【正文】 府出資建房，限價(jià)格，目前南京市限價(jià)為6000元以內(nèi)，限套型面積，目前南京市規(guī)定為每套面積80平米，此類房屋是定向發(fā)售給中低收入者。個(gè)人按房價(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)；個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會(huì)隨著房改的推進(jìn)而不斷提高。所謂“使用權(quán)房”，是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。經(jīng)濟(jì)適用房不是人人都可以買的，購買經(jīng)濟(jì)適用房必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過排號購買。（2）外銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列人正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級分為甲級、乙級和丙級，并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點(diǎn)劃分為若干工程類別。其中一級企業(yè)為最高，其實(shí)力強(qiáng)、設(shè)備好、信譽(yù)好、產(chǎn)品優(yōu)良率高。承建商：即建筑商，是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)。資質(zhì)四級企業(yè)（1）自有流動(dòng)資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元。（3）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。（5）近3年累計(jì)竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。資質(zhì)二級企業(yè)（1）自有流動(dòng)資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元。（3）設(shè)有高級工程師職稱的總工程師、高級會(huì)計(jì)師職稱的總會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師以上（含經(jīng)濟(jì)師）職稱的總經(jīng)濟(jì)師、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個(gè)等級。購房者在購房時(shí)通常會(huì)考察開發(fā)商的實(shí)力與資信，因?yàn)閮?yōu)秀的開發(fā)商是質(zhì)量的最有效保證。另外，有些購房者會(huì)關(guān)心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國家收回，其實(shí)這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開始計(jì)算（通常在土地出讓合同中有明確約定）。（2）工業(yè)用地五十年。1土地使用年限：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。（3）土地使用權(quán)的劃撥。其獲取土地的方式主要有以下幾種：（1）土地使用權(quán)的出讓。同樣，消費(fèi)者購買商品房后，對該房屋所占用的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。地產(chǎn)：是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。土地所有權(quán)：是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)的出讓是指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有期限的。（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。必須注意的是，購房者所得到的土地使用權(quán)，是開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購房者的。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。在考察時(shí)，他們通常會(huì)關(guān)注開發(fā)商的合法性、資信等級、曾經(jīng)開發(fā)過的項(xiàng)目等等。其中一級企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)最高。（4）具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。（2）有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％，優(yōu)良率達(dá)10％以上。（4）具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。（2）有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人。這里必須注意，建筑商不是開發(fā)商，建筑商是負(fù)責(zé)施工建筑的，它是受開發(fā)商的委托、依照開發(fā)商的要求進(jìn)行施工建設(shè)的。此外，國家對建筑施工質(zhì)量通常以“優(yōu)良”和“合格”來評定，一級施工企業(yè)由于其嚴(yán)格的質(zhì)量管理制度和自身實(shí)力，“優(yōu)良”率是很高的。1商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。1經(jīng)濟(jì)適用房：是指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房。公房：也稱公有住房、國有住宅，它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國家所有。2私房：也稱私有住宅、私產(chǎn)住宅，它是由個(gè)人或家庭購買、建造的住宅。2集資房：是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金建造的房屋。2廉租房：在即將出臺(tái)的國家房改方案中首次提出了“廉租房”這一概念，類似于香港的“廉租屋”。25置換房 指由政府出資建房，用于城市項(xiàng)目建設(shè)拆遷時(shí)與居民進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換2安居房：是指實(shí)施國家“安居(或康居)工程”而建設(shè)的住房(屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類)。2酒店式公寓：是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。2智能化住宅小區(qū)：是指通過綜合配置住宅小區(qū)內(nèi)的各個(gè)功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)框架，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動(dòng)化的新型住宅小區(qū)。3多層住宅：是指層數(shù)為4至7層的住宅。3高層住宅：是指層數(shù)在16層以上的住宅。習(xí)慣上，我們把市場上在售的、尚未完工的、不能馬上交付使用的商品房稱為期房。3準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。3爛尾房：指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。4毛坯房：“毛坯房”在工程建筑中有其專門的定義。購房人只能參考建設(shè)部印發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》和國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》，在合同附件三中對“精裝修”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體約定。如果住宅的平面是條形（板式）設(shè)計(jì)，則一幢條形住宅可有多個(gè)樓梯，不論是一梯2戶，還是一梯3戶，每個(gè)樓梯的控制面積稱為一個(gè)“居住單元”。（2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。目前，它已成為當(dāng)今住宅市場上最便于買賣、出租、交換和交易量最高的住宅商品。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。其特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布在上、下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接。4復(fù)式住宅：復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，層高一般為4。從外觀來說，躍層式住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生問，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生問等?？梢岳缅e(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。50、躍復(fù)式住宅：是在復(fù)式住宅設(shè)計(jì)功能上的一種創(chuàng)新，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲(chǔ)藏室等非主要活動(dòng)區(qū)域；～，客廳為共享式。這種“毛坯房”每套住宅只設(shè)防盜功能的分戶門，所有其他隔離門一概自裝，購房者可根據(jù)個(gè)人愛好和家庭特色設(shè)計(jì)，裝飾居室，從視覺、觸覺、聽覺和心理感受以及色彩組合上烘托出居室主人的性格。5走廊：是指住宅套外使用的水平交通空間。5玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會(huì)客的場所。6框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕耐火能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，室內(nèi)活動(dòng)空間也相應(yīng)增加，室內(nèi)空間分隔較自由。商品住宅的開間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。6住宅的開間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。目前，～。6住宅的進(jìn)深：住宅的長度即進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度。不能任意擴(kuò)大?！?。這里的建筑物基底面積應(yīng)包括構(gòu)筑物的基底面積。建筑密度作為一項(xiàng)指標(biāo)，可以直接反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度。通常情況下，住宅項(xiàng)目的綠地率應(yīng)不低于30％。在計(jì)算時(shí)，不得計(jì)入綠化用地。7會(huì)所：所謂會(huì)所，就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施?！拔遄C”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。7內(nèi)部認(rèn)購：內(nèi)部認(rèn)購房是房地產(chǎn)開發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，在小范圍內(nèi)以“內(nèi)部認(rèn)購”方式銷售商