動機(jī)、態(tài)度、想法、情感等；（2）必須在市場現(xiàn)象發(fā)生的現(xiàn)場（需人、物力且時(shí)間地點(diǎn)難控制）；（3）有些現(xiàn)象不可能完全準(zhǔn)確，現(xiàn)在行為可能與將來相反，如買某品牌洗衣粉持續(xù)一段時(shí)間后可能更換；（4）其他，如觀察買“統(tǒng)一”方便面的行為，可能等很久；來按正常模式選顧客，如上火車前去食品店購物（5）主觀偏誤。 專家調(diào)查法 Ⅰ 深度訪談會 Ⅱ 信函討論 觀察調(diào)查法由調(diào)查人員直接觀察具體事項(xiàng)的方式搜集資料。（可能發(fā)生非應(yīng)答者代替答卷）問題必須清晰和直接了當(dāng)。 （4）獲得敏感性問題的答案信息（匿名性）。 （2）應(yīng)答者方便，有時(shí)間去思考回答難記憶的問題；通常與其他方法配合使用，很少單獨(dú)使用。缺點(diǎn)；簡單（問卷不能長、復(fù)雜、訪問時(shí)間短、不能深談）；不能出示道具；樣本范圍受限制；不易直觀判定真假；易被拒答；容易泄密等。但電話采訪的可靠性比人員走訪要差些。 Ⅱ 座談會 Ⅲ 電話訪問調(diào)查電話采訪的優(yōu)點(diǎn)是簡便快捷。 (6) 確定問卷的制作形式 (7) 試訪問最初的內(nèi)部試訪問 少量真實(shí)樣本訪問（真實(shí)的訪問人員） 正式調(diào)查 訪談?wù){(diào)查法 Ⅰ 個別訪談?wù){(diào)查又稱人員走訪優(yōu)點(diǎn)：應(yīng)答率高，可使用長問卷〈10min，6頁，〉；可追問復(fù)雜問題；直接出示道具及刺激物；可獲得非語言性資料；可記錄自發(fā)性問題〈會有意外收獲〉；問答順序可控；環(huán)境可控（可確保獨(dú)立而無第三者在場）。(5) 確定問題順序 問題的前后關(guān)系會影響調(diào)查的結(jié)果，從而造成測量的誤差。 (2) 決定問卷內(nèi)容 (3) 決定每個問題的形式針對每個問題所涉及的信息內(nèi)容，決定應(yīng)當(dāng)采用什么形式的題目來進(jìn)行詢問。即易回答、易記錄、易整理統(tǒng)計(jì)和易辨別回答真?zhèn)?具體表現(xiàn)為如下幾個方面。 設(shè)計(jì)調(diào)查問卷缺：樣本尋找難度加大，增加成本。是商業(yè)調(diào)查中常用的方法。配額指對劃分出的總體各類型都分配給定的數(shù)量而組成調(diào)查樣本。 優(yōu)：當(dāng)調(diào)查者有較強(qiáng)的判斷能力且忠于工作時(shí)，可提高效率及樣本代表性。 缺：樣本選擇隨意，誤差較大。(5) 便利抽樣 按最方便的方法進(jìn)行抽樣，如街頭攔截法、空間抽樣（方位選擇法）是典型。 (4) 等距抽樣 先將總體按某一方式進(jìn)行排列，然后從總體中等間隔地抽選部分樣本調(diào)查。優(yōu)：節(jié)約調(diào)查成本。 當(dāng)群間差異大，群內(nèi)差異小時(shí)可采用。(2) 分層抽樣（分類抽樣、類型抽樣） 先將總體按一定標(biāo)志分層，然后在各層中采用簡單隨機(jī)抽樣或系統(tǒng)抽樣方式抽取樣本的一種抽樣方式。 其次當(dāng)樣本總體非常大時(shí)，采用一定的方式進(jìn)行樣本抽樣，常見的抽樣方式有：(1) 簡單隨機(jī)抽樣對總體不經(jīng)任何分組、排列完全客觀地從中抽取調(diào)查單位。(2) 市場調(diào)查技術(shù)方案 包括抽樣方法、樣本規(guī)模的確定、各調(diào)查階段的質(zhì)量控制、調(diào)查結(jié)果的檢驗(yàn)等。 數(shù)據(jù)匯總表、統(tǒng)計(jì)公式或統(tǒng)計(jì)參數(shù)現(xiàn)在的依據(jù)、相關(guān)資料與數(shù)據(jù)等。 正文是完整的市場調(diào)查報(bào)告，應(yīng)依據(jù)調(diào)查內(nèi)容充分展開。（重點(diǎn)） （二）報(bào)告目錄和摘要 （一）報(bào)告題目 (8) 消費(fèi)者行為市場購買者對房地產(chǎn)商品功能的要求，購買者的職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住或工作地點(diǎn)的區(qū)位分布，投資購買和使用購買的比例。(7) 項(xiàng)目用地附近地區(qū)土地利用現(xiàn)狀，總體規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃。政府規(guī)劃中的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地的用途、所處區(qū)縣、位置、占地面積、容積率、建筑面積和預(yù)計(jì)開工建設(shè)日期等；規(guī)劃建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的用途、投資者—、所在區(qū)縣名稱、位置、占地面