房地產金融基本知識-培訓-86ppt-wenkub
2023-02-11 17:59:36 本頁面
【正文】 高收益投資 機會的損失 ，貸款人會提高長期貸款利率； ⑵ 借款人為了保證自己在較長期限內穩(wěn)定地使用資金，愿意付出較高的成本； ⑶ 期限越長，貸款人承擔的風險和心理壓力越大，要求更高的利率水平是一種適當的補償； ⑷ 期限越長，借款人越有機會在放款人不愿意的時候還款，從而對放款人不利，這種損失需要借款人作出適當的補償 ——期權溢價 。一般來講包括： ⑴無風險短期實際利率 ⑵通漲溢價 ⑶期限溢價 ⑷差價 ⑴定義 實際利率 是名義利率經實際或預測的貨幣購買力變化校正后的利率 ，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或利潤）減去通貨膨脹后的利息率水平。 例如 ：甲向乙借款 100萬，約定一年為期，到期一次性還本金 100 萬并付利息 10萬，則在這個合同中的名義利率就是： 利率 i=利息 /本金 =10%/年 貼現率 ：由于 資金具有 時間價值 ，一筆資金若干時間之后的價值（購買力）與現在的價值（購買力）是不同的， 二者的比值就是 貼現率 。 利息 對借款人來說就是 資金占用的成本 ，而對放款人來講就是 借出資金獲得的補償即收益 ； 利率 就是資金占用的單位成本即價格 。隨著金融市場化的不斷發(fā)展，國家對金融的管制逐漸放松，直接的政策影響也會逐步下降，但其 間接作用（特別是 心理影響 ）仍然是重要的、不可忽視的。 六、房地產證券和其他投資工具 回報率的變化 當房地產成為投資工具時，其 回報率與其他各種投資工具回報率之間的比較是影響房地產價格的重要因素 。匯率變化的運行機制非常復雜，匯率的變動對實體經濟的影響也非常復雜。 三、所得稅法的變化 在成熟的市場體系中， 稅法和稅率的變化 對經濟的影響是十分明顯的。社會整體物價水平的變化必然會影響到房地產價格的變化，但一般而言， 房地產的價格水平與社會整體物價水平的運行周期可能是不同步的 ，二者的關系非常復雜。目前世界各國房地產金融市場的資金來源有各自不同的特點，一般主要有如下來源： ? 保險公司 ? 商業(yè)銀行 ? 儲蓄貸款銀行 ? 互助儲蓄銀行 ? 抵押銀行 ? 房地產投資信托公司 三、我國房地產開發(fā)資金來源及其運作 目前，我國金融業(yè)管制比較嚴格，籌資、融資都有相應的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴大。 在一個發(fā)達的信用經濟體系中， 中央銀行 、 商業(yè)銀行 和 非銀行金融機構 組成了完整的 金融機構體系 。 因此， 信用體現了借貸和權益的雙向運動 ?，F代貨幣有 5 項 基本職能 ： 價值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣 ；而價值尺度和流通手段是其最基本的職能，二者的統(tǒng)一就是貨幣 。 現代貨幣 最主要的是由國家發(fā)行并強制流通的符號式象征物 —— 紙幣 。事實上， 信用就是債權債務的法律關系通過 貨幣 來體現或實現 。隨著社會經濟的發(fā)展，金融涉及的經濟活動范圍越來越廣闊， 金融服務的種類 （所謂 金融產品 ）越來越多， 金融 （所謂 符號經濟 或 象征經濟 ）對 實體經濟（生產和消費） 的影響越來越大、越來越密切、越來越不可捉摸。房地產開發(fā)資金的來源和運作的基本模式可以圖 2— 2來作簡單描述。 描述 房地產周期 的指示性指標 除 房地產平均價格 （一般為指數指標）外，還有 房屋空置率 —— 空置房屋占房屋總量的比重 。在市場經濟國家， 房地產投資是最重要的 減稅手段和避稅工具 ， 稅法稅率的變化必然對其產生突出影響 。 一般而言， 匯率對房地產的影響主要體現為在一個較長的穩(wěn)定變動趨勢中，匯率上升產生資本流出，使國內的房地產價格下降；匯率下降產生資本流入，使本國房地產價格上升 。 流動性 較差的特點，使得房地產投資的回報率應該比其他投資工具更有吸引力時，才會被更多的投資者選擇。 八、社會福利制度 社會福利制度 對房地產的影響是：福利條件越好，個人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個人買房就越踴躍，在同等社會經濟發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。利息或利率與占用資金的時間長短關系非常密切。 現值 ： 資金的 未來收益 通過 貼現 的辦法換算成現在的價值量就是其現值 ，即 時間為零時的價值量 。 ⑵物價指數校正 90年代前期， 我國的 保值定期儲蓄 的 保值利率就是經通貨膨脹校正之后的利率 ，即所謂的 保值率就是通漲溢價 。 商品的 市場價格是由商品的供給和需求共同決定的 ， 金融市場上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價格 —— 利率。 二、未來值 未來值 就是存款經過一段時間后的價值，包括 本金 和 利息 。 復利 則 是根據 利息計算周期 ，將每個周期的利息都作為下一期的本金的組成來計算下一個生息周期的利息 。 不同復利周期同樣數量（ 100元）的貸款未來值比較 計算方法 未來值及其比較 1年 10年 未來值 比一年復利多 % 未來值 比一年復利多 % 一年復利 半年復利 月復利 連續(xù)復利 110 ⑵精算模型（復雜計算） 粗算模型簡單地 把年利率分解成為更小復利周期利率 ，影響了同樣一筆貸款在不同復利計算周期下的 等效性 ，在借款期限較長的情況下嚴重影響借款人利益。 三、未來收益的貼現 未來值 是資金未來價值的計算，同樣地，我們也可以計算 未來某個時候的收益的貼現，也就是將未來的收益價值轉變?yōu)楝F在的價值 ，這種計算稱為 未來收益的 貼現 ，其 計算參數是貼現率 。 未來收益的貼現值 與 投資初值 的比較判斷房地產的投資價值 未來收益的貼現計算為我們對房地產投資的決策提供了便利的分析工具，通過比較 在一定的貼現水平基礎上未來收益的貼現值與初始投資的大小 ，我們就能進行簡單的價值判斷，從而得到某項投資是否合理的結論。 例如：有所房子第一年有 1萬元收益，第二年有 2萬元收益，第三年有 2萬元收益，第四年有 2萬元收益，第四年還可以按 12萬元賣出，而現在需要 10萬元買這所房子。 第四節(jié) 資產收益率 資產收益率 是任何經濟實體進行經營過程中必須
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1