【正文】 確定調查計劃包括三部分：(1) 市場調查總體方案關于調查的性質與目標、被調查項目、被調查對象、資料收集方式、調查時間、調查數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析方法、總費用及付款方式、可預見的有利與不利條件等地說明。(3) 市場調查經(jīng)費預算方案 確定調查對象Ⅰ 樣本抽樣方式 首先是樣本總體的界定，如：“泉州市房地產在建項目” ，“泉州市在建住宅小區(qū)” ，“泉州市市民” 。特點：每一總體單位進入樣本的概率是相同的。提高了樣本的代表性及抽樣效率。(3) 整群抽樣 將總體按一定標準劃分成群或集體，以群或集體為單位按隨機的原則從整體中抽取若干群或集體，作為總體的樣本，并對被抽中各群中的每一個單位都進行實際調查。當群間差異小，群內差異大時可采用。 優(yōu)：確定樣本容易。 優(yōu)：操作難度小，降低成本，進度易控制，訪問成功率高。 (6) 判斷抽樣(立意抽樣、目的抽樣、典型調查) 依據(jù)調查研究者對總體的認識等主觀因素或調查目的等,從總體中選擇調查對象的一種方式,依需要主觀判斷后抽取樣本。(7) 配額抽樣(定額抽樣、計劃抽樣)依據(jù)一定標志對總體分層或分類后,從各層或類別中選取一定比例的調查對象的方法。類似分層抽樣只是并不要求相等的結構比例,實質上是分層的判斷抽樣。優(yōu)：提高效率及樣本代表性。(8) 滾雪球式抽樣 在稀疏總體中先找到一個符合條件的受訪者進行調查，然后由其推薦其他符合條件的人。 市場調查問卷的基本特征：概括為“四易”。Ⅰ 問卷的格式① 問卷的標題 ② 說明信 ③ 填表指導 ④ 被調查者背景資料 ⑤ 調查內容 ⑥ 編碼 ⑦ 調查過程記錄Ⅱ 問卷設計流程(1) 決定問卷類型及調查方式 這一步驟也是策劃階段的繼續(xù)，針對所需了解信息的不同，在問卷類型和調查方式上，會有相應的調整。 (4) 決定每個問題的措辭決定問題措辭時的原則: a. 使用簡單詞匯； b. 避免模棱兩可措辭； c. 避免誘導性措辭； d. 避免隱含的選擇枝； e. 避免隱含的假設； f. 避免匯總和估計； h. 避免雙重回答問題。 一般認為，敏感性的問題應當安排在問卷的后半部分，問卷應當以一些簡潔的和受訪者比較感興趣的問題開始。缺點：匿名性差：易因訪問人員外表、語調、措詞、方法、環(huán)境、氣候等造成誤差（應答誤差）；缺乏對訪問過程的內在控制；周期長、費用高。只要具備良好的通訊條件和一間安靜的、不受外界干擾的辦公室或電話室，就可以在任何時候進行電話采訪。 優(yōu)點：省時省費用；獲取資料迅速（一晚上即可訪問很多），樣本質量高（隨機），回訪容易，易獲得合作。 Ⅳ 留置問卷調查 優(yōu)點： （1）能突破空間限制，在相當廣泛的范圍開展調查 （2）節(jié)省費用、時間和人力，無需大批調研人員，只需精心設計的問卷，在較短時間內同時進行廣泛的調查 （3）匿名性，敏感、政治、倫理道德、隱私等問題 （4）避免直接訪問受調查者的干擾，減少誤差 （5）資料便于整理分析，標準化的封閉式問題更有效 缺點： （1）回收率低現(xiàn)象嚴重 （2）有效率低（沒指導的情況下，漏、錯、誤答嚴重） （3）對被調查者文化程度要求較高，需指導 （4）問卷獲取的資料需經(jīng)分析、辨別 Ⅴ 郵寄調查郵寄調查主要是為了減少實地走訪的人次，從而減少整個調查項目的費用開支。 優(yōu)點：（1）成本低，訪問員少費用低，但額外增加問卷，郵費等； （3）減少因訪問員在場的誤差；缺點：（1）高度標準（結構）化。否則容易導致因理解的不同而回答不同的錯誤信息或不完整。 （2）可使用的訪問技術和得到的信息有限。 （3）不能察言觀色判別回答的真實性。 （4）不能展示道具資料。如：A 觀察法的優(yōu)點（1）直接及時可靠；（2）適用性強，不受觀察者形象、語氣及表達能力的影響；（3）簡便易行，人員多少，時間長短自己決定；（4）數(shù)據(jù)易得且精確，如掃描記錄比人員列舉食品袋內的東西，問孩子喜歡什么玩具不如單向鏡觀察。 實驗調查法由調查人員用實驗的方式，將現(xiàn)象放在某種條件下作觀察以獲取情報。 文獻調查法文獻調查是指利用各種文獻、檔案資料進行的市場調查。 調查分析 調查資料整理　　市場調查資料的整理，一般包括下列工作程序：編輯、匯總、分類和制表。首先是從市場調查資料中選取一切有關的、重要的參考資料，剔除無關緊要的、沒有參考價值的甚至錯誤的資料。編輯工作在最后還要查對資料的可靠性，以確保調查資料的合理和準確，如實反映客觀情況。　?。?）制表 　　制表工作是把有關實地調查的資料用適當?shù)谋砀裥问秸故境鰜?，以便說明問題或從中發(fā)現(xiàn)某種典型的“模式”。 (2) 特爾菲法的預測程序 A 準備階段 ① 明確預測目的和主題 ② 準備背景資料 ③ 選擇專家 B 輪番征詢階段 征詢——反饋，再征詢——再反饋，一般三～五輪。 意見推斷預測法（專家會議法）意見推斷預測法是指通過調查研究，收集、處理、分析各方人士意見，運用集體智慧和經(jīng)驗對預測對象發(fā)展趨勢進行推斷預測的方法。Vi=P0+di其中： Vi 第i期預測值 i 所對應的時期序數(shù) P0 基期數(shù)據(jù)值 d 逐期增減量的平均數(shù) Pn 第n期數(shù)據(jù)值 一般說來，越接近預測時點的增減量對預測越重要，因此可對過去各期的增減量賦予不同的權數(shù)，計算加權平均增減量，預測則更準確。Vi=P0ti 移動平均法如果某種數(shù)據(jù)的歷史值是按一定周期（或短期）上下波動的，且各期上下波動的幅度大致接近，則可采用移動平均法。這就是說，移動平均法，是將數(shù)據(jù)點的順序逐步推移．逐段平均，將逐段平均后所得的時間序列，分析其長期趨勢，預測其未來發(fā)展。 為簡化計算，可取X數(shù)列為 …，2，1，0，1，2，… （X數(shù)列項數(shù)為奇數(shù)） …，2，1，1，2，… （X數(shù)列項數(shù)為偶數(shù)） 則，a ,b 的值為： 167。它根據(jù)現(xiàn)實的各種情況與信息，判斷事物變化的趨勢，圍繞某一活動的特定目標這個中心，來全面構思、設計，選擇合理可行的行動方式，從而形成正確決策和高效工作的過程。 上述策劃的涵義包括如下幾層意思： 第一，策劃是在現(xiàn)實所提供的條件的基礎上進行謀劃。 第二，策劃具有明確的目的性。 第三，策劃可以比較與選擇方案。人們對多個策劃人案可以權衡比較，揚長避短，選擇最合理、最科學的一種方案。廣義：房地產項目策劃就是從開發(fā)商獲得土地使用權、市場調查、市場定位、……銷售策劃、廣告策劃一直到物業(yè)管理的全過程策劃。 房地產項目策劃的特性 (1) 覆蓋面廣 (2) 周期長 (3) 知識含量高 (4) 項目策劃決定產品的屬性 房地產項目策劃的程序與內容 房地產項目策劃的程序　 房地產項目策劃分為三個階段，貫穿于開發(fā)經(jīng)營的全過程。 　 第二階段：形象策劃、廣告策劃和銷售策劃。 房地產項目策劃的內容見附件1：《房地產全程策劃理論體系》附件2：《房地產項目營銷策劃的內容》 附件3：《海岸花園全程營銷策劃全錄》第六章 房地產產品開發(fā)與營銷167。 開發(fā)難點① 成片開發(fā)少，單體或聯(lián)體建筑居多，缺乏小區(qū)完善的配套；② 景觀利用是高層住宅的重點，但高層景觀受城市規(guī)劃的牽制多；③ 高層住宅同質化嚴重，產品個性化不突出（外觀、戶型方面——結構設備要求上下對齊，戶型難以靈活調整）；④ 一梯多戶（一般八戶），缺少隱私權，且總有部分單位不利于采光、通風、觀景；⑤ 地下停車車庫車位不足；⑥ 供水、供電、消防、物業(yè)管理要求高；⑦ 住戶缺乏公共空間；⑧ 裙樓需尋找出路；⑨ 高層建筑資金需要量大，投入集中，產品單一，回旋余地小，極易成為爛尾盤或積壓；⑩ 不利于老人、小孩身心健康（缺乏運動）。這類項目多是見縫插針式的利用城市中的零星土地，是實力較弱的開發(fā)商生存、競爭空間，但項目自身配套難以完善，故應注意如下開發(fā)要點： SWOT分析準確SWOT分別代表：strength（優(yōu)勢）、weakness（劣勢）、opportunity(機會)、threat（威脅）。運用SWOT方法分析問題一般可以分為3個層次：基本面分析、辯證法分析和程度（概率）分析。(1) 基本面分析是最基礎層面的分析，即揭示項目的表象。它是從表象入手，探討解決問題的方向。這一步驟是要描述產生問題各因素之間的關系，確定解決方案。 快速入市，以快取勝 快施工、快營銷、搶先占領市場。 多層住宅項目開發(fā)優(yōu)勢① 與高層相比，多層住宅的優(yōu)勢在于：② 設備較少，管理容易，物業(yè)管理費低；③ 一般成片開發(fā)，形成住宅小區(qū)，配套完善，能為居民提供一個親和的空間，有利④ 于鄰里交往，居住氛圍濃厚；⑤ 有較多 的綠化面積，縮小了人與自然的距離，改善了生活環(huán)境；⑥ 造價較低，售價一般比高層住宅低；⑦ 實用率較高層住宅高；⑧ 停車位比較多； 多層住宅庭院空間的營造(1) 領域空間的界定 (2) 庭院空間的實用性 (3) 庭院空間的綠化 (4) 庭院空間的文化品味 多層住宅個性的創(chuàng)造手段塑造住宅的個性有利于加強人們對住宅的視覺得吸引與情緒感染，對住宅銷售有較大影響。② 性格獨特。④ 民族特色與地方特色。 大型項目的開發(fā) 大型項目占地10萬m2以上（大型項目：10～60萬m2，超大型項目：60萬m2以上） 大型項目戰(zhàn)略難題一般大盤開發(fā)難點：① 規(guī)劃難以超前；（開發(fā)期長達5～10年）② 客戶難以定位；（供應量大，市場準確細分困難）③ 資金難以籌措；（土地、配套等資金需要量大 祈福新村人工湖耗資1000多萬）④ 節(jié)奏難以控制；郊區(qū)大盤開發(fā)難點：① 城市配套費用龐大；② 交通條件滯后；③ 生活成本較高；④ 文化、人文、教育條件較差；⑤ 物業(yè)管理費用高。其基本要素：地處郊野或風景區(qū)、二三層的獨立式住宅、有一定私密性的私家花園。 區(qū)別概念：花園式住宅、農民屋、townhouse 開發(fā)要點 ① 選址：景觀資源豐富的郊野 ② 規(guī)劃：因地制宜、依山形水勢 ③ 建筑：個別化設計、風格化設計 ④ 戶型：樓下公共活動空間、樓上臥室等私密性空間、大廳可中空 ⑤ 結構：木結構、輕鋼結構 ⑥ 裝修：豪華、智能化、新技術新材料運用 ⑦ 價格：昂貴 ⑨ 配套：私人配套私密性（花園、泳池、球場、車庫等），公共配套高檔、完善（貴族會所）⑩ 物業(yè)管理：安全第一、管理人本化、服務高檔化167。其內容有：①房地產開發(fā)項目是由概念、主題支持的?！袄砟罹褪琼椖康撵`魂”。 “概念設計”影響項目的成敗，是項目“成功策劃的核心”。泛地產要求擺脫傳統(tǒng)房地產開發(fā)的思維定勢，不局限于“以房子為核心”，房子可能是主體，也可能成為附屬的配套設施，它在某一特定概念下營造一種人性化的主題功能區(qū)域(社區(qū))。創(chuàng)新可分兩個層次，一類歸于技術和操作層面，如設計創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新、服務創(chuàng)新等。 新住宅運動　　 新住宅運動的思想　　 ① 主張住宅開發(fā)要關注普通人，面向普通人；呼吁業(yè)者深入研究住宅市場，拒絕急功近利的商業(yè)炒作；呼吁所有的從業(yè)者認真研究市場和消費者的心理、行為?！　?③ 呼吁在住宅開發(fā)中更重視人的價值，更好地滿足現(xiàn)代人個性化的需求；提倡合理利用寶貴資源，呼吁所有的人都來關注城市環(huán)境和自然生態(tài)，使人的安居與自然和睦共處；主張住宅開發(fā)要尊重并努力延續(xù)地方文脈，使今天的新住宅也有機地融入城市的傳統(tǒng)之中。 居住郊區(qū)化與新都市主義 　　 居住郊區(qū)化的內容有：① 以市場份額為核心的新的營銷理念。② 居住郊區(qū)化需要一個漸進的過程，即居住郊區(qū)化的實施需要有一些前提條件，比如便利的交通設施，規(guī)模大、上檔次的居住小區(qū)，消費者一定的經(jīng)濟實力，突出的小區(qū)特點和較大的價格差距等。新都市主義居住模式最根本的優(yōu)越之處，在于城市資源交匯的中心地帶，將現(xiàn)代人的時間、交通成本縮至最短，形成最具個性、時代、廣泛、效率的居住主張。③新都市主義居住區(qū)有三個要素：生態(tài)性、經(jīng)濟性和產品高品質性。 2001年7月14日，由中國房地產業(yè)協(xié)會、廣州市房地產業(yè)協(xié)會等單位共同主辦的“國際居住新潮流一中國綠色生態(tài)住宅”論壇在廣州舉行。生態(tài)住宅的一大特點是健康。167。其基本的衡量標準是：對自然界的索取要少，對自然環(huán)境的負面影響要小，正確處理好自然、建筑與人的關系。對住宅的圍護結構和供熱、空調系統(tǒng)要進行節(jié)能設計，建筑節(jié)能至少要達到50％以上。小區(qū)的供水設施宜采用節(jié)水節(jié)能型。居室內自然通風，衛(wèi)生間具備通風換氣設施，廚房設有煙氣集中排放系統(tǒng)。 光環(huán)境系統(tǒng)：室內盡量采用自然光，居住區(qū)內防止光污染，提倡由新能源提供的綠色照明。采暖、空調應該采用清潔能源。 廢棄物管理與處置系統(tǒng)：生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應達到100％。 綠色建筑材料系統(tǒng)：提倡使用3R材料（可重復使用、可循環(huán)使用、可再生使用）；選用無毒、無害、有益人體健康的材料和產品。③ 保持原有天然的地形、地貌。⑤ 生態(tài)公園、生態(tài)林建設。⑦ 降低污染，如生活垃圾污染、水污染、噪聲污染、空氣污染、室內污染等。⑨ 都市莊園、觀光休閑農業(yè)的開發(fā) SOHO住宅的開發(fā)要點 即small office and home office 的縮寫，意為“小型家庭辦公室”。（2）目標客戶群年齡：30～40歲； 文化層次：高； 獨立工作能力：強 職業(yè)或身份：記者、作家、畫家等藝術類從業(yè)人士、攝影、經(jīng)紀人、律師、設計（建筑、裝修、廣告等）、IT、咨詢、企業(yè)高層管理人員、小型