【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 些主要風(fēng)險(xiǎn)，采取什么措施降低、規(guī)避、分散風(fēng)險(xiǎn)。①保證措施評(píng)估，主要對(duì)保證人的主體資格和償債能力進(jìn)行分析。對(duì)保證人的主體資格進(jìn)行評(píng)估。主要審查保證人是否符合擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，是否經(jīng)國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并辦理年檢手續(xù)，信用良好，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否正常，有無(wú)重大債權(quán)、債務(wù)糾紛等。對(duì)保證人的償債能力進(jìn)行評(píng)估。主要分析保證人的資信、財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)行代償能力現(xiàn)實(shí)狀況評(píng)估和代償能力變動(dòng)趨勢(shì)分析，計(jì)算和分析保證限額、保證率指標(biāo)。考察保證人現(xiàn)金流量和盈利能力，判斷保證人是否具備代償債務(wù)的能力。②抵押措施評(píng)估，應(yīng)對(duì)抵押人、抵押物、抵押物價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估審查。對(duì)抵押人的主體資格進(jìn)行評(píng)估。主要審查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法對(duì)抵押物享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個(gè)人，產(chǎn)權(quán)證明文件上的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與抵押人一致，抵押是否經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，以共有財(cái)產(chǎn)為抵押物的，應(yīng)有抵押人對(duì)該財(cái)產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的證明。對(duì)抵押物的審查。主要審查抵押物是否符合《擔(dān)保法》的規(guī)定，是否具有堅(jiān)固耐用、容易變現(xiàn)、價(jià)值穩(wěn)定的特點(diǎn)，以及抵押人是否將已設(shè)定抵押的價(jià)值部分再作抵押。對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估。主要審查抵押物的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有評(píng)估資格，是否經(jīng)建設(shè)銀行認(rèn)可；評(píng)估報(bào)告是否合法、真實(shí)、科學(xué)；評(píng)估物與抵押物的品種、數(shù)量是否相符；抵押的時(shí)間是否接近評(píng)估基準(zhǔn)日，是否在評(píng)估有效期內(nèi)。在此基礎(chǔ)上，計(jì)算抵押率，并判斷其是否合理：抵押率一般不能超過(guò)70%，對(duì)通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的抵押物，其抵押率是否偏高。抵押率的計(jì)算公式為： 本次貸款本息總額本次貸款抵押率= 100% 抵押物評(píng)估價(jià)值額 以本抵押物為抵押的貸款本息總額累計(jì)貸款抵押率= 100% 抵押物評(píng)估價(jià)值額 本次貸款本息總額優(yōu)先受償?shù)盅郝? 100% 抵押物優(yōu)先受償價(jià)值額③質(zhì)押措施評(píng)估，應(yīng)對(duì)出質(zhì)人、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。對(duì)出質(zhì)人的主體資格進(jìn)行評(píng)估。主要審查出質(zhì)人是否是依法對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個(gè)人，質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)利證明文件上的權(quán)利所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與出質(zhì)人一致，質(zhì)押是否經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)、公司董事會(huì)等有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，以共有財(cái)產(chǎn)為質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)有出質(zhì)人對(duì)該質(zhì)押財(cái)產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財(cái)產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的證明。對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的審查。主要審查質(zhì)押財(cái)產(chǎn)是否符合《擔(dān)保法》的規(guī)定，是否屬于可質(zhì)押的范圍，是否具有易估價(jià)、易變現(xiàn)、易保管的特點(diǎn)，權(quán)利證明文件是否真實(shí)、合法、有效。對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。主要審查質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有評(píng)估資格，是否經(jīng)建設(shè)銀行認(rèn)可；評(píng)估報(bào)告是否合法、真實(shí)、科學(xué)；評(píng)估物與質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的品種、數(shù)量是否相符；質(zhì)押的時(shí)間是否接近評(píng)估基準(zhǔn)日，是否在評(píng)估有效期內(nèi)。在此基礎(chǔ)上，計(jì)算質(zhì)押率，并判斷其是否合理，審查質(zhì)押率是否考慮了各類(lèi)質(zhì)押擔(dān)保的不同情況，對(duì)通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，其質(zhì)押率是否偏高。（1）應(yīng)對(duì)借款人基本情況、項(xiàng)目建設(shè)情況、市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目投資估算及資金來(lái)源籌措、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)保情況、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益等方面做綜合性論述。（2）應(yīng)對(duì)貸款項(xiàng)目當(dāng)前存在的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行闡述，并提出建議及解決措施。（3）應(yīng)對(duì)貸款項(xiàng)目提出最終評(píng)估結(jié)論，就是否發(fā)放貸款、貸款的金額、條件、期限、利率等提出明確的意見(jiàn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款項(xiàng)目簡(jiǎn)要評(píng)估進(jìn)行簡(jiǎn)要項(xiàng)目評(píng)估，應(yīng)主要包括以下內(nèi)容：（1）借款人基本情況（借款人名稱(chēng)、法定代表人、經(jīng)營(yíng)范圍、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)、注冊(cè)資本及各股東單位投資等有關(guān)情況）。（2）借款人經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查分析借款人近三年來(lái)主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作情況（介紹借款人開(kāi)發(fā)的主要業(yè)績(jī)及主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目情況），逐個(gè)分析項(xiàng)目銷(xiāo)售及資金回籠情況及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。 （3）借款人財(cái)務(wù)狀況對(duì)借款人的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，說(shuō)明借款人資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)方主要科目的情況，特別是存貨、應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款的情況，重點(diǎn)是這些資產(chǎn)的質(zhì)量和變現(xiàn)能力；負(fù)債方主要科目的情況，特別是預(yù)收帳款、應(yīng)付帳款、其他應(yīng)付款的情況，重點(diǎn)是這些商業(yè)負(fù)債的支付壓力；分析有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)借款人長(zhǎng)期償債能力、短期償債能力和盈利能力做出分析判斷；分析借款人在銀行間的融資記錄，說(shuō)明借款人融資能力、條件和信譽(yù)）。（1）項(xiàng)目基本情況 (說(shuō)明項(xiàng)目的地理位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、總投資和開(kāi)發(fā)期)。（2）項(xiàng)目建設(shè)條件（調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)是取得政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件的名稱(chēng)和時(shí)間及主要內(nèi)容，明確土地使用權(quán)的獲取方式（如協(xié)議轉(zhuǎn)讓、竟拍、與其他客戶(hù)合作等）及土地款的支付情況和資金來(lái)源）。（3）項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評(píng)估（調(diào)查項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況，并對(duì)工程資金進(jìn)度、形象進(jìn)度、時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃和實(shí)際進(jìn)展情況，并進(jìn)行分析）。（4）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況評(píng)估（主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)，并對(duì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)水平、施工質(zhì)量等做出分析預(yù)測(cè)）。（1）項(xiàng)目投資環(huán)境評(píng)估（主要對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展?fàn)顩r，以及項(xiàng)目周邊自然和人文環(huán)境、教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施及物業(yè)配套的計(jì)劃和進(jìn)度等情況進(jìn)行分析）。（2）項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)估（根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、未來(lái)獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評(píng)價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性，判斷項(xiàng)目的檔次及其面向的主要消費(fèi)群體）。（3）項(xiàng)目租售情況評(píng)估①總體供求情況(分析項(xiàng)目所在區(qū)域同類(lèi)物業(yè)的總體供求情況)。②周邊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況(對(duì)周邊地段同類(lèi)房地產(chǎn)的規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、環(huán)境、配套、建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)管理、租售情況、成本等情況進(jìn)行分析，并選擇至少三個(gè)同類(lèi)物業(yè)，列表綜合反映其租售情況)。③項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析（與本區(qū)域同類(lèi)項(xiàng)目做比較，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)）。④銷(xiāo)售方式分析（開(kāi)發(fā)商自己銷(xiāo)售，還是委托銷(xiāo)售代理公司銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商以往的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)及代理公司主要銷(xiāo)售的樓盤(pán)和業(yè)績(jī)）：④銷(xiāo)售前景分析（說(shuō)明意向定購(gòu)情況及滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前一期開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售以及資金回籠情況，并根據(jù)上述情況和對(duì)周邊項(xiàng)目情況的分析，對(duì)項(xiàng)目的租售計(jì)劃，包括租售時(shí)間、租售價(jià)格、租售率等做出科學(xué)合理的判斷（要致意經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目要注意考慮價(jià)格上限限制的因素），并在此基礎(chǔ)上列表逐年測(cè)算項(xiàng)目租售收入）。（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資預(yù)測(cè)分析。分析項(xiàng)目總投資及構(gòu)成投資估算有無(wú)漏項(xiàng)，投資構(gòu)成是否合理，并測(cè)算各項(xiàng)費(fèi)用,列表說(shuō)明估算依據(jù)。（2）項(xiàng)目資金來(lái)源評(píng)估。分析項(xiàng)目資金來(lái)源渠道及可靠性。（3）項(xiàng)目損益預(yù)測(cè)。按照各年份經(jīng)營(yíng)收入占總經(jīng)營(yíng)收入的比例，將項(xiàng)目總投資分?jǐn)傔M(jìn)各年而得各年份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，并據(jù)此列表測(cè)算項(xiàng)目損益。（4）項(xiàng)目投融資計(jì)劃評(píng)估。根據(jù)項(xiàng)目投資計(jì)劃及企業(yè)融資計(jì)劃，制訂項(xiàng)目分年度資金來(lái)源及運(yùn)用表。（5）項(xiàng)目有關(guān)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)。依據(jù)上述結(jié)算結(jié)果，計(jì)算得出項(xiàng)目投資利潤(rùn)率和貸款償還期及盈虧平衡點(diǎn)。測(cè)算資金結(jié)算量，進(jìn)行相關(guān)效益評(píng)估。（1）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。分析項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素提出銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的瑣事和建議。（2）貸款擔(dān)保措施評(píng)估。通過(guò)對(duì)上述指標(biāo)進(jìn)行分析，得出評(píng)估結(jié)論與貸款建議（對(duì)貸款與否及貸款金額、期限、還款計(jì)劃提出具體建議）。 擔(dān)保評(píng)價(jià)參照本手冊(cè)第三篇第三章《信貸擔(dān)?！返姆椒?、要求、內(nèi)容對(duì)客戶(hù)提出的擔(dān)保人和擔(dān)保物進(jìn)行調(diào)查和評(píng)價(jià)。 撰寫(xiě)調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告信貸人員根據(jù)對(duì)借款人調(diào)查評(píng)估結(jié)果撰寫(xiě)調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告。調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告由客戶(hù)信用評(píng)級(jí)報(bào)告、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告（見(jiàn)附件361）或項(xiàng)目簡(jiǎn)要評(píng)估報(bào)告（見(jiàn)附件362）、擔(dān)保評(píng)價(jià)報(bào)告三部分組成。 審批參照本手冊(cè)第一篇第二章《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》。 發(fā) 放參照本手冊(cè)第一篇第二章《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》。在貸款支用時(shí)，要特別注意以下問(wèn)題：1. 嚴(yán)格按照項(xiàng)目建設(shè)的工程進(jìn)度付款；2. 要求借款人提供工程建設(shè)合同、建設(shè)單位的付款通知書(shū)、材料供應(yīng)合同、設(shè)備采購(gòu)合同等有關(guān)文件，作為支用貸款的依據(jù)；3. 借貸雙方約定我行貸款與其他資金按比例投入開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的，應(yīng)審核其他資金投入的落實(shí)情況。4. 必要時(shí)要求借款人對(duì)貸款項(xiàng)目辦理有效的建設(shè)工程保險(xiǎn)。（1）應(yīng)到建設(shè)銀行指定的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)辦理保險(xiǎn)。（2）在償還全部貸款本息之前，借款人應(yīng)逐年向保險(xiǎn)公司辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn)。 貸后管理 貸后檢查參照本手冊(cè)第三篇第五章《信貸資產(chǎn)檢查》的要求進(jìn)行。 回收、展期與借新還舊參照本手冊(cè)《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》、 、展期與借新還舊的要求進(jìn)行。 不良貸款管理參照本手冊(cè)第三篇第七章《不良信貸資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理》的要求進(jìn)行。 檔案管理參照本手冊(cè)第三篇第八章《信貸檔案管理》的要求辦理。 附件361 評(píng)估報(bào)告編號(hào)： 項(xiàng)目代碼： 借款人代碼： 中國(guó)建設(shè)銀行 （項(xiàng)目名稱(chēng)）房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告參考格式（評(píng)估報(bào)告完成日期： 年 月 日）分（支）行(部)： 經(jīng)辦分行(處)： 評(píng)估認(rèn)定行公章年 月 日直接評(píng)估人(評(píng)估小組成員)姓名: 所在單位： 職稱(chēng): 姓名: 所在單位： 職稱(chēng): 姓名: 所在單位： 職稱(chēng): …評(píng)估審查人姓名: 所在單位： 職務(wù): 職稱(chēng): 姓名: 所在單位： 職務(wù): 職稱(chēng): ……評(píng)估審定人姓名: 所在單位： 職務(wù): 職稱(chēng): ……(本頁(yè)姓名打印)聲 明 與 保 證我們?cè)诖寺暶髋c保證：此報(bào)告是按照《中國(guó)建設(shè)銀行房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估暫行辦法》和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)貸款申請(qǐng)人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實(shí)、分析和整理后完成的。報(bào)告全面反映了客戶(hù)及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。直接評(píng)估人簽字：年 月 日 評(píng)估審查人簽字：年 月 日評(píng)估審定人簽字： 年 月 日目 錄一、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論 31二、借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估 33三、項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估 36四、項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估 37五、投資估算與融資方案評(píng)估 39六、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 42七、財(cái)務(wù)效益評(píng)估 43八、不確定性分析 45九、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估 48十、附表及附件 51一、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論（一）項(xiàng)目受理情況 （簡(jiǎn)要介紹項(xiàng)目的由來(lái)，客戶(hù)提出貸款申請(qǐng)的時(shí)間、金額、期限、利率，建設(shè)銀行受理并開(kāi)始評(píng)估項(xiàng)目的時(shí)間、過(guò)程）（二）貸款項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論、期限、利率及貸款條件（如評(píng)估結(jié)果為不同意為項(xiàng)目提供貸款，說(shuō)明不同意的理由）1）競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 2）競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 1）直接收益 2）間接收益 1）潛在風(fēng)險(xiǎn) 2） 風(fēng)險(xiǎn)防范措施 項(xiàng)目指標(biāo)說(shuō) 明借款人名稱(chēng)借款人客戶(hù)評(píng)價(jià)得分信用等級(jí)及評(píng)定時(shí)間借款人額度授信總控制量(注明是否經(jīng)過(guò)審批)此次擬發(fā)放貸款種類(lèi)擬發(fā)放貸款金額期限及利率項(xiàng)目名稱(chēng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估起止日期項(xiàng)目投資利潤(rùn)率項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目貸款償還期企業(yè)綜合貸款償還期二、項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估（一）借款人評(píng)價(jià)1．借款人為_(kāi)____________________2．借款人資信情況評(píng)價(jià)附：借款人基本情況表借款人名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)情況資質(zhì)等級(jí)年開(kāi)發(fā)規(guī)模年竣工量年銷(xiāo)售量竣工產(chǎn)品合格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良率財(cái)務(wù)情況注冊(cè)資本