【正文】 其成員集體所有的土地。 (6) 因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 農(nóng)村集體土地所有權(quán) 集體土地的范圍，由法律作了明確的界定?！稇椃ā泛汀锻恋毓芾矸ā范家?guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。3 我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用制度 我國(guó)傳統(tǒng)的城市土地使用制度的特點(diǎn)(1) 行政劃撥 (2) 無(wú)償、無(wú)限期使用 (3) 禁止土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 我國(guó)傳統(tǒng)的城市土地使用制度的弊端 土地使用制度的改革包含三個(gè)層次(1) 建立城市土地有償使用制度；(2) 建立城市土地商品化的流轉(zhuǎn)機(jī)制；(3) 建立城市土地收益分配及投入制度。4 土地使用權(quán)的有償出讓 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的基本概念、特點(diǎn)、原則 概念是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 特點(diǎn)土地使用權(quán)的出讓具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：(1) 土地使用權(quán)的出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離為基礎(chǔ)的，國(guó)家作為土地所有者的地位不變，而土地使用權(quán)受讓人取得一種獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，包括所有權(quán)中占有、使用、收益和一定程度的處分權(quán)(對(duì)土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)、出租權(quán)等)，該土地使用權(quán)是一種與土地所有權(quán)相分離的獨(dú)立物權(quán)，不同于所有權(quán)中單純的使用權(quán)能。(2) 土地使用權(quán)的出讓是有年限的，土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限，最高出讓年限由法律加以規(guī)定，實(shí)際年限由土地使用權(quán)出讓方與受讓方雙方在最高年限以內(nèi)于合同中約定。(3) 土地使用權(quán)出讓是有償?shù)摹?(4) 土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系的雙方當(dāng)事人的身份具有特定性。 土地使用權(quán)出讓的原則 (1) “兩權(quán)分離”的原則 (2) “政府壟斷”的原則 (3) 自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則 (4) 經(jīng)濟(jì)效益，環(huán)境效益和社會(huì)效益有機(jī)統(tǒng)一的原則 出讓雙方的權(quán)利義務(wù) 土地使用權(quán)出讓人的權(quán)利出讓方享有的權(quán)利主要有以下幾項(xiàng)：(1) 受讓方在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，未在規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。(2) 受讓方未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地管理部門(mén)有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰。(3) 出讓期滿收回土地使用權(quán)及地面附著建筑物的權(quán)利 土地使用權(quán)出讓人的義務(wù)出讓方應(yīng)履行的義務(wù)主要有：(1) 按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)。(2) 向受讓方提供有關(guān)資料和使用該土地的規(guī)定。 土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利（1）取得被出讓土地的一定期限的使用權(quán)——受讓人在合同規(guī)定的期限內(nèi)依照法律和合同規(guī)定對(duì)被出讓土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。 （2）受讓人在達(dá)到合同規(guī)定的開(kāi)發(fā)要求后，將余期內(nèi)土地使用權(quán)及地上附著建筑物有償轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出租、繼承、抵押的權(quán)利。 土地使用權(quán)受讓人的義務(wù) （l）在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后的規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金；在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依規(guī)定辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。 （2）按出讓合同規(guī)定的用途和要求使用土地。改變用途和要求，必須經(jīng)土地使用權(quán)出讓人批準(zhǔn)，并依法補(bǔ)交相應(yīng)價(jià)款。、（3）使用權(quán)期限屆滿，將土地使用權(quán)連同地上附著建筑物交還土地使用出讓人。 土地使用權(quán)出讓的方式土地使用權(quán)出讓一般采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)掛牌四種方式進(jìn)行。 掛牌出讓土地使用權(quán)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 土地使用權(quán)出讓的要求 土地使用權(quán)出讓的主客體范圍要求(一) 土地使用權(quán)出讓的主體范圍土地使用權(quán)出讓的主體，包括土地使用權(quán)出讓人、土地使用權(quán)受讓人、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人和土地使用權(quán)再受讓人。 （1）土地使用權(quán)出讓人必須是代表土地國(guó)家所有權(quán)的縣、市人民政府。任何其他單位和個(gè)人不得充當(dāng)出讓人。 （2）土地管理部門(mén)是國(guó)有土地所有權(quán)的唯一合法代表，代表縣、市人民政府主管?chē)?guó)有土地使用權(quán)出讓的行政工作，負(fù)責(zé)土地使用權(quán)出讓的組織、協(xié)調(diào)、審查、報(bào)批和出讓方案的落實(shí)；負(fù)責(zé)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的權(quán)屬管理。 （3）土地使用權(quán)受讓人（包括轉(zhuǎn)讓人、再受讓人）是指中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可按照有關(guān)規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。 (二) 土地使用權(quán)出讓的客體范圍 （1）指城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)政府選定和規(guī)劃好的屬于全民所有的土地使用權(quán)，而非土地所有權(quán)。土地所有權(quán)不允許轉(zhuǎn)移。 （2）地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施不在出讓之列。 （3）行政劃撥和減免地價(jià)的土地使用權(quán)（包括地上建筑物、其他附著物所有權(quán)），符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；依照有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。 （4）集體土地所有者不得自行出讓土地使用權(quán)，確需出讓?zhuān)仨毾扔烧鳛閲?guó)有后，再出讓國(guó)有土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)出讓的年限要求 土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：1. 居住用地70年； 2. 工業(yè)用地50年； 3. 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 4. 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；5. 綜合或者其他用地50年。使用期滿：政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。若使用者若需繼續(xù)使用，可向政府申請(qǐng)續(xù)期，但需按有關(guān)規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，以及辦理土地登記手續(xù)。若政府因公共利益需要，國(guó)家可依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予補(bǔ)償。 土地使用權(quán)出讓的資源利用要求 (1) 土地使用用途要求 (2) 土地利用規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 (3) 城市建設(shè)管理要求 (4) 市政基礎(chǔ)設(shè)施要求 (5) 建筑物養(yǎng)護(hù)、維修、改造和重建的要求 土地使用權(quán)出讓的領(lǐng)土主權(quán)要求 在土地使用權(quán)出讓合同或文本中，應(yīng)對(duì)領(lǐng)土主權(quán)要求（特別是成片土地批租）作出明確的規(guī)定。 (1) 領(lǐng)土管轄權(quán) (2) 立法司法管轄權(quán) (3) 行政管理權(quán) 規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、工商、稅務(wù)、土地管理等都由中國(guó)地方政府負(fù)責(zé)管理，從而保證我國(guó)的行政管理權(quán)。 土地使用權(quán)出讓的程序 出讓活動(dòng)大致可分為擬定方案、正式報(bào)批、組織實(shí)施、登記發(fā)證四個(gè)階段。 土地使用權(quán)的終止 土地使用權(quán)終止的含義及原因土地使用權(quán)終止是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而由國(guó)家收回土地使用權(quán)，或者在土地使用權(quán)期滿前國(guó)家提前收回土地使用權(quán)，或者因土地滅失等其它原因，使得土地使用權(quán)出讓合同的土地使用者與土地所有者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不復(fù)存在。終止的原因主要有以下幾個(gè)方面：(1) 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的。(2) 在特殊情況下，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。(3) 土地使用權(quán)由于土地滅失、標(biāo)的物不再存在而終止。 土地使用權(quán)終止的法律后果自土地使用權(quán)終止之日起，土地使用者即喪失該土地使用權(quán)。土地使用權(quán)終止有以下幾方面的法律后果。(1) 土地使用者不再享有該土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)受讓人與土地所有者或其代表之間關(guān)于在該塊土地上的權(quán)利義務(wù)隨之解除。(2) 地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)的終止而由國(guó)家無(wú)償取得，土地使用權(quán)受讓人不得以任何理由提出地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)請(qǐng)求，亦不得擅自毀壞之。(3) 土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定必須拆除的設(shè)備等，土地使用權(quán)受讓人必須在規(guī)定的期限內(nèi)拆除。除土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定者外，非通用建筑等必須由土地使用權(quán)受讓人按規(guī)定的期限拆除和清理，或者由土地使用權(quán)受讓人支付拆除費(fèi)和清理費(fèi)用。5 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓的含義是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的原則 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的條件① 轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是合法獲取的；② 土地使用權(quán)出讓金已繳清；③ 投入土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金不少于總投資額的25%或已完成“七通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；④ 土地使用權(quán)如屬中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)經(jīng)董事會(huì)決議。 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的年限最高年限=出讓年限已使用年限 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的方式出售、交換、贈(zèng)與。 轉(zhuǎn)讓程序 申請(qǐng) 批準(zhǔn) 簽約 公證 登記 轉(zhuǎn)讓雙方的權(quán)利義務(wù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利：取得余期土地使用權(quán)的價(jià)款。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人的義務(wù)：把余期土地使用權(quán)以及與此相聯(lián)的對(duì)余期土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、抵押的權(quán)利交給土地使用權(quán)再受讓人。土地使用權(quán)再受讓人的義務(wù)：（1）支付被轉(zhuǎn)讓余期土地使用權(quán)價(jià)款；（2）按照原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途和要求使用土地。改變土地用途和要求必須經(jīng)土地使用權(quán)出讓人批準(zhǔn)，并依法補(bǔ)交相應(yīng)地價(jià)款；（3）使用權(quán)余期屆滿，將土地使用權(quán)連同地上附著建筑物交還土地使用權(quán)出讓人。土地使用權(quán)再受讓人的權(quán)利：獲得余期土地使用權(quán)以及與此相聯(lián)的權(quán)利6 征地與拆遷 土地征用 定義 土地征用是指國(guó)家因建設(shè)需要，依法將原土地所有者（使用者）的土地在有償?shù)幕A(chǔ)上采取行政強(qiáng)制措施轉(zhuǎn)化為國(guó)家所有的行為。 程序(1) 申請(qǐng)定點(diǎn) (2 ) 協(xié)調(diào)補(bǔ)償安置方案 (3) 核定用地量 (4) 劃撥用地 (5) 核實(shí)實(shí)際用地量 補(bǔ)償費(fèi)的確定(1) 土地補(bǔ)償費(fèi) (2) 安置補(bǔ)助費(fèi) (3) 土地投資補(bǔ)償費(fèi) (4) 非耕地的補(bǔ)償由省級(jí)人民政府參照耕地補(bǔ)償辦法執(zhí)行。 房屋拆遷安置 定義是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，國(guó)家因建設(shè)需要，在有償?shù)幕A(chǔ)上，采取行政強(qiáng)制措施而拆遷房屋及其附屬物的行為。 基本程序申請(qǐng)用地制定拆遷方案，辦理拆遷許可證凍結(jié)戶口拆遷公告，動(dòng)員會(huì)，簽拆遷協(xié)議實(shí)施拆遷辦理產(chǎn)權(quán)滅籍手續(xù)安置拆遷戶 拆遷補(bǔ)償在《拆遷管理?xiàng)l例》（2001年11月1日實(shí)施）的有關(guān)條款如下：第二十二條 拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。 　　拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！　〉诙龡l 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。　　除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式?！　〉诙臈l 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！　〉诙鍡l 實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)?！　〔疬w非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償?！　〉诙鶙l 拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償?！　〉诙邨l 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償?！　”徊疬w人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。 拆遷安置1．安置對(duì)象：安置的對(duì)象是被拆除房屋的使用權(quán)人，而不是其所有權(quán)人。只有在被拆除房屋的所有權(quán)與使用權(quán)的權(quán)利主體一致時(shí)，拆遷補(bǔ)償和拆遷安置才為同一對(duì)象。2. 拆遷安置的形式。（1）一次性安置 （2）過(guò)渡安置 (3) 就地安置 (4) 異地安置3. 安置原則：拆一還一7 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)劃撥的概念和特點(diǎn)土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付土地使用者使用的行為。 劃撥土地使用權(quán)的范圍根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的才可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：(1) 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； (2) 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(3) 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；(4) 法律法規(guī)規(guī)定的其他用地。 劃撥土地使用權(quán)收回的條件國(guó)家根據(jù)劃撥土地使用者不再使用土地的事實(shí)或城市建設(shè)發(fā)展和城市規(guī)劃的需要，可以將原劃撥的土地收回，另行支配。（1）應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)的條件具有下列因素之一的，應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)：① 土地使用者因自身發(fā)展的需要等因素而遷移的。② 因經(jīng)營(yíng)管理不善等原因而解散的。③ 因不符合法定成立條件或者違法經(jīng)營(yíng)而被撤銷(xiāo)的。④ 因經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重虧損不能清償債務(wù)而宣告破產(chǎn)的。⑤ 未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用的；不按批準(zhǔn)的用途使用的；公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。（2）可以無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)的條件市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)需要和城市規(guī)劃的要求，可以無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)。8. 我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度缺陷分析1 雙重雙軌制。 2 名義主體與代表人脫節(jié) 3 兩種所有制權(quán)利的不對(duì)等 4 土地出讓金一次性收取。 5 不同用途批租年限的不一致可能帶來(lái)的問(wèn)題 6 出讓年限