【正文】 經(jīng)濟(jì)中 具有十分重要的地位 ? 第一、是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè) – 為城市生產(chǎn)生活提供基礎(chǔ)、載體和空間； – 決定城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和水平。 房地產(chǎn)的特征 ? ? 物質(zhì)性質(zhì)方面的特征 經(jīng)濟(jì)性質(zhì)方面的特征 ? ? 固定性 地理位置對(duì)其價(jià)格有著 ? ? 多樣性 重大影響 ? ? 耐久性 單件性使得房地產(chǎn)估價(jià) ? ? 體積大 顯得日趨重要 產(chǎn)權(quán)具有可分割性，投 資者可以以出售或出租 等方式尋求投資回報(bào) 房地產(chǎn)生產(chǎn)投資大 二、 房地產(chǎn)業(yè) ? 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)。 ? 地上權(quán)：在他人的土地上修建房屋、擁有建筑物、工作物、林木的權(quán)利。 一、房地產(chǎn) real estate ? 狹義 的房地產(chǎn)是指 土地 及土地上永久性 建筑物及其衍生的 權(quán)利 。 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展及城市化的加速，傳統(tǒng)的住房制度和金融體系正在發(fā)生根本性的變革，因此，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互促進(jìn)、共同發(fā)展的關(guān)系也日益凸現(xiàn)。 參考書(shū) 1. (美 )威廉姆 .布魯格曼、杰夫瑞 .費(fèi)雪著 ： 《 房地產(chǎn)金融與投資 》 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社 李秉祥等譯 2. 龍勝平主編 《 房地產(chǎn)金融與投資 》 高等教育出版社 1998 3. William Jeffrey Fisher:《 Real Estate Finance Investments 》Published by McGrawHill 2023 第一部分 概論 outline 本章簡(jiǎn)介 ? 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系，房地產(chǎn)金融的概念、特征、作用以及房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，最后介紹我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展歷史、現(xiàn)狀以及未來(lái)發(fā)展方向。Real Estate Finance 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 房地產(chǎn)金融 任課教師： 施同兵 Email: ? 房地產(chǎn)金融學(xué)，是一門(mén)介于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣銀行學(xué)、保險(xiǎn)學(xué)和投資學(xué)等學(xué)科之間的邊緣學(xué)科。 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)及其資金運(yùn)動(dòng) ? 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)，它 主要 屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)兩者間的關(guān)系，突出地表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)以及資本市場(chǎng)之間的關(guān)系上。 ? 房產(chǎn) 建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。 ? 廣義的房地產(chǎn)除上述內(nèi)容外，還包括水、礦藏和森林等自然資源。 ?它是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)部門(mén)：橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)領(lǐng)域；把地產(chǎn)和房產(chǎn)結(jié)合在一起；經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)權(quán)利，涉及眾多法律法規(guī)制度。 ? 第二、是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)過(guò)程中，需要大量的資金和物資，聯(lián)系著一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展，能促進(jìn)和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，起到促進(jìn)和導(dǎo)向的作用。 – 促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展。 – 房地產(chǎn)產(chǎn)品使用周期長(zhǎng)。 二、房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò) ? 程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。與住房金融有區(qū)別。據(jù)統(tǒng)計(jì)，發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)投資資金杠桿率高達(dá) 75%－ 95%。 ? 2．房地產(chǎn)金融具有較強(qiáng)的政策性 ? 房地產(chǎn)金融受政政策干預(yù)較多，同時(shí)也是政府補(bǔ)貼較多的行業(yè)。 3．房地產(chǎn)金融債權(quán)有保障 ? 由于房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有保值和增值的特點(diǎn)，因此在實(shí)際操作中，常常以房地產(chǎn)作為貸款的抵押擔(dān)保品，使貸款的可靠性、安全性大大提高。由于房地產(chǎn)傳統(tǒng)資產(chǎn)形態(tài)具有這種缺陷，西方發(fā)達(dá)國(guó)家從上世紀(jì) 60年代起出現(xiàn)了房地產(chǎn)證券化的趨勢(shì)，即將期限長(zhǎng)、額度大的房地產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行小額分割，以有價(jià)證券的形態(tài)通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，使得長(zhǎng)期的抵押貸款資產(chǎn)具有很好的流動(dòng)性。 假設(shè)某市平均每年要竣工住房面積 1200萬(wàn)平方米左右，按每平方米住房平均成本 2023元的保守估計(jì)，每年也要投入 240億元的資金。 二、金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)業(yè)拓展業(yè)務(wù) ? ? (一 )金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)領(lǐng)域安排 ? 資產(chǎn)業(yè)務(wù) ? ? (二 )金融結(jié)算工具在房地產(chǎn)流通和消費(fèi)領(lǐng) ? 域可得到進(jìn)一步的應(yīng)用與推廣 ? ? (三 )金融業(yè)需要在房地產(chǎn)業(yè)拓展金融服務(wù) ? 內(nèi)容 ◆ 金融資產(chǎn)得以迅速擴(kuò)大 金融業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，需要實(shí)行多元化的資產(chǎn)戰(zhàn)略，體現(xiàn)金融業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的資產(chǎn)分散化原則的要求。為了方便房款結(jié)算，個(gè)人采用支票和銀行本票辦理房款結(jié)算已經(jīng)成為可能，為支票和銀行本票的擴(kuò)大應(yīng)用提供了外部條件。 三、房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展會(huì)影響金融業(yè)的正常運(yùn)行 當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展，對(duì)金融業(yè)的影響也是非常重大的，并會(huì)誘發(fā)危機(jī)：市場(chǎng)過(guò)熱，造成投資饑渴癥，需求過(guò)度，房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，形成地產(chǎn)泡沫，增加銀行風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)過(guò)冷，則造成需求減少，成交減少，價(jià)格下跌，形成實(shí)質(zhì)性通縮，使銀行業(yè)務(wù)量大大減少，利潤(rùn)下降，同樣也會(huì)大量提高風(fēng)險(xiǎn)水平。 房地產(chǎn)金融學(xué)所要研究的對(duì)象 ? ? 1．研究如何構(gòu)筑房地產(chǎn)金融組織體系并 ? 對(duì)其運(yùn)作實(shí)施管理。 ? ? 2．房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信用管理。 ? ? 6．為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)服務(wù)的 ? 其他業(yè)務(wù)。同要，企業(yè)將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中暫時(shí)閑置的資金存入房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)或購(gòu)買(mǎi)各種房地產(chǎn)有價(jià)證券從而成為資金的供給者，為了開(kāi)發(fā)、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)向銀行申請(qǐng)貸款以及在金融市場(chǎng)上發(fā)行股票或債券而成為資金的需求者。 2．房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類(lèi) ? 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)作為金融市場(chǎng)的重要組成部份，按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以有不同的分類(lèi)： ? （ 1）按市場(chǎng)層次劃分，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可以分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。 ? （ 2）按房地產(chǎn)金融服務(wù)的對(duì)象，可以將房地產(chǎn)金融市場(chǎng)分為房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)。間接融資具有無(wú)限擴(kuò)展的可能性，不受融資雙方在資金數(shù)量、時(shí)間、地點(diǎn)與范圍等方面的限制，因此融通靈活方便，資金運(yùn)用也較為合理有效。 （二）房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)組織體系 ? 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的各種金融中介和經(jīng)營(yíng)附屬房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的各種金融企業(yè)，主要包括專(zhuān)業(yè)銀行、商業(yè)銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)如證券公司、保險(xiǎn)公司、信托公司等。 ? 從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融組織可以分為五大類(lèi)：銀行類(lèi)、保險(xiǎn)公司類(lèi)、信托投資公司類(lèi)、證券公司類(lèi)和其他類(lèi)（主要指財(cái)務(wù)公司、合作社、典當(dāng)業(yè)等），從業(yè)務(wù)上分可以分為專(zhuān)營(yíng)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和兼營(yíng)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。這兩個(gè)住房?jī)?chǔ)蓄銀行的主要職能是：組織和開(kāi)辦企事業(yè)單位住房資金存款和城鄉(xiāng)居民住房?jī)?chǔ)蓄存款；辦理商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的流動(dòng)資金貸款；代理各有關(guān)單位發(fā)放住房券，發(fā)行住房建設(shè)債券和股票；管理和監(jiān)督企事業(yè)單位住宅建設(shè)基金的使用；審核住房建設(shè)造價(jià)，辦理住房建設(shè)概預(yù)算的復(fù)審；直接參與投資、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、信托業(yè)務(wù)，以及轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)有價(jià)證券等 。③自求資金平衡。 2023年 2月 15日，中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行在天津正式開(kāi)業(yè)。它通過(guò)籌集社員資金來(lái)解決社員的住房，減少了中間環(huán)節(jié)，降低了建筑成本，