房地產(chǎn)開發(fā)概述(ppt81頁)(編輯修改稿)
2025-03-06 12:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。這是一個(gè)劃時(shí)代的文件。 ?1998年 4月，中國人民銀行頒布 《 中國人民銀行關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知 》 。明確指出要提高對(duì)住房信貸重要性的認(rèn)識(shí)、加大住房信貸投入、擴(kuò)大住房信貸業(yè)務(wù)范圍、大力促進(jìn)住房消費(fèi)、積極支持普通住房建設(shè)等多項(xiàng)措施，以擴(kuò)大內(nèi)需，將住房建設(shè)培育成國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。這是 1990年代初期南方房地產(chǎn)崩潰之后，中央政府態(tài)度轉(zhuǎn)變，開始支持房地產(chǎn)發(fā)展的第一個(gè)明確信號(hào)。 ● 1999年 ? 2月中國人民銀行下發(fā) 《 關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見 》 。提出“積極開展個(gè)人消費(fèi)信貸，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，推動(dòng)生產(chǎn)，支持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，具有十分重要的意義?！贝朔菸募l(fā)布后，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內(nèi)地。 ? 中國新一輪房地產(chǎn)的牛市開始正式啟動(dòng)。 ? 4月，建設(shè)部發(fā)布 《 已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法 》 及 《 城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法 》 。 ● 2023年 ? 2月，建設(shè)部部長俞正聲在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上宣布：“住房實(shí)物分配在全國已經(jīng)停止！” ? 2023年房企上市禁令到期， 1993年起我國的資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的大門重新開啟。 ● 2023年 ? 建設(shè)部發(fā)布我國第一部 《 商品房銷售管理辦法 》 ，重點(diǎn)解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的廣告、定金、面積糾紛以及質(zhì)量等問題。該辦法的實(shí)施，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售起到了一定的積極作用。 ? 2023年 7月 13日，北京成功申辦第 29界奧運(yùn)會(huì)，自此，以北京為代表的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“奧運(yùn)時(shí)代”，在“奧運(yùn)”的強(qiáng)大利好刺激下，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了飛速發(fā)展的快車道，幾年的時(shí)間房價(jià)翻了好幾番。 ● 2023年 ? 7月 1日，國土資源部頒布的 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定 》 （ 2023國土資源部“ 11號(hào)”令）開始實(shí)施，助推了政府基礎(chǔ)建設(shè)和城市化進(jìn)程的速度，加大了征地、拆遷的行為，創(chuàng)造了大量的強(qiáng)制性消費(fèi)需求，無意中成了房價(jià)上漲的助推器。 ● 2023年 ? 《 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 》(18號(hào)文件 )，第一次明確房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。 ? 4月 1日，中國人民銀行下發(fā) 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 (121號(hào)文 )。 《 通知 》 規(guī)定，對(duì)購買第一套自住住房的，個(gè)人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于 20%的規(guī)定，而對(duì)購買高檔商品房、別墅或第二套以上 (含第二套 )商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高個(gè)人住房貸款首付款比例，并按央行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定?！? ? 121文件是中國新一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)之后，中央政府第一次采取的抑制房地產(chǎn)過熱的措施，表明中央政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。 ● 2023年 ? 3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)“ 71號(hào)文”， 規(guī)定：2023年 8月 31日起，所有六類土地全部實(shí)行公開的土地出讓制度，采取公開招標(biāo)、公開拍賣、公開掛牌的方式出讓土地，即“ 831大限”。 8月 31日前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲(chǔ)備。此舉是中央政府從土地供給上一直房地產(chǎn)過熱的又一舉措，住宅土地用地價(jià)格由此一路猛漲。 ? 國務(wù)院辦公廳下發(fā) 《 關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知 》 。 ? 10月，建設(shè)部政策研究中心課題組發(fā)布了一份全面否定國內(nèi)“地產(chǎn)泡沫說”的專題報(bào)告。報(bào)告對(duì)目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)所做的分析和判斷，得出的結(jié)論是：“泡沫之說并不成立，中國房地產(chǎn)金融危機(jī)尚無跡象”。此份文件將各部門對(duì)房地產(chǎn)問題的分歧公開化。 ● 2023年 ? 3月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的 《 關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知 》 (“ 舊國八條” )。該份文件強(qiáng)調(diào)：“住房價(jià)格上漲過快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會(huì)穩(wěn)定，甚至影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行”，并要求各地方政府高度重視房地產(chǎn)價(jià)格，明確提出“控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任?！? ? 3月 16日中國人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策，宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率；對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到 30%。央行此舉表明，中央政府府對(duì)房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大。 ? 4月國務(wù)院出臺(tái)的 《 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施 》 (新“國八條” )。 ? 5月，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委的 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見 》 ，此即 25號(hào)文。國家層面控制房價(jià)行動(dòng)就此啟幕。 ● 2023年 ? 5月，九部門制定 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見 》 再被國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)，是為 37號(hào)文。文件明確要求各城市在 2023年 9月底前公布普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)目標(biāo)，“ 90/70” 政策 (套型在90平方米以下的住宅比率必須達(dá)到開發(fā)面積的 70%)被提了出來，稅收和信貸等政策進(jìn)一步緊縮。 ? 這就是業(yè)內(nèi)所稱的 “ 國六條” ，國家希望通過這次更深層、系統(tǒng)和廣泛的調(diào)控，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)由此進(jìn)入良性、和諧發(fā)展的軌道。 ● 2023年 ? 8月 7日，國務(wù)院發(fā)布 《 關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 》 (24號(hào)文 )，該文件被認(rèn)為是對(duì)“房改”的總結(jié)，是住房新模式的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 ? 9月，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布第 359號(hào)文，要求提高第二套房首付比例。 ? 10月，國土資源部發(fā)布第 39號(hào)令，規(guī)定未繳清全部土地出讓價(jià)款，不得分割發(fā)放土地證。 ? 10月 1日起， 《 物權(quán)法 》 正式施行，動(dòng)拆遷須進(jìn)一步合法化。但農(nóng)民的房產(chǎn)、地權(quán)問題懸而未決，只能留待法律實(shí)施過程中去逐步完善、解決。 ● 2023年 ? 1月 9日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布 《 關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知 》 ? 2月 4日，央行公布 《 經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法 》 ? 3月 11日，國務(wù)委員兼國務(wù)院秘書長華建敏在關(guān)于 《 國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案 》 的說明中指出，組建 “ 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 ” ，不再保留建設(shè)部。 ? 兩會(huì)中溫家寶的政府工作報(bào)告中與房地產(chǎn)相關(guān)的部分 “ 抓緊建立住房保障體系 ” 。 ? 3月 20日，證監(jiān)會(huì)表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過 IPO或借殼上市等方式，通過資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)；但對(duì)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的 IPO，將不予核準(zhǔn)。 ? 4月 8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示：全面排查住房公積金違規(guī)放貸。 ? 4月 16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知 》 ，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定。 ? 9 月 16 日和 10 月 8 日，央行先后兩次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率，緊縮性政策開始放松。
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