【正文】 主所購(gòu)房地產(chǎn)的房產(chǎn)與土地的有關(guān)內(nèi)容。2問(wèn)：“二手樓”使用年限從何時(shí)算起？ 答：“二手樓”的使用年限從土地管理部門(mén)出讓土地使用權(quán)之日或《房地產(chǎn)證》確定的起始日起算。2問(wèn)：什么情況下登記部門(mén)可以決定撤銷(xiāo)全部或部分核準(zhǔn)登記事項(xiàng)？ 答：有下列情形之一的，登記部門(mén)可以決定撤銷(xiāo)全部或部份核準(zhǔn)登記事項(xiàng)：（1）當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)不擁有合法權(quán)利的；（2）當(dāng)事人在申請(qǐng)登記時(shí)隱瞞真實(shí)情況或偽造有關(guān)證件、文件，采取欺騙手段獲準(zhǔn)登記的；（3）登記部門(mén)審查有疏忽，核準(zhǔn)登記不當(dāng)?shù)摹?問(wèn)：哪些房地產(chǎn)登記可由當(dāng)事人單獨(dú)申請(qǐng)？ 答：下列情形的房地產(chǎn)登記，當(dāng)事人可以單獨(dú)申請(qǐng)：（1）土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記；（2）因繼承或遺贈(zèng)取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記；（3）因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記，有法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的可單獨(dú)申請(qǐng)；（4）變更登記；（5）因土地使用年期屆滿(mǎn)的注銷(xiāo)登記；（6）因房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)滅失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)證書(shū)等其他登記。1問(wèn)：可否用化名、別名、他人名字申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記？ 答：不能以化名、別名申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。1問(wèn)：房地產(chǎn)登記發(fā)證工作由哪個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)，如何受理？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》及政府編制文件的規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)主管部門(mén)即深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局是深圳市房地產(chǎn)登記部門(mén)。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。 7．問(wèn)：什么是宗地？ 答：宗地是土地的基本單元，是指以權(quán)屬界限組成的封閉地塊。 4．問(wèn)：為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)登記？ 答：房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。1．問(wèn)：什么是房地產(chǎn)？ 答： 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，指土地及地上建筑物、附著物。房地產(chǎn)基本知識(shí)百問(wèn)一、綜合類(lèi) 2．問(wèn)：什么是房地產(chǎn)權(quán)？ 答： 房地產(chǎn)權(quán)是指權(quán)利人對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等。房地產(chǎn)登記有三個(gè)方面的作用：（1）產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，即確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；（2）保障權(quán)利人的合法權(quán)益；（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，即通過(guò)房地產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督。深圳市的土地以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)地號(hào)。 問(wèn)：權(quán)屬調(diào)查包括哪些方面的內(nèi)容？ 答：房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來(lái)源是否合法，占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建筑物有無(wú)合法批準(zhǔn)手續(xù)，有無(wú)加層、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況；確定房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落等。登記發(fā)證的具體工作特區(qū)內(nèi)由深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心負(fù)責(zé)，特區(qū)外由寶安、龍崗分局負(fù)責(zé)，登記申請(qǐng)文件由深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心及寶安、龍崗分局的產(chǎn)權(quán)辦文窗口按規(guī)定進(jìn)行受理。1問(wèn)：房地產(chǎn)登記中所說(shuō)的身份證明是指什么？ 答：房地產(chǎn)登記中所說(shuō)的身份證明是指：（1）屬個(gè)人的，提供身份證明復(fù)印件；（2）屬企業(yè)的，提供工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法定代表人或負(fù)責(zé)人證明及身份證明復(fù)印件；（3）屬事業(yè)單位或其它社團(tuán)組織的，提供政府批準(zhǔn)成立的批文復(fù)印件，或核準(zhǔn)登記證明、法定代表人或單位負(fù)責(zé)人證明；（4）屬?lài)?guó)家機(jī)關(guān)的，提供法定代表人或單位負(fù)責(zé)人證明；（5）單位授權(quán)他人代理的，提供授權(quán)委托書(shū)及委托代理人個(gè)人身份證明復(fù)印件；（6）個(gè)人授權(quán)他人代理的，提供公證的授權(quán)委托書(shū)及委托代理人個(gè)人身份證明復(fù)印件；（7）境外企業(yè)、組織或個(gè)人提交的身份證明按規(guī)定需經(jīng)過(guò)見(jiàn)證或認(rèn)證，香港和澳門(mén)的需經(jīng)司法部授權(quán)的律師見(jiàn)證。1問(wèn)：哪些房地產(chǎn)登記須辦理公證手續(xù)？ 答：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，下列房地產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)辦理公證：（1）房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承；（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當(dāng)事人一方或雙方為境外組織或個(gè)人的，轉(zhuǎn)讓、抵押合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)深圳市公證機(jī)關(guān)公證。2問(wèn)：房地產(chǎn)登記中，土地的使用年期是怎樣確定的？ 答： 國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)最高年期規(guī)定如下：（1）居住用地 70年；（2）工業(yè)用地 50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年；（5）綜合或者其他用地 50年。2問(wèn)：什么叫“確權(quán)”？ 答：確權(quán)就是房地產(chǎn)登記部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)。如權(quán)利人名稱(chēng)、身份證號(hào)；宗地號(hào)、土地用途、土地位置、宗地面積、使用年限；房地產(chǎn)的名稱(chēng)、棟號(hào)、房號(hào)、用途、建筑面積、竣工日期、建購(gòu)價(jià)款以及房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利等。而原《房屋所有權(quán)證》則沒(méi)有記載土地使用權(quán)狀況。3問(wèn)：如何查證《房地產(chǎn)證》的真實(shí)性？ 答：（1）要確認(rèn)《房地產(chǎn)證》是否真實(shí)，房地產(chǎn)權(quán)利人首先應(yīng)到房地產(chǎn)檔案部門(mén)查詢(xún)，看是否有登記記錄，《房地產(chǎn)證》號(hào)、房地產(chǎn)坐落位置是否屬實(shí)?！斗康禺a(chǎn)證》中的原建購(gòu)價(jià)款是買(mǎi)房或建房時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值，也是以后再轉(zhuǎn)移時(shí)計(jì)算有關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)。由于未成年人為沒(méi)有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定。問(wèn)：如何申請(qǐng)辦理到期房地產(chǎn)續(xù)期手續(xù)？ 答：根據(jù)深府〔2004〕73號(hào)《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》的規(guī)定，到期房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)登記的土地使用年期屆滿(mǎn)的行政劃撥性質(zhì)房地產(chǎn)，及原行政劃撥用地補(bǔ)交地價(jià)后轉(zhuǎn)為出讓用地但原年期未重新調(diào)整而土地使用年期已屆滿(mǎn)的房地產(chǎn)。用地單位憑補(bǔ)充協(xié)議或增補(bǔ)協(xié)議書(shū)到房地產(chǎn)登記部門(mén)辦理變更登記手續(xù)。問(wèn)：什么叫房地產(chǎn)初始登記？ 答：房地產(chǎn)初始登記是指對(duì)未經(jīng)房地產(chǎn)登記部門(mén)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利的土地使用權(quán)及其建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的第一次登記。根據(jù)土地使用合同書(shū)規(guī)定由權(quán)利人自行征地的，應(yīng)同時(shí)提交征地補(bǔ)償協(xié)議書(shū)；②付清地價(jià)款證明。 問(wèn)：申請(qǐng)建筑物、附著物所有權(quán)初始登記應(yīng)提交什么資料？ 答：申請(qǐng)建筑物、附著物所有權(quán)初始登記應(yīng)提交下列資料：（1）深圳市房地產(chǎn)初始登記申請(qǐng)表；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）土地使用權(quán)屬證明（同第43題第3項(xiàng)）；（4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（原建筑許可證或建筑工程規(guī)劃許可證）；（5）施工許可證；（6）建筑物竣工驗(yàn)收證明；（7）工程結(jié)算書(shū)；（8）建筑設(shè)計(jì)總平面圖、建筑物竣工圖（包括單體建筑平面、立面、剖面圖）；（9）有資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測(cè)繪結(jié)果報(bào)告書(shū)；（10）房地產(chǎn)分棟、分戶(hù)匯總表；（11）特殊情況應(yīng)提交的材料：①合作建房的應(yīng)提交土地管理部門(mén)批準(zhǔn)的合作協(xié)議書(shū)，產(chǎn)權(quán)分成詳細(xì)清單；②集資建房的應(yīng)提交有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)集資建房的文件；③農(nóng)村統(tǒng)建樓，應(yīng)提交有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)統(tǒng)建的文件；④拆遷補(bǔ)償?shù)膽?yīng)提交拆遷補(bǔ)償協(xié)議及拆遷補(bǔ)償清單；⑤違法用地、違法建筑，經(jīng)處理準(zhǔn)許留用的，應(yīng)提交行政處罰決定書(shū)及繳交的罰款發(fā)票；⑥屬歷史用地遺留問(wèn)題竣工項(xiàng)目的，應(yīng)提交有關(guān)文件；⑦原已核發(fā)《房屋所有權(quán)證》的提交《房屋所有權(quán)證》，可不提交第8項(xiàng)材料。問(wèn)：什么叫《房地產(chǎn)證》的分割或合并？ 答：《房地產(chǎn)證》的分割或合并是指將房地產(chǎn)面積根據(jù)需要分割成若干份或合并成一份，在房地產(chǎn)登記上表現(xiàn)為《房地產(chǎn)證》的分證或合證，即將一本《房地產(chǎn)證》分為幾本《房地產(chǎn)證》或?qū)妆尽斗康禺a(chǎn)證》合并為一本《房地產(chǎn)證》。問(wèn)：申請(qǐng)《房地產(chǎn)證》滅失補(bǔ)發(fā)登記應(yīng)提交什么資料？ 答：（1）深圳市房地產(chǎn)變更及其他登記申請(qǐng)表；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）刊登有遺失聲明的整版報(bào)紙；（4）查檔材料（應(yīng)加蓋檔案館的查檔專(zhuān)用章）；（5）遺失《房地產(chǎn)證》具結(jié)書(shū)。問(wèn)：哪些情形下需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？ 答：以下情形下需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記：（1）買(mǎi)賣(mài)；（2）贈(zèng)與；（3）交換；（4）繼承；（5）共有房地產(chǎn)的分割；（6）人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移；（7）依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其他強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移。答：下列房地產(chǎn)， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)，并補(bǔ)足地價(jià)款后，方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)?一)通過(guò)行政劃撥取得土地使用權(quán)的；(二)取得土地使用權(quán)時(shí)減免地價(jià)款的；(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 問(wèn)：哪些情況下需辦理二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？ 答：（1）向發(fā)展商購(gòu)買(mǎi)的商品房；（2）合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房；（3）企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房；（4）市、區(qū)住宅局出售的福利房、微利房。問(wèn)：什么時(shí)候應(yīng)辦理房地產(chǎn)預(yù)售備案？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》及有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在房地產(chǎn)預(yù)售合同生效之日起15天內(nèi)將預(yù)售合同向房地產(chǎn)登記部門(mén)作備案。（1）經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國(guó)家利益和他人合法權(quán)益的；（2）因不可抗力致房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行或者不能全部履行的；（3）因一方違約，使房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同履行成為不必要的；（4）出現(xiàn)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同約定的變更或者解除合同條件的；雙方協(xié)商變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面協(xié)議。1問(wèn)：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人是否可以聯(lián)名買(mǎi)房？ 答： 單位和個(gè)人可以聯(lián)名買(mǎi)房。1問(wèn)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)？ 答：按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十六條的規(guī)定，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。房地產(chǎn)繼承應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 問(wèn)：什么叫房地產(chǎn)抵押人？ 答：抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 問(wèn)：申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)提交什么資料？ 答：（1）深圳市房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)或《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)（預(yù)售）》；（4）主合同及抵押合同書(shū)；（5）非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門(mén)同意抵押的批準(zhǔn)文件；（6）法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。房地產(chǎn)抵押的前提是應(yīng)具有《房地產(chǎn)證》，如小區(qū)會(huì)所已單獨(dú)辦理《房地產(chǎn)證》，可抵押；但大堂、設(shè)備層不能單獨(dú)辦證，因此不能抵押。如果企業(yè)辦學(xué)的學(xué)校教學(xué)樓是屬企業(yè)所有并依法登記在企業(yè)名下的，可以抵押。民間借貸可以依法辦理房地產(chǎn)抵押登記。 1問(wèn)：國(guó)家行政機(jī)關(guān)能否以其房地產(chǎn)為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供擔(dān)保？ 答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，各級(jí)行政機(jī)關(guān)不得為企事業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供