房地產(chǎn)金融第二章房地產(chǎn)金融基本知識(shí)(ppt64)-wenkub
2023-02-11 18:03:41 本頁(yè)面
【正文】 稅 工具，稅法稅率的變化必然對(duì)其產(chǎn)生突出影響，從而對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)生影響。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 二、銀行利率的變化 利率變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響一般是反方向作用，即提高利率，增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和購(gòu)房者的借貸成本，從而緊縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模，防止市場(chǎng)過(guò)熱，房地產(chǎn)金融活動(dòng)得到抑制 ；反之，降低利率則起到刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，擴(kuò)大信貸規(guī)模，房地產(chǎn)金融活動(dòng)更為活躍。 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類(lèi)與特征 二、銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù) 資產(chǎn)業(yè)務(wù)（主要是房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)） 負(fù)債業(yè)務(wù)（存款業(yè)務(wù)、借款業(yè)務(wù)、金融機(jī)構(gòu)來(lái)往業(yè)務(wù)） 表外業(yè)務(wù)（即銀行通過(guò)代替客戶(hù)承辦支付和其他委托事項(xiàng)而收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)，也稱(chēng)中間業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)信托中間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)租賃中間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)代理中間業(yè)務(wù)等） 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類(lèi)與特征 三、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn) 資金密集性 資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng) （建設(shè)期 1年以上，住房貸款償還期一般10年以上，租賃回收期也是 10年以上） 資金運(yùn)動(dòng)固定性 （房地產(chǎn)資金的投入、轉(zhuǎn)換、回收都在同一固定位置，由不動(dòng)產(chǎn)的特性所決定） 資金增值性 （房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中屬于社會(huì)再生產(chǎn)的增值，以及房地產(chǎn)本身價(jià)值的增值性） 風(fēng)險(xiǎn)性 （由于房地產(chǎn)資金融通大多數(shù)是中長(zhǎng)期融資，過(guò)程中有政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)） 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 ?經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期的影響 ?銀行利率的變化 ?稅收政策的影響 ?貨幣匯率的變化 ?日用品價(jià)格的變化 ?證券和其他投資工具的回報(bào)率變化 ?金融政策 ?社會(huì)福利制度 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 一、經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期的影響 由于房屋供求的時(shí)差性、消費(fèi)者的心理因素、政策影響等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易出現(xiàn)周期性波動(dòng)。 包括：銀行的長(zhǎng)短期存款、向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的土地開(kāi)發(fā)貸款、商品房開(kāi)發(fā)貸款、短期流動(dòng)資金貸款以及向居民個(gè)人發(fā)放的住房消費(fèi)貸款。 包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)信貸、一般房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?。第二? 房地產(chǎn)金融基本知識(shí) ?第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類(lèi)與特征 ?第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 ?第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 ?第四節(jié) 擔(dān)保融資 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類(lèi)與特征 一、房地產(chǎn)金融的分類(lèi) 按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)可分為 政策性房地產(chǎn)金融和自營(yíng)性房地產(chǎn)金融 按照融通方式可分為 直接金融和間接金融 按照貸款形式可分為 信用貸款和擔(dān)保貸款 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類(lèi)與特征 ?政策性房地產(chǎn)金融是指與住房制度改革有關(guān)的各種貨幣資金的籌集、融通和結(jié)算等信用行為。 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類(lèi)與特征 ?房地產(chǎn)直接金融是指不經(jīng)金融中介機(jī)構(gòu)作媒介而由資金供給者和房地產(chǎn)資金需求者雙方直接協(xié)商所進(jìn)行的融資。 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類(lèi)與特征 ?信用貸款是指憑借借款人的信譽(yù)、無(wú)須提供任何擔(dān)保的融資活動(dòng)。 西方學(xué)者認(rèn)為宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期比房地產(chǎn)周期滯后一段時(shí)間，因此房地產(chǎn)周期被看成是整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的晴雨表。 另外利率變化也可起到改變投資者和消費(fèi)者預(yù)期的效果。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 四、貨幣匯率的變化 一般而言，匯率對(duì)房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為： 在一個(gè)短期內(nèi)，隨著匯率的變化，如本幣升值則會(huì)導(dǎo)致國(guó)際投機(jī)資本涌入，在賺取升值前后匯率差的利潤(rùn)的同時(shí)，還可獲得投資房地產(chǎn)的利潤(rùn)。如糧油、食品等漲價(jià)，普通家庭能用于支付住房貸款月供的資金就減少。如銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán)等，都對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時(shí)會(huì)使房地產(chǎn)也成為所謂的“政策市”。處于中間層次的有法國(guó) (60%)、芬蘭 (63%)、加拿大 (64%)。 單利法只以本金計(jì)算利息，不考慮利息在投資情況下使用的利率，基本計(jì)算公式如下： I=P i n， n為借貸時(shí)間的單位。 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 一、利率 （二）名義利率與實(shí)際利率（考慮通貨膨脹率） 實(shí)際利率是指物價(jià)不變、貨幣購(gòu)買(mǎi)力不變條件下的利率，在通貨膨脹情況下是剔除通貨膨脹因素后的利率。這里的年利率 6%是“名義利率”。 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率之間的差距越大；當(dāng)每年計(jì)息周期 m＞ 1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。 資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱(chēng)為終值或未來(lái)值。 如要計(jì)算一定本金的居民定期存款在期末的本利和。 （ 4）資金回收公式 ，則 稱(chēng)之為“資金回收系數(shù)”。 ? ? 11 ???? niiFA? ? 11 ?? nii0 1 2 3 n1 n F A A A A A 簡(jiǎn)寫(xiě)為 (F/A,i,n) 簡(jiǎn)寫(xiě)為 (A/F,i,n) 0 1 2 3 n1 n F A A A A A 各期在 n期末復(fù)利值： ? ? 21 ?? ni? 11?? ? 11 ?? ni? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ?? ? ? ?? ?? ?? ?iiAiiiAiiiiAiAiAiAiAFnnnnnn111111111111111001210121????????????????????????????????????? ?01 iA ?已知年值 A求終值 F 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概
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