【正文】 房地產(chǎn)金融具有融通資金量大、較強(qiáng)的政策性和債權(quán)有保障等特點(diǎn)。 ? 2023年，針對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)尤其是住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展中出現(xiàn)的一些問(wèn)題，中國(guó)人民銀行在當(dāng)年 6月發(fā)布了 《 關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知 》 ，明確了商業(yè)銀行在開(kāi)展住房金融業(yè)務(wù)中所應(yīng)遵守的有關(guān)規(guī)范，整頓了房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的秩序，維護(hù)了金融機(jī)構(gòu)的公平競(jìng)爭(zhēng)，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的快速健康發(fā)展。 ” 除煙臺(tái)和蚌埠兩市， “ 其他城市可由當(dāng)?shù)卣秀y行設(shè)立房地產(chǎn)信貸部，專門(mén)辦理有關(guān)住房生產(chǎn)、消費(fèi)資金的籌集、融通和信貸結(jié)算等業(yè)務(wù)。 ? 二、我國(guó)房地產(chǎn)金融的歷史回顧及展望 ? （一）歷史沿革 ? 1．起步時(shí)期 ? 中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)有著較長(zhǎng)的歷史，早在民國(guó)初期就有案可循。 我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀 第五章 房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展 ? 一、 從世界范圍內(nèi)講，與房荒有關(guān)。在住宅分配上，一般以入社時(shí)間的長(zhǎng)短和住房?jī)?chǔ)蓄的多寡為順序，以期激發(fā)社員增加儲(chǔ)蓄，用自己的力量解決自己的住宅問(wèn)題。營(yíng)運(yùn)資金主要來(lái)源有：股金和自身積累，原有財(cái)政投資和企事業(yè)自籌用于住房的資金；住房出售、出租的收入，已攤?cè)肫髽I(yè)成本和已進(jìn)入財(cái)政預(yù)算的房租補(bǔ)貼、住房維修和住房折舊費(fèi)等。在房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，尤其是在住房金融活動(dòng)中，必須依靠間接融資的方式，才能合理有效地實(shí)現(xiàn)資金融通。 三、房地產(chǎn)金融體系 ? (一）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系 ? 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類房地產(chǎn)資金交易的總和，包括各類住房存款、住房抵押貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)保險(xiǎn)以及房地產(chǎn)證券等。另外，有的銀行還利用信用卡辦理房地產(chǎn)抵押貸款手續(xù)，建立分期付款、分期還款的自動(dòng)轉(zhuǎn)賬支付系統(tǒng)，也為信用卡的推廣起了積極作用，為銀行拓展了結(jié)算服務(wù)領(lǐng)域。 4．房地產(chǎn)金融具有證券化趨勢(shì) ? 房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，在傳統(tǒng)的資產(chǎn)形態(tài)下，屬于一種缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)，這主要體現(xiàn)在以下兩方面：首先，房地產(chǎn)只能成套地出售或轉(zhuǎn)讓，不像股票或債券那樣，可根據(jù)需要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 ? ? 房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的內(nèi)容主要包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開(kāi)辦住房?jī)?chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)抵押貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托、保險(xiǎn)、典當(dāng)和貨幣結(jié)算以及房地產(chǎn)有價(jià)證券的發(fā)行和代理發(fā)行與交易等。 房地產(chǎn)業(yè)的界定 房地產(chǎn)業(yè) 是由房地產(chǎn)的 開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、服務(wù) 等 多種部門(mén) 構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成。金融是指貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用有關(guān)的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。總而言之，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持與滲透，而其發(fā)展本身又為金融業(yè)的成長(zhǎng)提供了廣闊的空間。建筑涉及 23大類， 1558個(gè)品種 我國(guó)房屋建筑成本中 70%是材料消耗，每年耗用鋼材總耗量的 25%，木材的 49%，水泥的 70%，玻璃的 70%，預(yù)制品的 25%%，運(yùn)輸量的 8%。 ? (三）市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融服務(wù) 市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指 圍繞著房地產(chǎn)市場(chǎng)、為廣大的金融市場(chǎng)參與者提供全方位金融服務(wù)的金融活動(dòng) ，其服務(wù)對(duì)象是形形色色的市場(chǎng)參與者，提供的 產(chǎn)品是各式各樣的標(biāo)準(zhǔn)化和差異化服務(wù) ，但這些產(chǎn)品又都是與房地產(chǎn)緊密聯(lián)系在一起的、是 以房地產(chǎn)為標(biāo)的或以房地產(chǎn)為媒介的金融服務(wù) 。 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要產(chǎn)品是房屋和土地，其商品的價(jià)值量巨大，其生產(chǎn)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程比較長(zhǎng)，從取得土地、開(kāi)發(fā)土地、設(shè)計(jì)、施工、裝修、配套到驗(yàn)收等一系列過(guò)程一般需要幾年。 第四節(jié) 房地產(chǎn)金融學(xué)的對(duì)象和內(nèi)容 ? 一、房地產(chǎn)金融學(xué)的研究對(duì)象 ? 房地產(chǎn)金融學(xué)是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支，是一門(mén)介于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣銀行學(xué)、保險(xiǎn)學(xué)、投資學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)等學(xué)科之間的邊緣科學(xué)，它是在這些學(xué)科的基本理論、基本方法的基礎(chǔ)上逐步獨(dú)立和發(fā)展起來(lái)的，是專門(mén)研究房地產(chǎn)金融活動(dòng)的方法和規(guī)律，以便運(yùn)用有效的金融手段，籌集、融通房地產(chǎn)資金，探索實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資金良性循環(huán)的最佳途徑和方法。 （ 3）市場(chǎng)金融工具 ? 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的金融工具是指可以在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上同貨幣相交易的各種金融契約。從世界范圍看，各國(guó)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)組織體系都因各國(guó)不同的政治、經(jīng)濟(jì)、文化背景而不同。其最大的經(jīng)營(yíng)特色，就是提供低息住房貸款，目前推出的最優(yōu)貸款年利率僅為 3． 3%，遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)的各種個(gè)人住房商業(yè)貸款。根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)文件精神，同時(shí)也是為了適應(yīng)住房制度改革的實(shí)際需要，一些地區(qū)結(jié)合房改具體情況和實(shí)際過(guò)程，委托商業(yè)銀行（當(dāng)時(shí)稱作專業(yè)銀行）經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)成立房地產(chǎn)信貸部，辦理本地區(qū)房改金融業(yè)務(wù)。為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)了貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)。但是， 50年代以后由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的推行，城鎮(zhèn)住房建設(shè)投資轉(zhuǎn)由國(guó)家財(cái)政撥款建設(shè)，住房作為福利近似無(wú)償分配，房地產(chǎn)市場(chǎng)不復(fù)存在，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也隨之消失。 1994年，國(guó)務(wù)院開(kāi)始推出安居工程計(jì)劃，為期 5年的安居工程于 1995年正式開(kāi)始實(shí)施。除此之外，隨著中國(guó)加入世界貿(mào)易組織，國(guó)外金融機(jī)構(gòu)將加入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還不是很完善，必須通過(guò)一些措施逐步形成完備的具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)?；ヂ?lián)網(wǎng)的應(yīng)用將實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和客戶之間的即時(shí)互動(dòng)關(guān)系，為他們提供更多，更為及時(shí)的信息，促進(jìn)他們之間的溝通和了解，網(wǎng)絡(luò)金融服務(wù)還將降低交易的成本，節(jié)約資源，當(dāng)然網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)金融的開(kāi)展有賴于人們對(duì)網(wǎng)上交易信心的建立和交際手段的完善，更主要是依賴于相關(guān)法律法規(guī)的健全和完善。該辦法的出臺(tái)規(guī)范了個(gè)人住房貸款的運(yùn)作。從 1982年起，為配合一些試點(diǎn)城市住房制度的改革，建設(shè)銀行和人民銀行加大了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的力度，為購(gòu)建房者提供貸款服務(wù)，人民銀行提出了試辦購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄貸款業(yè)務(wù)，把發(fā)展儲(chǔ)蓄同支持住房流通，促進(jìn)住房消費(fèi)結(jié)合起來(lái)。后調(diào)整為“建立完善的住房融資系統(tǒng)”，如建立住宅銀行。 ? ②相對(duì)獨(dú)立地開(kāi)展業(yè)務(wù) ? 房地產(chǎn)信貸部雖然依托商業(yè)銀行而設(shè)置，但仍然表現(xiàn)出相對(duì)的獨(dú)立性，首先是信貸管理體制上的獨(dú)立性，房地產(chǎn)信貸部的信貸收支計(jì)劃單列，自成體系，自行管理，自求資金平衡。如 1986年上海玩具出口公司組建的“ 新欣住房合作社 ” ， 1987年武漢市組建的面向城市居民的 “ 常碼頭住宅合作社 ” ，昆明市的 “ 馬灑營(yíng)住宅合作社 ” 等。這兩個(gè)住房?jī)?chǔ)蓄銀行的主要職能是：組織和開(kāi)辦企事業(yè)單位住房資金存款和城鄉(xiāng)居民住房?jī)?chǔ)蓄存款；辦理商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的流動(dòng)資金貸款；代理各有關(guān)單位發(fā)放住房券，發(fā)行住房建設(shè)債券和股票；管理和監(jiān)督企事業(yè)單位住宅建設(shè)基金的使用；審核住房建設(shè)造價(jià)，辦理住房建設(shè)概預(yù)算的復(fù)審；直接參與投資、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、買(mǎi)賣、租賃、信托業(yè)務(wù)，以及轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣房地產(chǎn)有價(jià)證券等 。 ? （ 2）按房地產(chǎn)金融服務(wù)的對(duì)象，可以將房地產(chǎn)金融市場(chǎng)分為房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)。 ? ? 2．房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信用管理。 二、金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)業(yè)拓展業(yè)務(wù) ? ? (一 )金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)領(lǐng)域安排 ? 資產(chǎn)業(yè)務(wù) ? ? (二 )金融結(jié)算工具在房地產(chǎn)流通和消費(fèi)領(lǐng) ? 域可得到進(jìn)一步的應(yīng)用與推廣 ? ? (三 )金融業(yè)需要在房地產(chǎn)業(yè)拓展金融服務(wù) ? 內(nèi)容 ◆ 金融資產(chǎn)得以迅速擴(kuò)大 金融業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，需要實(shí)行多元化的資產(chǎn)戰(zhàn)略，體現(xiàn)金融業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的資產(chǎn)分散化原則的要求。 ? 2．房地產(chǎn)金融具有較強(qiáng)的政策性 ? 房地產(chǎn)金融受政政策干預(yù)較多，同時(shí)也是政府補(bǔ)貼較多的行業(yè)。 – 房地產(chǎn)產(chǎn)品使用周期長(zhǎng)。 ? 廣義的房地產(chǎn)除上述內(nèi)容外，還包括水、礦藏和森林等自然資源。Real Estate Finance 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 房地產(chǎn)金融 任課教師： 施同兵 Email: ? 房地產(chǎn)金融學(xué)，是一門(mén)介于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨