【正文】 。 一般而言， 匯率對房地產的影響主要體現(xiàn)為在一個較長的穩(wěn)定變動趨勢中，匯率上升產生資本流出，使國內的房地產價格下降；匯率下降產生資本流入，使本國房地產價格上升 。 描述 房地產周期 的指示性指標 除 房地產平均價格 （一般為指數(shù)指標）外，還有 房屋空置率 —— 空置房屋占房屋總量的比重 。隨著社會經濟的發(fā)展，金融涉及的經濟活動范圍越來越廣闊， 金融服務的種類 （所謂 金融產品 ）越來越多， 金融 （所謂 符號經濟 或 象征經濟 ）對 實體經濟（生產和消費） 的影響越來越大、越來越密切、越來越不可捉摸。 現(xiàn)代貨幣 最主要的是由國家發(fā)行并強制流通的符號式象征物 —— 紙幣 。 因此， 信用體現(xiàn)了借貸和權益的雙向運動 。目前世界各國房地產金融市場的資金來源有各自不同的特點，一般主要有如下來源： ? 保險公司 ? 商業(yè)銀行 ? 儲蓄貸款銀行 ? 互助儲蓄銀行 ? 抵押銀行 ? 房地產投資信托公司 三、我國房地產開發(fā)資金來源及其運作 目前，我國金融業(yè)管制比較嚴格，籌資、融資都有相應的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴大。 三、所得稅法的變化 在成熟的市場體系中， 稅法和稅率的變化 對經濟的影響是十分明顯的。 六、房地產證券和其他投資工具 回報率的變化 當房地產成為投資工具時，其 回報率與其他各種投資工具回報率之間的比較是影響房地產價格的重要因素 。 利息 對借款人來說就是 資金占用的成本 ，而對放款人來講就是 借出資金獲得的補償即收益 ； 利率 就是資金占用的單位成本即價格 。一般來講包括： ⑴無風險短期實際利率 ⑵通漲溢價 ⑶期限溢價 ⑷差價 ⑴定義 實際利率 是名義利率經實際或預測的貨幣購買力變化校正后的利率 ，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或利潤）減去通貨膨脹后的利息率水平。 利率與可貸資金數(shù)量關系 利率 可貸資金數(shù)量 0 I2 I1 F1 F2 D 資金需求曲線 S2 S1 資金供給曲線 本論題是 利率風險 的 概率解釋 ，涉及到較多的數(shù)學知識，實踐上對金融產品的設計意義較重大，此處從略。 ⑴粗算模型（簡化計算） 若貸款的 年利率為 i， 一年按 m個周期計算復利 ，則 n年后其未來值為： FVmn= PV0（ 1+i/m） mn 表 2— 3是不同復利計算周期下，同樣數(shù)量的貸款未來值比較。 如果一筆收益是 在第 n年實現(xiàn) 的，那么其 貼現(xiàn)值的計算 就是： PV0=FVn/(1+i)n 如果 不同年份都有不同的收益 CF1， CF2，CF3， CF4， CF5……CF n，則 這些收益的總的貼現(xiàn)值 就是： PV0=CF1/（ 1+i） +CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5……CF n/(1+i)n 這里的 貼現(xiàn)率 仍然是 i， 1/（ 1+i） n或 （ 1+i） n為各年的 貼現(xiàn)因子 。由此可見， 可行的貼現(xiàn)水平事實上就是可行的內部收益率 。其嚴格的定義如下： 若 房屋未來價值的貼現(xiàn)值 I1/（ 1+IRR） 1+I2/（ 1+IRR） 2+…+I N/（ 1+IRR） N+IN‘ /（ 1+IRR） N 與房屋初始購買價相等 ， 則 稱 IRR為有效收益率 。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關系。 ⑴權屬有爭議或不清的房地產； ⑵已依法公告在國家建設征用拆遷范圍內的房地產； ⑶用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產； ⑷列為文物保護的古建筑，有重要紀念意義的建筑物； ⑸被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產； ⑹未依法登記領取權屬證書的房地產； ⑺未經中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產； ⑻行政機構所有的房地產，政府所有、代管的房地產； ⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律允許抵押的除外； ⑽劃撥土地使用權。 貸款人對自己的抵押權有 物上請求權，即當?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r，抵押權人可以以權利人的名義獨立請求法律保護。 ⑷房屋拍賣時的優(yōu)先購買權 法律規(guī)定，在房屋被拍賣時，抵押權人應 書面通知下列人員以保證他們的 優(yōu)先購買權 ： A已出租的抵押房屋的承租人； B共有房屋的其他共有人； C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設施的房屋的所有人； D按優(yōu)惠價購買的公有住房的原產權單位或微利房的原出售單位。 C質押中，在債務人期滿未履行其還本付息義務的，質權人可以獨立做出決定依法處置質物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權人享有請求權，無權直接處置抵押物。 根據(jù)《擔保法》第 65條的規(guī)定，權利質押合同應包括如下內容： ⑴被擔保的主債權的種類和數(shù)額 ⑵債務人履行債務的期限 ⑶質物的名稱、數(shù)量、質量、狀況 ⑷質押擔保的范圍 ⑸質物移交的時間 ⑹當事人認為應當約定的其他事項 ⑺補正 《擔保法》第 64條規(guī)定，出質人與質押權人簽訂質押合同時應當采用書面形式，口頭約定質押合同是無效的。 ⑵保證合同的法律特征 A保證合同是從合同； B保證合同是有名合同； C保證合同是單務合同； D保證合同是諾成性合同。 保證是為擔保債權的實現(xiàn)而設立的， 參與人包括債權人、債務人和第三方（保證人） ，他們的關系如下： ⑴ 債權人與主債務人的主債權債務關系 ，是保證關系成立和存在的前提，在三方關系中處于基礎性和主導性地位； ⑵ 主債務人與保證人之間的委托保證合同關系 ，這是主債務人與第三方的內部關系，與債權人無直接關系。法律對出質人有嚴格的資格規(guī)定。 設立質權的人為 出質人 ， 享有質權的人為 質權人 。拍賣一定要按法定程序公開進行 ，違反法律規(guī)定的拍賣是違法行為，其結果不僅不被承認，可能還會導致嚴重的法律責任。 ⑷新增添附物問題 房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。 信貸與抵押貸款都是借貸關系，但二者有著重要的區(qū)別： ⑴信貸以借款人的信譽和經濟實力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價值為還款保證； ⑵抵押貸款的安全性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押