房地產開發(fā)與經營[1](編輯修改稿)
2025-07-15 13:10 本頁面
【文章內容簡介】 發(fā)費；公共配套設施建設費；開發(fā)間接費；管理費；銷售費用；財務費用；其他費用；1稅金及政府收費。8．國民經濟評價指標包括哪些？答：國民經濟盈利能力分析，包括經濟內部收益率、經濟凈現值；外匯效果分析，包括經濟外匯凈現值、經濟換匯成本、經濟節(jié)匯成本。9．風險分析方法有哪些？答：盈虧平衡分析；項目安全率；敏感性分析；概率分析。10．敏感性分析的步驟是什么？答：選擇要分析的不確定因素；選定分析所用的評價指標；計算不確定性因素變動引起的評價指標的變動情況；判定敏感性因素；提出控制敏感性因素的建議。11．概率分析的步驟是什么？答：列出各種要考慮的不確定性因素；預計各種不確定性因素可能發(fā)生的情況；分別確定每種情況出現的可能性；分別求出各種可能情況下的財務凈現值、加權平均值和期望值；計算凈現值大于和等于零的累積概率。12．國民經濟評價與財務評價的主要區(qū)別是什么？答：經濟目標不同；價值尺度不同；折現率不同；匯率不同。第三章 房地產市場分析1．房地產市場有哪些特殊性？答：產品具有固定性；產品具有唯一性；產品的耐久性；市場具有雙重屬性（消費、投資）；市場是不充分市場2．簡述房地產供給的特點？答：市場供應缺乏彈性，短期內難以增加房地產市場供應。市場供應的異質性，產品的位置、環(huán)境、新舊、配套等不同，市場細分有必要性。市場供應的區(qū)域性，產品的固定性導致“地產地銷”。市場調節(jié)的不完全性，住房保障的存在：經濟適用房、廉租房；土地的壟斷性；政府的宏觀調控。市場需求的廣泛性，房地產是生存、享受、發(fā)展的基本物質條件。市場需求的多樣性，消費需求、經營需求和保值需求；經濟收入、生活質量、使用目的、文化觀念的不同，需求多元化。市場需求的融資性，資金數額大，短期內難以全部支付；融資手段很重要市場需求的長期性，使用期限長；再次交易間隔的時間長；存量市場將占據市場主導位置。3．需求法則和供給法則的含義是什么？答：需求法則：假定其它條件不變，則某一商品的需求量與其自身價格呈反方向變化。供給法則：假定其它條件不變，則某一商品的供給量與其自身價格呈正方向變化。4．均衡價格的概念是什么？答:均衡價格是指在假定其它條件不變時，商品需求量與供給量相等時的價格。5．房地產市場分析的內容答：（1）市場環(huán)境：宏觀環(huán)境包括經濟、正常、人口、文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、技術環(huán)境等。區(qū)域環(huán)境包括分析區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開發(fā)現狀以及未來定位；分析交通與出行條件；分析影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件：歷史、文化、發(fā)展水平等；區(qū)域內樓盤價格水平與供求關系；項目微觀環(huán)境。（2）消費者分析：包括消費者購買力水平、購買傾向、購買特征等。（3）競爭樓盤：包括產品、價格、廣告、銷售推廣、物業(yè)管理等。（4）競爭對手：分析包括專業(yè)化程度、品牌知名度、開發(fā)經營方式、樓盤質量、政府關系、以往項目情況、土地儲備情況。第四章 土地制度演變與出讓方式1．土地使用權出讓：國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。2．土地使用權劃撥：指縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。3．土地使用權轉讓：指通過出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權在轉移的行為。4．土地征用: 國家為了建設及興辦社會公益事業(yè)的需要，采取行政手段，依照法定程序和審批權權限將集體所有的土地，有償轉為國有土地的一項措施。5土地儲備制：為加強對土地一級市場的統一管理, 政府依照法定程序,運
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