【文章內(nèi)容簡介】 到期可能帶來的問題 7 土地儲備制第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究167。1 可行性研究概述參照教材P341. 可行性研究的概念可行性研究是指在項目投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等各方面問題進(jìn)行全面分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。2. 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的機構(gòu)和人員 機構(gòu)：專業(yè)咨詢研究機構(gòu) 參與人員：經(jīng)濟專家、市場分析專家、房地產(chǎn)業(yè)專家、建筑工程專家、財會專家。3. 可行性研究的類型 (1) 投資機會研究 該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。 (2) 初步可行性研究初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問題包括：分析機會研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。 (3) 詳細(xì)可行性研究 詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目技術(shù)、經(jīng)濟可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 (4) 項目的評估和決策 按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。 項目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報的建設(shè)項目可行性研究報告進(jìn)行全面審核和再評估階段。4. 可行性研究的質(zhì)量、時間、費用（1）質(zhì)量 國際上通用的質(zhì)量要求： 機會研究的投資誤差范圍是177。30％, 初步可行性研究的投資誤差范圍是177。20％,可行性研究的投資誤差范圍是177。10％（2）時間 時間花費與研究深度、項目規(guī)模有關(guān)。一個中型項目的可行性研究一般需要89個月的時間；年或更長的時間。 (3)可行性研究的費用 可行性研究的費用與研究的規(guī)模和深度成正比。在一般情況下，各項研究費用占項目投資總額的百分比大致如下： 機會研究 ％～％ 初步可行性研究 ％～％ 可行性研究 大型項目 ％～％ 小型項目 ％～％ 以上數(shù)字提供的只是一種相對關(guān)系，并非絕對概念，因為個別的可行性研究費用有的可能高達(dá)項目投資總額的5％。5. 房地產(chǎn)項目可行性研究的程序房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究包括下列步驟： (1) 討論可行性研究的范圍，確定研究目標(biāo)，明確研究的界線。 (2) 市場實地調(diào)查、收集情報和資料。 (3) 市場預(yù)測分析。 (4) 技術(shù)研究。 (5) 經(jīng)濟研究。 (6) 方案設(shè)計與選擇。 (7) 制定實施計劃。 (8) 編制可行性研究報告。(9) 對可行性報告進(jìn)行評價與決策。167。2 房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容項目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：1．項目概況 (1) 項目名稱、開發(fā)建設(shè)單位。 (2) 項目的地理位置。包括項目所在城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等。 (3) 項目所在地周圍的環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設(shè)的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性。 (4) 項目的性質(zhì)及主要特點。 (5) 項目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟意義。(6) 可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。2. 可行性分析概況說明 (1) 可行性研究的起迄時間。 (2) 可行性研究的費用及占總投資比例。 (3) 參加可行性研究的工作人員，包括其技術(shù)職稱、級別和能力描述。 (4) 研究分析的主要內(nèi)容。 (5) 可行性研究結(jié)論。3．開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置 (1) 土地調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位等。 (2) 人口調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。 (3) 調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。 (4) 調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個體經(jīng)營者的經(jīng)營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年營業(yè)額、年利潤額等。 (5) 各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)則目標(biāo)和其可能實現(xiàn)的時間。 (6) 其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容包括水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。 (7) 制定動遷計劃 (8) 確定安置方案。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動力人數(shù)等。4．市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 (1) 市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測。 (2) 市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。 (3) 市場交易的數(shù)量與價格。 (4) 服務(wù)對象分析、制定租售計劃。 (5) 擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。5．規(guī)劃設(shè)計方案選擇 (1) 市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交通的組織。 (2) 項目構(gòu)成及平面布置。 (3) 建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等等。附規(guī)劃設(shè)計方案詳圖。6．資源供給 (1) 建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計劃。 (2) 施工力量的組織計劃。 (3) 項目施工期間的動力、水等供應(yīng)。 (4) 項目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。7．環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) (1) 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。 (2) 主要污染源和污染物。 (3) 開發(fā)項目可能引起的周圍生態(tài)變化。 (4) 設(shè)計采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。 (5) 控制污染與生態(tài)變化的初步方案。 (6) 環(huán)境保護(hù)投資估算。 (7) 環(huán)境影響的評價結(jié)論和環(huán)境影響分析。 (8) 存在問題及建議。8. 項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究 (1) 開發(fā)項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置。 (2) 管理人員的配備方案。 (3) 人員培訓(xùn)計劃，年管理費用估算。9．開發(fā)建設(shè)計劃 (1) 前期開發(fā)計劃。包括項目從立項、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計劃。 (2) 工程建設(shè)計劃。包括各個單項工程的開工、竣工時間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計劃等。 (3) 建設(shè)場地的布置。 (4) 施工隊伍選擇。 10．項目財務(wù)分析 (1) 項目總投資估算。包括固定資產(chǎn)投資和流動資金兩部分。(2) 項目投資來源、籌措方式的確定。(3) 開發(fā)成本估算。(4) 銷售成本、經(jīng)營成本估算。(5) 銷售收人、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。(6) 財務(wù)評估。運用靜態(tài)和動態(tài)分析方法分析計算項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，對項目進(jìn)行財務(wù)評估。 (7) 風(fēng)險分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險分析；另一方面從政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、市場周期、自然等方面進(jìn)行定性風(fēng)險分析。11. 項目經(jīng)濟分析及綜合效果分析評價經(jīng)濟分析及綜合效果分析評價屬于宏觀分析范疇，關(guān)系到國民經(jīng)濟整體利益和社會生活的各個方面。(1) 國民經(jīng)濟評價。對于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，還需運用國民經(jīng)濟評價方法計算項目經(jīng)濟凈現(xiàn)值、經(jīng)濟內(nèi)部收益率等指標(biāo)，對項目進(jìn)行國民經(jīng)濟評價。(2) 項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。12. 關(guān)于引進(jìn)技術(shù)和進(jìn)口設(shè)備的說明 如果在項目中需要引進(jìn)國外的先進(jìn)技術(shù)和進(jìn)口部分設(shè)備，則需要在報告中作出說明。13．結(jié)論及建議 (1) 運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等方面論述開發(fā)項目的可行性，并推薦最佳方案。(2) 存在的問題及相應(yīng)的建議。14. 可行性研究報告的各類附件與可行性研究主要內(nèi)容有關(guān)的各種調(diào)查分析的材料和圖表、各種證明材料、咨詢材料、專家論證的意見書等，都應(yīng)作為可行性研究報告的附件置于報告正文之后。第五章 房地產(chǎn)市場分析與項目策劃167。1 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析 房地產(chǎn)市場分析的步驟房地產(chǎn)市場分析依所服務(wù)的對象不同，所需收集的信息的范圍和內(nèi)容也有所差別。一般說來，房地產(chǎn)市場調(diào)查需遵循以下步驟： (1) 確定調(diào)查目的。 (2) 確立調(diào)查目標(biāo)。 (3) 選擇調(diào)查方法。 (4) 估算調(diào)查過程所需的時間和費用，以及調(diào)查結(jié)果的預(yù)期價格。(5) 數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析。(6) 市場調(diào)查的結(jié)論與建議。 房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場宏觀因素調(diào)查(1) 國家和地方的經(jīng)濟特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟形勢是處在上升階段還是衰退階段。國家和地方的國民生產(chǎn)總值及其增長速度、人均國民生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、社會政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、三資企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、國內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策(信貸規(guī)模與利率水平)等。(2) 城市發(fā)展與建設(shè)情況。鐵路、公路、機場、港口等對內(nèi)對外交通設(shè)施情況，水、電、燃?xì)狻崃?、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施完善程度及供給能力，勞動力、原材料市場狀況，人口政策，地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。(3) 項目所在地域的經(jīng)濟情況經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、家庭結(jié)構(gòu)、子女就學(xué)條件、地域內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、地方政府和其他有關(guān)機構(gòu)對擬開發(fā)項目的態(tài)度等。 房地產(chǎn)市場狀況調(diào)查 房地產(chǎn)市場狀況調(diào)查，是介于宏觀和微觀之間的調(diào)查。市場狀況調(diào)查一般要從以下幾個方面進(jìn)行：(1) 各類物業(yè)的供求關(guān)系空置率、市場成交量、市場吸納能力和速度。(2) 土地批租信息土地批租數(shù)量和用途分布，已批租和待批租土地的面積、用途和可建建筑面積，單宗土地出讓轉(zhuǎn)讓信息，包括土地使用權(quán)的受讓方、坐落位置、用途、四至范圍、占地面積、建筑面積、土地價格、土地使用年限、工程建設(shè)總投資額、土地利用要求、土地使用費標(biāo)準(zhǔn)、項目投資情況和成交日期等。(3) 房地產(chǎn)價格及成本房地產(chǎn)銷售價格和租金水平，地價、拆遷安置補償成本、建造成本和其他成本費用、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的稅費。(4) 已建成投入使用的主要商業(yè)、寫字樓、公寓物業(yè)。用途、項目名稱、位置、投入使用日期、建筑面積、人住率和月租金、售價和大型商場的營業(yè)面積和營業(yè)額等。(5) 競爭性物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。政府規(guī)劃中的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的用途、所處區(qū)縣、位置、占地面積、容積率、建筑面積和預(yù)計開工建設(shè)日期等；規(guī)劃建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目的用途、投資者—、所在區(qū)縣名稱、位置、占地面積、容積率、建筑面積和項目當(dāng)前狀態(tài)等；正在開發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項目的用途、項目名稱、位置、預(yù)計完工日期、建筑面積、售價和開發(fā)商名稱等。 (6) 各類房地產(chǎn)投資收益率和房地產(chǎn)開發(fā)利潤率。(7) 項目用地附近地區(qū)土地利用現(xiàn)狀，總體規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃。市政設(shè)施發(fā)展規(guī)劃(道路交通、電力、供熱、煤氣、供水、雨污水排放、電信等)、公共配套設(shè)．施(學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、文體設(shè)施等)規(guī)劃＼大型公共建筑(商場＼辦公樓等)發(fā)展規(guī)劃、重點商業(yè)區(qū)或工業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等方面的情況。 (8) 消費者行為市場購買者對房地產(chǎn)商品功能的要求，購買者的職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住或工作地點的區(qū)位分布，投資購買和使用購買的比例。 針對特定開發(fā)項目的相關(guān)因素調(diào)查 當(dāng)總體背景情況確定后，投資者就可以針對某一具體開發(fā)投資類型和地點進(jìn)行更為詳盡的調(diào)查：項目所處的位置、周圍環(huán)境及與城市中心商業(yè)區(qū)的關(guān)系；項目用地工程地質(zhì)資料；附近地區(qū)土地利用及城市規(guī)劃控制指標(biāo)，城市建設(shè)規(guī)劃管理的有關(guān)定額指標(biāo)(如高度控制、容積率、用途、綠地率、建筑覆蓋率、內(nèi)外交通組織、建筑防火、停車場車位數(shù)等；針對未來用戶的需求信息；同類競爭性開發(fā)項目的信息，政府對此開發(fā)項目的態(tài)度；項目周圍市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的供應(yīng)能力；針對項目的成本、價格、租金、空置率、市場吸納能力調(diào)查；金融信息，如各類貸款獲取的可能性、貸款利率、貸款期限和償還方式等 房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 （一）報告題目 一般習(xí)慣，報告題目的下方應(yīng)注明報告人或單位、報告日期、報告呈交的對象等 （二）報告目錄和摘要 報告內(nèi)容較多時應(yīng)編寫目錄或索引及內(nèi)容提要，報告的“報告摘要”主要應(yīng)包括四個方面的內(nèi)容：（１）明確提出本次調(diào)查的目標(biāo)；（２）簡要提出本次調(diào)查的時間、地點、對象、范圍以及調(diào)查的主要項目；（３）簡要介紹調(diào)查實施的方法、手段以及對調(diào)查結(jié)果的影響；（４）調(diào)查中的主要發(fā)現(xiàn)，或結(jié)論性內(nèi)容。（重點） （三）報告的正文 正文是完整的市場調(diào)查報告，應(yīng)依據(jù)調(diào)查內(nèi)容充分展開。一般正文包括四個部分：（１）調(diào)查方案，包括整體方案和技術(shù)方案的執(zhí)行結(jié)果的評價，特別是關(guān)于調(diào)查對象的現(xiàn)在、問題的設(shè)計及依據(jù)、收集資料的方式及調(diào)查時間