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房地產金融概論(ppt81頁)-在線瀏覽

2025-02-24 18:20本頁面
  

【正文】 括吸收房地產業(yè)存款,開辦住房儲蓄,辦理房地產貸款尤其是房地產抵押貸款,從事房地產投資、信托、保險、典當和貨幣結算以及房地產有價證券的發(fā)行和代理發(fā)行與交易等。 ? (一)房產金融 房屋或建筑物在生產、流通、消費過程中的資金融通活動。 ? (二)地產金融 又稱土地金融,指圍繞土地的有償使用而產生的融資活動,可分為: – 市地金融 為城市土地的獲得、改良、轉讓與經營而融資 – 農地金融 根據 服務對象和市場主體 ,可以劃分為如下內容: (一)開發(fā)性房地產金融服務 是指 為房地產的開發(fā)經營提供融資、籌資、結算等服務的金融活動 ,其服務對象是經營者、建設者 (二)消費性房地產金融服務 是指 為房地產的消費者提供各種金融服務的金融活動 ,其服務對主要是消費者、房地產的購買者等,最基本的產品就是 按揭 和 保險 。 四、房地產金融的特點 ? 1.融通資金量大 ? 無論是房地產企業(yè)的開發(fā)經營資金,還是個人的消費購房款,都會遇到使用支出的集中性和來源積累的長期性、分散性的矛盾,為了解決這一矛盾,需要房地產金融市場為企業(yè)或個人進行大量的融資。而一般制造業(yè)則僅為 50%- 60%。例如,美國 1945年住宅抵押貸款余額為 270億美元, 1960年增加到 1630元美元, 1979年則突破 1萬億美元大關,相當于戰(zhàn)后初期的 37倍。因為,一方面城市規(guī)劃、城市發(fā)展計劃和產業(yè)政策等對房地產金融有諸多限制;另一方面,居民的住房問題關系到社會安定團結和政局的穩(wěn)定。例如,戰(zhàn)后美國政府規(guī)定住宅貸款利率不能提高,由政府貼息,并把住宅貸款的償還期延長到 30年。 4.房地產金融具有證券化趨勢 ? 房地產作為不動產,在傳統的資產形態(tài)下,屬于一種缺乏流動性的資產,這主要體現在以下兩方面:首先,房地產只能成套地出售或轉讓,不像股票或債券那樣,可根據需要進行轉讓。其次,房地產作為抵押品時,不能移動,不易分割,不方便交給債權人保管和處置。 第三節(jié) 房地產業(yè)與金融業(yè)的關系 ? 一、房地產業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持 ? ? (一 )房地產的開發(fā)與經營需要金融業(yè)的配合 ? ? (二 )房地產的流通和消費需要金融業(yè)的幫助 ? ? (三 )房地產的發(fā)展過程需要融資以外的其他金融手段的服務 ◆ 房地產業(yè)的開發(fā)與經營離不開金融業(yè)的支持。而且房地產業(yè)涉及面廣,經濟關系復雜,巨額的資金要分別以貨幣資金、開發(fā)建設資金、商品資金等形態(tài)同時存在于房地產開發(fā)經營的各個不同階段。 ◆ 房地產的流通和消費需要金融業(yè)的幫助 房地產進入流通領域,滿足單位和個人消費需求,單位和個人也需要花費大量的資金。 ◆ 房地產的發(fā)展過程需要融資以外的其他金融手段的服務 ? 金融業(yè)除了以融資方式支持房地產業(yè)外,還可以運用多種金融工具,通過辦理結算、信托、保險等業(yè)務,支持房地產的開發(fā),促進房地產商品的流通與消費。就商業(yè)銀行的金融資產而言,在貸款資產中,由于房地產的保值、增值特性以及抗通貨膨脹能力,使得房地產抵押貸款成為商業(yè)銀行重要的信貸資產之一。 ? 隨著房地產業(yè)存量搞活、增量發(fā)展,金融業(yè)介入房地產領域的范圍逐漸擴大,居民個人通過辦理住房抵押貸款來購買商品房得到進一步推廣。另外,有的銀行還利用信用卡辦理房地產抵押貸款手續(xù),建立分期付款、分期還款的自動轉賬支付系統,也為信用卡的推廣起了積極作用,為銀行拓展了結算服務領域。首先,房地產業(yè)在生產與經營的各個階段,經常出現大量資本閑置的狀態(tài),而這些資金正好成為銀行重要的資金來源;其次,金融機構將房地產業(yè)列為自己的服務對象,客觀上擴大了貸款范圍,還在房地產領域恢復和發(fā)展金融服務,為金融服務增加新的內容,這包括保險機構開辦房屋質量保險、自購公用住房保險、商品住房保險以及住房抵押貸款保險等新險種;信托機構承辦房地產租賃管理、代理房地產買賣,從事房地產咨詢業(yè)務等;再次,房地產抵押貸款證券化、房地產企業(yè)的上市融資、再融資以及債券發(fā)行等業(yè)務會增加金融交易工具促進金融市場的成熟的完善。實踐證明, 在房地產業(yè)的景氣周期中,受影響最突出最深刻的就是銀行金融服務業(yè) 。 ? 。 ? ? 2.研究如何拓寬房地產資金運動渠道, ? 通過資金融通和其他金融服務,促使房 ? 地產資金實現良性循環(huán)。 二、房地產金融學的內容 ? ? 1.房地產金融機構的組織體系和房地產 ? 融資主體。 ? ? 3.房地產融資的可行性研究。 ? ? 5.房地產證券化。 三、房地產金融體系 ? (一)房地產金融市場體系 ? 房地產金融市場是指房地產資金供求雙方運用金融工具進行各類房地產資金交易的總和,包括各類住房存款、住房抵押貸款、房地產開發(fā)貸款、房地產信托、房地產保險以及房地產證券等。個人和家庭通過參加住房儲蓄存款或購買房地產金融市場上的各類有價證券而成為房地產金融市場的資金供給者,或者為了購、建、修住房向房地產金融機構申請貸款而成為資金的需求者。 ( 2)融資中介 ? 融資中介是指在房地產資金融通過程中處于資金供給者和資金需求者之間的中間環(huán)節(jié),主要是指各類兼營或專營房地產金融業(yè)務的金融機構,如住房儲蓄銀行、住房信用合作社、各商業(yè)銀行、保險公司、證券公司等銀行及非銀行金融機構。因為資金交易和一般商品買賣不同,必須借助于金融契約的形式,如商業(yè)票據、房地產金融債券、房地產抵押債券、房地產企業(yè)和房地產金融機構所發(fā)行的股票,以及未到期的住房存款單和住房抵押貸款契約等,這些都是可以用于交易的金融工具。 ? 房地產金融一級市場,又叫初級市場,是房地產融資活動的初始市場,包括首發(fā)房地產信貸、新房地產證券上市交易等。房地產金融二級市場指房地產融資工具的再交易和再流通市場,包括房地產金融中介機構將持有的房地產貸款直接出售或以證券的形式轉讓給二級市場機構的交易及房地產有價證券的再轉讓交易。 ? 前者是指銀行及其他非銀行金融機構為房屋再生產所進行資金融通的市場,后者是指以土地作抵押向金融機構融通資金的活動的總稱。上述貨款通常采取抵押貸款的形式。在房地產金融活動中,尤其是在住房金融活動中,必須依靠間接融資的方式,才能合理有效地實現資金融通。直接融資一般受到融資雙方在資金數量、時間、地點及范圍的限制,因此顯得不靈活,但直接融資對房地產業(yè)改善經營管理、提高經濟效益具有很大的幫助。房地產金融機構是房地產金融運營的載體。有些國家只允許專門的房地產金融機構經營房地產金融業(yè)務;有些國家不設專門的房地產金融機構,而由一般的商業(yè)銀行兼營房地產金融業(yè)務;而大多數國家則是由專門的房地產金融機構和一般金融機構共同經營房地產金融業(yè)務。 ( 1)專營房地產金融業(yè)務的機構 專營房地產金融業(yè)務的機構主要包括住房儲蓄銀行和住宅信用合作社。同年蚌埠市住房儲蓄銀行也相繼成立。 ? 住房儲蓄銀行和其他銀行相比具有以下特點: ①它的宗旨是為房改服務,辦成服務性銀行,業(yè)務范圍主要是圍繞房改開展住房結算以及存貸業(yè)務。也不鋪設網點。營運資金主要來源有:股金和自身積累,原有財政投資和企事業(yè)自籌用于住房的資金;住房出售、出租的收入,已攤入企業(yè)成本和已進入財政預算的房租補貼、住房維修和住房折舊費等。 ? 在總結煙臺和蚌埠住房儲蓄銀行運行經驗的基礎上, 2023年 10月,經中國人民銀行批準,德國施豪住房儲蓄銀行與中國建行合資成立中德住房儲蓄銀行,注冊資本為 1. 5億元,建行和施豪銀行分別擁有其中75. 1%和 24. 9%的股份。中德住房儲蓄銀行的經營模式完全從施豪銀行引進,資金封閉運作,只向住房儲蓄客戶吸存,也只向自己的住房儲戶放貸,此外不進行任何其他投資,儲戶的存貸利率差是它唯一的利潤來源。
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