【正文】 的檔次及其面向的主要消費(fèi)群體）。②周邊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況(對(duì)周邊地段同類房地產(chǎn)的規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、環(huán)境、配套、建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)管理、租售情況、成本等情況進(jìn)行分析，并選擇至少三個(gè)同類物業(yè)，列表綜合反映其租售情況)。④銷售方式分析（開(kāi)發(fā)商自己銷售，還是委托銷售代理公司銷售，開(kāi)發(fā)商以往的銷售經(jīng)驗(yàn)及代理公司主要銷售的樓盤和業(yè)績(jī)）：④銷售前景分析（說(shuō)明意向定購(gòu)情況及滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前一期開(kāi)發(fā)和銷售以及資金回籠情況，并根據(jù)上述情況和對(duì)周邊項(xiàng)目情況的分析，對(duì)項(xiàng)目的租售計(jì)劃，包括租售時(shí)間、租售價(jià)格、租售率等做出科學(xué)合理的判斷（要致意經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目要注意考慮價(jià)格上限限制的因素），并在此基礎(chǔ)上列表逐年測(cè)算項(xiàng)目租售收入）。分析項(xiàng)目總投資及構(gòu)成投資估算有無(wú)漏項(xiàng)，投資構(gòu)成是否合理，并測(cè)算各項(xiàng)費(fèi)用,列表說(shuō)明估算依據(jù)。分析項(xiàng)目資金來(lái)源渠道及可靠性。按照各年份經(jīng)營(yíng)收入占總經(jīng)營(yíng)收入的比例，將項(xiàng)目總投資分?jǐn)傔M(jìn)各年而得各年份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，并據(jù)此列表測(cè)算項(xiàng)目損益。根據(jù)項(xiàng)目投資計(jì)劃及企業(yè)融資計(jì)劃，制訂項(xiàng)目分年度資金來(lái)源及運(yùn)用表。依據(jù)上述結(jié)算結(jié)果，計(jì)算得出項(xiàng)目投資利潤(rùn)率和貸款償還期及盈虧平衡點(diǎn)。測(cè)算資金結(jié)算量，進(jìn)行相關(guān)效益評(píng)估。分析項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素提出銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的瑣事和建議。 擔(dān)保評(píng)價(jià)參照本手冊(cè)第三篇第三章《信貸擔(dān)保》的方法、要求、內(nèi)容對(duì)客戶提出的擔(dān)保人和擔(dān)保物進(jìn)行調(diào)查和評(píng)價(jià)。調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告由客戶信用評(píng)級(jí)報(bào)告、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告（見(jiàn)附件361）或項(xiàng)目簡(jiǎn)要評(píng)估報(bào)告（見(jiàn)附件362）、擔(dān)保評(píng)價(jià)報(bào)告三部分組成。 發(fā) 放參照本手冊(cè)第一篇第二章《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》。4. 必要時(shí)要求借款人對(duì)貸款項(xiàng)目辦理有效的建設(shè)工程保險(xiǎn)。（2）在償還全部貸款本息之前，借款人應(yīng)逐年向保險(xiǎn)公司辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn)。 回收、展期與借新還舊參照本手冊(cè)《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》、 、展期與借新還舊的要求進(jìn)行。 檔案管理參照本手冊(cè)第三篇第八章《信貸檔案管理》的要求辦理。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。并測(cè)算各項(xiàng)費(fèi)用）（1）土地費(fèi)用 （2）前期工程費(fèi) （3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) （4）建筑安裝工程費(fèi) （5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) （6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 （7）管理費(fèi)用 （8）財(cái)務(wù)費(fèi)用 （9）銷售費(fèi)用 （10）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) （11）其他費(fèi)用 （12）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （13）經(jīng)營(yíng)資金 經(jīng)評(píng)估，調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資為_(kāi)_萬(wàn)元，其中：開(kāi)發(fā)建設(shè)投資__萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)資金__萬(wàn)元。（根據(jù)物業(yè)租售計(jì)劃，將開(kāi)發(fā)建設(shè)投資歸集到不同類型的物業(yè)中，填列《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表》）（1）住宅成本 （2）寫字樓成本 （3）商鋪成本 （4）……….. （根據(jù)物業(yè)各年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本各期分?jǐn)偝杀?，填列《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪惚怼罚ɡ檬袌?chǎng)比較法）（1）出售價(jià)格（測(cè)算的依據(jù)及結(jié)果） （1）出租價(jià)格（測(cè)算的依據(jù)及結(jié)果） （根據(jù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，計(jì)算各類物業(yè)收入，并填列《經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》）（1）銷售收入 （2）出租收入 （3）自營(yíng)收入 七、財(cái)務(wù)效益評(píng)估（綜合企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期現(xiàn)金流入流出情況，填列《項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表》。根據(jù)上述結(jié)果，計(jì)算得出）（1）項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 （2）項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率 （3）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （4）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 分析上述指標(biāo)（1）獨(dú)立項(xiàng)目（對(duì)于除貸款項(xiàng)目外無(wú)其他在建項(xiàng)目，僅以貸款項(xiàng)目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸，填列《項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表》，測(cè)算項(xiàng)目貸款償還期作為貸款償還期指標(biāo)）該項(xiàng)目申請(qǐng)貸款__萬(wàn)元，以__（如未分配利潤(rùn)、可還款折舊、全部攤銷等）作為還款來(lái)源測(cè)算，計(jì)算得出項(xiàng)目貸款償還期為_(kāi)_年。（在基本方案的基礎(chǔ)上，根據(jù)預(yù)測(cè)，選定各敏感性因素的變化值，計(jì)算新的各項(xiàng)指標(biāo)值的結(jié)果，并填列《項(xiàng)目敏感性分析表》）由上表可知：九、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，我行提出如下業(yè)務(wù)合作要求：對(duì)方答復(fù)：根據(jù)推算，我們認(rèn)為:另外，其他未與客戶協(xié)商的相關(guān)情況有： 綜上，銀行效益水平： 項(xiàng)目的擔(dān)保方式為： （信貸評(píng)估人員須對(duì)保證人的主體資格和償債意愿、能力進(jìn)行分析，對(duì)抵押、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)及其權(quán)屬按規(guī)定進(jìn)行評(píng)價(jià)）抵押物描述： 抵押物基本情況表：抵押物名稱抵押人種類位置面積估價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)基準(zhǔn)日抵押率質(zhì)押財(cái)產(chǎn)描述： 質(zhì)押財(cái)產(chǎn)情況表：質(zhì)押財(cái)產(chǎn)名稱出質(zhì)人種類估價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)基準(zhǔn)日質(zhì)押率保證人情況（保證方式）： 保證人財(cái)務(wù)狀況及指標(biāo) 單位：萬(wàn)元科目/年份資產(chǎn)總額流動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債總額流動(dòng)負(fù)債所有者權(quán)益銷售收入銷售利潤(rùn)投資收益利潤(rùn)總額凈利潤(rùn)資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率資產(chǎn)報(bào)酬率負(fù)債與有形凈資產(chǎn)比率銷售毛利率銷售利潤(rùn)率現(xiàn)金凈流量分析： （須詳細(xì)列出客戶與重要關(guān)系人在我行的全部貸款記錄，包括合同號(hào)、發(fā)放日期、期限、回收日期、回收方式、備注。N1項(xiàng)目總投資　　　　　　開(kāi)發(fā)建設(shè)投資　　　　　　經(jīng)營(yíng)資金　　　　　　2資金籌措　　　　　　資本金　　　　　　預(yù)售收入　　　　　　預(yù)租收入　　　　　　其他收入　　　　　　借貸資金　　　　　　評(píng)估表3開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱住宅寫字樓商鋪其他合計(jì)出售出租自營(yíng)出售出租自營(yíng)出售出租自營(yíng)出售出租自營(yíng)1土地費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　2前期工程費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)　　　　　　　　　　　　　4建筑安裝工程費(fèi)　　　　　　　　　　　　　5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)　　　　　　　　　　　　　6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)　　　　　　　　　　　　　7管理費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　8財(cái)務(wù)費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　9銷售費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　10開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)　　　　　　　　　　　　　11其他費(fèi)用　　　　　　　　　　　　　12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)　　　　　　　　　　　　　　合計(jì)　　　　　　　　　　　　　評(píng)估表4開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪惚? 單位：萬(wàn)元序號(hào)產(chǎn) 品 名 稱開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本12….N分?jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀痉謹(jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀尽?分?jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀疽怀鍪郛a(chǎn)品　　　　　　　　1住宅　　　　　　　　2寫字樓　　　　　　　　3商鋪　　　　　　　　4其他　　　　　　　　二出租產(chǎn)品　　　　　　　　1住宅　　　　　　　　2寫字樓　　　　　　　　3商鋪　　　　　　　　4其他　　　　　　　　三自營(yíng)產(chǎn)品　　　　　　　　1住宅　　　　　　　　2寫字樓　　　　　　　　3商鋪　　　　　　　　4其他　　　　　　　　產(chǎn)品分?jǐn)偝杀竞嫌?jì)　　　　　　　　評(píng)估表5項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)123N1經(jīng)營(yíng)收入　　　　　銷售收入　　　　　出租收入　　　　　自營(yíng)收入　　　　　2經(jīng)營(yíng)成本　　　　　產(chǎn)品分?jǐn)偝杀尽　　　　∵\(yùn)營(yíng)費(fèi)用　　　　　修理費(fèi)用　　　　　3經(jīng)營(yíng)稅金及附加　　　　　4土地增值稅　　　　　5利潤(rùn)總額　　　　　6稅前彌補(bǔ)虧損　　　　　7所得稅　　　　　8稅后利潤(rùn)