【正文】 現場組織管理所發(fā)生的各項費用。（7）管理費用應包括房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用。（8）財務費用應包括房地產開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機構手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務費用。（9）銷售費用應包括房地產開發(fā)企業(yè)在銷售房地產產品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務費及預售許可證申領費等。（10）開發(fā)期稅費應包括項目所負擔的與房地產投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用，主要包括：土地使用稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、綠化建設費、電話初裝費、分散建設市政公用設施建設費等。各項稅費應根據當地有關法規(guī)標準估算。（11）其他費用應包括：臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。（12）不可預見費應根據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3％一7％估算。對項目資金來源的評估，應對項目資金來源的合理性、可靠性進行分析論證。房地產項目的資金來源通常包括自有資金、預租售收入及銀行貸款和其他資金來源四種渠道。對開發(fā)項目資金來源的評估主要側重于對我行貸款以外的其他資金來源的合理性、可靠性進行評估。（1）項目自有資金為借款人/項目發(fā)起人、其他關系人對項目投入的資本金。評估自有資金，對已到位資金，須審查驗資情況；對未到位資金，結合各投資者提供的財務報表和分年度資金安排承諾函，分析近三年財務變動，了解投資者債務及其在建或擬建項目資金運用，確定投資者可用于本項目的資金數額及分年度計劃。對以實物、工業(yè)產權、非專利技術或土地使用權作價出資的非債務類資金進行評估，主要審查是否經過有資格的資產評估機構進行評估，估價方法是否符合法律、法規(guī)的要求，所占比例是否符合有關規(guī)定。（2）預租售收入應包括房地產產品的預期銷售收入、租金收入和土地轉讓收入等。評估預租售收入，要根據項目的工程進度計劃以及項目租售計劃，在對附近區(qū)域同物業(yè)類型的租售情況（包括價格、租售率）進行調查的基礎上進行。（3）銀行貸款是指借款人/項目發(fā)起人的銀行貸款和發(fā)行債券、融資租賃及其他需要付息還本的資金。評估銀行貸款，重點考察借款人獲得除我行貸款以外的其他金融機構貸款的數額、融資條件及資金到位安排，分析結構比例是否符合國家和我行有關規(guī)定。（4）在對項目各項資金來源進行調查分析的基礎上，確定項目切實可行的融資計劃，填列《投資計劃與資金籌措表》。5. 財務效益評估財務效益評估應在進行基礎財務數據測算與分析的基礎上，根據國家現行財稅制度及有關規(guī)定，測算財務效益評估指標，考核項目的盈利能力。（1）基礎財務數據包括項目總投資、計算期、成本與費用、租售價格、租售率、經營收入、經營稅金及附加、利潤總額與利潤分配等。項目評估時應對房地產項目經營方案、各項基礎財務數據的確定進行認真、細致、科學的預測和審查，并說明確定的理由和依據。（2）房地產項目經營方案的審查，審查的內容應包括：借款人的出售、出租、自營等計劃(以下簡稱經營計劃)是否符合政府有關房地產租售和經營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相結合；房地產項目經營計劃中是否包括擬租售的房地產類型、時間和相應的數量、租售價格、租售收入及收款方式等內容；經營房地產的類型和相應的數量，是否在房地產項目可供經營的房地產類型、數量的基礎上確定，并考慮了經營期內房地產市場可能發(fā)生的變化對租售數量的影響；租售價格的測算是否考慮了政治、經濟、社會等宏觀環(huán)境、市場供求狀況，以及已建成的、正在建設的和潛在的競爭項目對房地產項目租售價格的影響，并與位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例相比較。通過對租售方案的審查，確定其是否客觀合理，并進一步對其進行修正。（3）項目計算期包括項目建設期和經營期，確定項目計算期應充分考慮開發(fā)商的經營業(yè)績和實力，考核承擔項目策劃、設計、施工企業(yè)的實力，考慮市場供求狀況、資金供應以及項目的房屋、土地使用權年限等因素。（4）經營成本與費用估算。應在對經營成本與費用各細項進行調查分析的基礎上，確定合理的項目經營成本與經營費用，并填列《經營成本與費用估算表》。（5）開發(fā)產品成本是指房地產項目產品建成時，投放于某項房地產產品的開發(fā)建設投資。當房地產項目有多種產品時，可分別估算每種產品的成本費用，但應注意開發(fā)建設投資在不同開發(fā)產品之間的合理分攤。（6）經營成本是指經營（包括出售、出租、自營）房地產產品時，由開發(fā)產品成本分攤至當期的開發(fā)產品成本及當期經營所需的運營費、管理費等。對于分期收款的房地產項目，房地產銷售成本和出租經營成本可按其當期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計算本期應結轉的經營成本。（7）運營費用應包括以出租或自營方式獲得收益的房地產項目在項目經營期間發(fā)生的各種運營費用。主要包括：管理費用、銷售費用等。（8）修理費用應包括以出租或自營方式獲得收益的房地產項目在項目經營期間發(fā)生的物料消耗和維修費等。 （9）房地產項目收入估算。房地產項目的收入應包括房地產產品的銷售收入、租金收入和自營收入。在對房地產項目各項收入進行審查、調整的基礎上，填列《經營收入與經營稅金及附加估算表》。①租售收入等于可供租售的房地產數量乘以單位租售價格。應注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響；空置期(項目竣工后暫時找不到客戶的時間)和租售率對租售收入的影響；規(guī)劃設計的原因導致不能租售面積比例增大對租售收入的影響。②自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產為其進行商業(yè)和服務業(yè)等經營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進行自營收入估算審查時，應充分考慮目前已有的商業(yè)和服務業(yè)設施對房地產項目建成后產生的影響，以及未來商業(yè)、服務業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產項目產生的影響。分析審查確定收款方式是否應考慮了房地產交易的付款習慣和慣例，以及分期付款的期數和各期付款的比例。（10）應根據項目投資計劃、資金籌措計劃及經營收入與支出計劃，編制《全部投資現金流量表》和《損益表》。（11）《項目全部投資現金流量表》應反映房地產項目開發(fā)經營期的現金流入和現金流出，按期編制，用以計算各項評價指標，進行房地產項目財務盈利能力分析。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資財務內部收益率、財務凈現值及投資回收期等評價指標，考察房地產項目全部投資的盈利能力。（12）《損益表》應反映房地產項目開發(fā)經營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率等評價指標。利潤總額的計算公式如下：利潤總額＝經營收入一經營成本一管理費用一銷售費用一財務費用一經營稅金及附加一土地增值稅 經營收入＝銷售收入+租金收入+自營收入銷售收入＝土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入租金收入＝出租房租金收入+出租土地租金收入經營稅金及附加＝營業(yè)稅+城市維護建設稅+教育費附加經營成本＝土地轉讓成本+商品房銷售成本+配套設施銷售成本+出租房經營成本（13）盈利能力分析，應計算投資利潤率、財務凈現值及財務內部收益率等指標，并與行業(yè)的基準水平相比較，分析判斷項目的盈利能力。①投資利潤率，是指項目年平均利潤總額與項目總投資的比率，計算公式為：投資利潤率＝建設經營期年平均利潤總額/項目總投資100％②銷售利潤率，是指項目年平均利潤總額與項目年均銷售收入的比率，計算公式為：銷售利潤率＝建設經營期年平均利潤總額/建設經營期年平均銷售收入100％③財務凈現值，指將項目方案各年凈現金流量折現到同一時點的凈效益累加現值。計算公式為： ｎ－－計算期；r－－折現率，取建設銀行規(guī)定的五年期貸款利率加一個百分點； －－第ｔ年的凈現金流量；CI指現金流入量，包括：項目經營（包括租售和自營）收入、回收固定資產余值、回收流動資金等部分；CO指現金流出量，包括固定資產投資、流動資金投入、經營成本、銷售稅金及附加、所得稅等部分；根據需要可在現金流入和現金流出兩類中增減內容。④財務內部收益率是指項目在計算期內各年凈現金流量差額現值累計等于零的折現率，它反映項目所占用資金的盈利水平，計算公式為： IRR 財務內部收益率（14）貸款償還能力分析，應計算貸款償還期、利息保障倍數、本息保障倍數等指標，分析判斷項目的貸款償還能力。貸款償還期指從借款人支用第一筆借款之日起到還清全部借款本息之日止的時間，即：貸款償還期（年）＝貸款償還完畢的年份－貸款開始支用的年份＋當年償還貸款數額/當年可用于還款的資金。①對于除本貸款項目外無其他在建項目的借款人，單純以本貸款項目投產后自身效益中的可用部分用于還貸，填列《項目貸款償還期計算表》，測算項目貸款償還期作為貸款償還期指標；對新建項目外借款人有在建項目，除了測算項目貸款償還期外，還應綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務負擔，填列《企業(yè)綜合貸款償還期計算表》，計算企業(yè)綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個指標。②項目貸款償還期，應以新建項目投產后自身效益中可用于還貸的資金償還項目自身全部貸款本息所需要的時間。亦即以項目建成投產后可用于還款的利潤、無形資產及遞延資產等攤銷費及其他還款資金償還貸款本金和利息所需要的時間。③企業(yè)綜合貸款償還期，應以在測算貸款償還期時，將借款人各類還貸資金和各類債務負擔綜合考察，分析所需還款時間。各類還貸資金包括借款人已有現金流量、未來可具備的現金流量，及項目建成后可新增的現金流量。各類債務負擔包括此筆貸款本息、原有債務本息或其他可能承擔的債務本息負擔。④采用企業(yè)綜合貸款償還期法測算時，須關注借款人償還目前已有負債的能力；充分考慮信貸項目新增效益是否可能部分或全部用于償還借款人原有或可能發(fā)生的其他負債。分析在項目自身不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人用整體效益償還債務的能力；及在借款人效益欠佳，但項目盈利能力較好情況下，項目效益用于償還借款人其他負債的能力。（15）利息保障倍數，應作為考核借款人償還銀行貸款利息能力的重要指標，通過逐年計算借款人在項目經營期的利息保障倍數，對借款人償還貸款利息的能力作出判斷。利息保障倍數的計算公式為：若做了客戶現金流量預測，則，利息保障倍數=經營活動現金流量凈額/（當年財務費用+當年未記入財務費用的借款利息支出）若沒有做現金流量預測，則，利息保障倍數=〔凈利潤+折舊+攤銷+財務費用（應收及預付款項增加+存貨增加應付及預收款項增加）〕/（當年財務費用+當年未記入財務費用的借款利息支出）（16）本息保障倍數，應作為考核借款人償還銀行貸款本息能力的重要指標，通過逐年計算借款人在項目經營期的本息保障倍數，對借款人償還貸款本息的能力作出判斷。本息保障倍數的計算公式為：若做了客戶現金流量預測，則，本息保障倍數=經營活動現金流量凈額/（當年到期的貸款本金+當年財務費用+當年未記入財務費用的借款利息支出）若沒有做現金流量預測，則，本息保障倍數=〔凈利潤+折舊+攤銷+財務費用（應收及預付款項增加+存貨增加應付及預收款項增加）〕/（當年到期的貸款本金+財務費用+當年未記入財務費用的借款利息支出）房地產項目不確定性分析應分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能對貸款償還帶來的風險。房地產項目不確定性分析主要包括盈虧平衡點分析、敏感性分析。可進行不確定性分析的因素主要有：租售量、租售價格、出租率、開發(fā)周期、項目總投資等。在對項目不確定性進行分析的基礎上，須對項目的風險點作出判斷并盡可能提出防范風險，控制項目不確定性的措施。（1）盈虧平衡點分析。盈虧平衡點（BEP）是指項目在利潤為零，保持不盈不虧時的臨界點，可用銷售量、銷售價格、銷售額表示，一般用銷售率表示，其盈虧平衡點的計算公式為： C BEP （銷售率） = （ P－T）S 式中： C 總成本費用 P 單位銷售價格 T 單位經營稅金及附加 S 總可售面積 （2）敏感性分析應列圖表分析各種變化因素對投資利潤率、內部收益率、貸款償還期等各主要評估指標波動的影響程度，確定項目的抗風險能力。評估中須根據項目具體情況，對敏感性因素如租售價格、出租銷售量、工期、總投資等進行單因素、多因素敏感性分析，以了解影響項目財務效益的最敏感因素，預測項目的潛在風險和抗風險能力。敏感性分析中，影響項目內部收益率、貸款償還期的主要因素波動幅度可取該因素當前值或未來最可能值的正負向變動5％、10％和20％計算。對利用外資達投資總額30％以上的項目應將匯率作為敏感性因素進行敏感性分析。銀行效益評估應采用定性和定量的分析方法，具體分析項目資金在我行結算情況及帶給銀行的相關效益。（1）資金結算量評估。應分析借款人或項目在建設銀行開立基本結算戶或資金分流情況，分析因此為我行增加的資金結算量。（2）相關效益評估。反映銀行從貸款中獲得的間接利益，房地產項目貸款的相關效益主要包括：①對個人住房貸款業(yè)務和建筑業(yè)貸款業(yè)務的作用。重點分析房地產項目貸款是否可以為建設銀行帶來個人住房貸款的優(yōu)質房源，是否可以通過貸款置換減少我行對建筑業(yè)發(fā)放的用于為借款人開發(fā)項目墊資的不良貸款。②對中間業(yè)務的作用。考察項目為我行帶來的中間業(yè)務收入的增長，如代理房地產貸款、個人住房貸款抵押物保險業(yè)務收入等，對政策性住房信貸業(yè)務的影響。③項目建設中和建成后建設銀行的結算業(yè)務增長情況，主要包括項目的使用者（如住宅業(yè)主、寫字樓的租戶、商業(yè)營業(yè)用房的商戶）給建設銀行帶來的結算業(yè)務增長。（3）風險防范措施評估。應對借款人提供的保證、抵押、質押等貸款擔保措施的可行性進行分析，并分析項目貸款具有哪