【文章內容簡介】 房抵押貸款保險等新險種；信托機構承辦房地產租賃管理、代理房地產買賣，從事房地產咨詢業(yè)務等；再次，房地產抵押貸款證券化、房地產企業(yè)的上市融資、再融資以及債券發(fā)行等業(yè)務會增加金融交易工具促進金融市場的成熟的完善。 三、房地產業(yè)的不良發(fā)展會影響金融業(yè)的正常運行 當然，房地產業(yè)的不良發(fā)展，對金融業(yè)的影響也是非常重大的，并會誘發(fā)危機：市場過熱，造成投資饑渴癥，需求過度，房地產價格猛漲，形成地產泡沫，增加銀行風險；市場過冷，則造成需求減少，成交減少，價格下跌，形成實質性通縮，使銀行業(yè)務量大大減少，利潤下降，同樣也會大量提高風險水平。實踐證明， 在房地產業(yè)的景氣周期中，受影響最突出最深刻的就是銀行金融服務業(yè) 。 第四節(jié) 房地產金融學的對象和內容 ? 一、房地產金融學的研究對象 ? 房地產金融學是經濟學的一個分支，是一門介于房地產經濟學、貨幣銀行學、保險學、投資學和經濟學等學科之間的邊緣科學，它是在這些學科的基本理論、基本方法的基礎上逐步獨立和發(fā)展起來的，是專門研究房地產金融活動的方法和規(guī)律，以便運用有效的金融手段，籌集、融通房地產資金，探索實現(xiàn)房地產資金良性循環(huán)的最佳途徑和方法。 ? 。 房地產金融學所要研究的對象 ? ? 1．研究如何構筑房地產金融組織體系并 ? 對其運作實施管理。 ? ? 2．研究如何拓寬房地產資金運動渠道， ? 通過資金融通和其他金融服務，促使房 ? 地產資金實現(xiàn)良性循環(huán)。 ? ? 3．研究房地產金融如何配合房地產業(yè)的 ? 發(fā)展重點，促進居者有其屋目標的實現(xiàn)。 二、房地產金融學的內容 ? ? 1．房地產金融機構的組織體系和房地產 ? 融資主體。 ? ? 2．房地產金融機構的信用管理。 ? ? 3．房地產融資的可行性研究。 ? ? 4．房地產保險的原理和險種設置。 ? ? 5．房地產證券化。 ? ? 6．為房地產開發(fā)、流通和消費服務的 ? 其他業(yè)務。 三、房地產金融體系 ? (一）房地產金融市場體系 ? 房地產金融市場是指房地產資金供求雙方運用金融工具進行各類房地產資金交易的總和，包括各類住房存款、住房抵押貸款、房地產開發(fā)貸款、房地產信托、房地產保險以及房地產證券等。 1．房地產金融市場的構成要素 ? （ 1）融資主體 —— 資金的供給者及需求者 ? 資金供給者及需求者即為房地產金融市場上資金商品的買賣雙方，這是房地產金融市場最為基本的要素，它主要包括家庭、企業(yè)及特定的政府部門如公積金管理中心。個人和家庭通過參加住房儲蓄存款或購買房地產金融市場上的各類有價證券而成為房地產金融市場的資金供給者，或者為了購、建、修住房向房地產金融機構申請貸款而成為資金的需求者。同要，企業(yè)將生產經營過程中暫時閑置的資金存入房地產金融機構或購買各種房地產有價證券從而成為資金的供給者，為了開發(fā)、購買房地產向銀行申請貸款以及在金融市場上發(fā)行股票或債券而成為資金的需求者。 （ 2）融資中介 ? 融資中介是指在房地產資金融通過程中處于資金供給者和資金需求者之間的中間環(huán)節(jié)，主要是指各類兼營或專營房地產金融業(yè)務的金融機構，如住房儲蓄銀行、住房信用合作社、各商業(yè)銀行、保險公司、證券公司等銀行及非銀行金融機構。 （ 3）市場金融工具 ? 房地產金融市場的金融工具是指可以在房地產金融市場上同貨幣相交易的各種金融契約。因為資金交易和一般商品買賣不同，必須借助于金融契約的形式，如商業(yè)票據(jù)、房地產金融債券、房地產抵押債券、房地產企業(yè)和房地產金融機構所發(fā)行的股票，以及未到期的住房存款單和住房抵押貸款契約等，這些都是可以用于交易的金融工具。 2．房地產金融市場的分類 ? 房地產金融市場作為金融市場的重要組成部份，按照不同的標準可以有不同的分類： ? （ 1）按市場層次劃分，房地產金融市場可以分為一級市場和二級市場。 ? 房地產金融一級市場，又叫初級市場，是房地產融資活動的初始市場，包括首發(fā)房地產信貸、新房地產證券上市交易等。在該市場上，借款人通過房地產金融中介機構或直接從資本市場進行資金融通。房地產金融二級市場指房地產融資工具的再交易和再流通市場，包括房地產金融中介機構將持有的房地產貸款直接出售或以證券的形式轉讓給二級市場機構的交易及房地產有價證券的再轉讓交易。 ? （ 2）按房地產金融服務的對象，可以將房地產金融市場分為房產金融市場和地產金融市場。 ? 前者是指銀行及其他非銀行金融機構為房屋再生產所進行資金融通的市場，后者是指以土地作抵押向金融機構融通資金的活動的總稱。 3．房地產金融市場的融資方式 ? （ 1）間接融資 間接融資是指銀行等房地產金融機構不直接參與房地產開發(fā)、經營與各種投資，而是根據(jù)自身資本運轉狀態(tài)與實際力量，對從事房地產開發(fā)、經營的公司（企業(yè)）組織存款并發(fā)放開發(fā)經營及消費所需的貸款，當然也可以是經中央銀行批準在限額內發(fā)放固定資產（包括技術改造）貸款。上述貨款通常采取抵押貸款的形式。間接融資具有無限擴展的可能性，不受融資雙方在資金數(shù)量、時間、地點與范圍等方面的限制，因此融通靈活方便，資金運用也較為合理有效。在房地產金融活動中，尤其是在住房金融活動中，必須依靠間接融資的方式，才能合理有效地實現(xiàn)資金融通。 ? （ 2）直接融資 ? 直接融資是指房地產金融機構直接向房地產業(yè)投資，參與公司（企業(yè)）的開發(fā)、經營活動，以獲取利潤，同時還包括房地產企業(yè)直接在資本市場上發(fā)行股票或債券來籌集資金。直接融資一般受到融資雙方在資金數(shù)量、時間、地點及范圍的限制，因此顯得不靈活，但直接融資對房地產業(yè)改善經營管理、提高經濟效益具有很大的幫助。 （二）房地產金融機構組織體系 ? 房地產金融機構是指經營房地產金融業(yè)務的各種金融中介和經營附屬房地產金融業(yè)務的各種金融企業(yè)，主要包括專業(yè)銀行、商業(yè)銀行及非銀行金融機構如證券公司、保險公司、信托公司等。房地產金融機構是房地產金融運營的載體。從世界范圍看，各國的房地產金融機構組織體系都因各國不同的政治、經濟、文化背景而不同。有些國家只允許專門的房地產金融機構經營房地產金融業(yè)務；有些國家不設專門的房地產金融機構，而由一般的商業(yè)銀行兼營房地產金融業(yè)務；而大多數(shù)國家則是由專門的房地產金融機構和一般金融機構共同經營房地產金融業(yè)務。 ? 從事房地產金融業(yè)務的金融組織可以分為五大類：銀行類、保險公司類、信托投資公司類、證券公司類和其他類（主要指財務公司、合作社、典當業(yè)等），從業(yè)務上分可以分為專營的房地產金融機構和兼營的房地產金融機構。 （ 1）專營房地產金融業(yè)務的機構 專營房地產金融業(yè)務的機構主要包括住房儲蓄銀行和住宅信用合作社。 住房儲蓄銀行 經中國人民銀行批準，煙臺市于 1987年 12月 1日正式成立中國第一家專門辦理房地產金融業(yè)務的銀行 —— 煙臺住房儲蓄銀行。同年蚌埠市住房儲蓄銀行也相繼成立。這兩個住房儲蓄銀行的主要職能是：組織和開辦企事業(yè)單位住房資金存款和城鄉(xiāng)居民住房儲蓄存款；辦理商品房開發(fā)經營企業(yè)的流動資金貸款；代理各有關單位發(fā)放住房券，發(fā)行住房建設債券和股票；管理和監(jiān)督企事業(yè)單位住宅建設基金的使用；審核住房建設造價，辦理住房建設概預算的復審；直接參與投資、經營房地產開發(fā)、買賣、租賃、信托業(yè)務，以及轉讓、買賣房地產有價證券等 。 ? 住房儲蓄銀行和其他銀行相比具有以下特點： ①它的宗旨是為房改服務，辦成服務性銀行，業(yè)務范圍主要是圍繞房改開展住房結算以及存貸業(yè)務。②住房儲蓄銀行是地方股份制銀行，資金來源于地方，用于地方，不依靠國家投資。也不鋪設網點。③自求資金平衡。營運資金主要來源有：股金和自身積累，原有財政投資和企事業(yè)自籌用于住房的資金；