房地產(chǎn)金融基本知識(shí)-培訓(xùn)-86ppt(存儲(chǔ)版)
【正文】 總計(jì) 7 4 1 7 凈現(xiàn)值 結(jié)論 計(jì)算結(jié)果表明，在 貼現(xiàn)率為 20%水平，該項(xiàng)投資仍然是合理的。 三、有效收益率 有效收益率 是指能使房屋的未來(lái)收益與其終值（即房屋的處置價(jià)）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。 擔(dān)保貸款 是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時(shí)除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴(yán)格的條件的借貸活動(dòng)。 抵押貸款的操作流程 抵 押 房 屋 實(shí) 物 認(rèn) 定 產(chǎn) 權(quán) 證 書 的 驗(yàn) 證 售房公司資質(zhì)審定 所有權(quán)驗(yàn)證 產(chǎn)權(quán)證書 同實(shí)物的核驗(yàn) 所有權(quán)歷史變化 共有人、租賃人調(diào)查 其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查 土地使用證、 規(guī)劃許可證、 銷售許可證 房 屋 價(jià) 值 評(píng) 估 確 定 抵 押 價(jià) 值 填 寫 抵 押 房 屋 清 單 簽 訂 抵 押 貸 款 合 同 辦 理 房 屋 抵 押 登 記 合 同 終 止 抵押物建設(shè) 抵押物使用 房 屋 產(chǎn) 權(quán) 登 記 按約還款 歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證 違約處置 拍賣抵押物清償 抵押貸款合同管理流程 選 擇 借 款 合 同 格 式 固定資產(chǎn)類 流動(dòng)資產(chǎn)類 借 款 合 同 的 書 寫 審 核 借款申請(qǐng)書 抵押合同 借款合同 審批資料 借款合同報(bào)審單 借 款 合 同 簽 章 借款人簽章 擔(dān)保人簽章 經(jīng)辦行簽章 借 款 人 及 抵 押 合 同 公 證 借 款 合 同 抵 押 合 同 編 號(hào) 分 發(fā) 借款合同變更 借款合同解除 借款合同終止 借款合同違約 抵押合同 借 款 合 同 保 管 法院 裁決 可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn) 包括： ⑴依法通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的 國(guó)有土地使用權(quán) ； ⑵企業(yè)、公司、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等 建筑物 ； ⑶依法獲得的 房屋期權(quán) ； ⑷依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他 地上定著物 ； ⑸依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的 土地使用權(quán) 。 抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。 因此，房地產(chǎn)抵押必須進(jìn)行 抵押登記 ，否則抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不受保護(hù)。 B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。 我國(guó)的《擔(dān)保法》對(duì)質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實(shí)踐中質(zhì)押物主要是指各種 債券和 存款單 等有價(jià)證券。 ⑵保證的性質(zhì) A人身性 B從屬性 C代償性 D轉(zhuǎn)移性 E獨(dú)立性 ⑴保證人須具有民事主體資格 ⑵保證人須具有代為清償債務(wù)的能力 ⑴公民作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍 ⑵企業(yè)作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍 ⑴保證合同的概念 保證合同 即保證人與債權(quán)人訂立的，保證人保證在債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)，代其向債權(quán)人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。 ⑶ 保證人與債權(quán)人的之間保證關(guān)系 ，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書面合同，確定對(duì)主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。 ⑵出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù) 法律上對(duì)出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴(yán)格的規(guī)定，應(yīng)得到相應(yīng)的保證和執(zhí)行。 ⑴質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán) ⑵質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán) ⑶質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù) ⑴質(zhì)押與抵押的 共同點(diǎn) A都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式； B都以取得所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的； C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離； D都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。 ⑵房屋拍賣后的清償順序 房屋拍賣所得的 清償順序 是： A支付處分抵押房屋的費(fèi)用， B扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款， C償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金， D剩余金額返還抵押人， E若拍賣所得不足于支付前三項(xiàng)費(fèi)用的，抵押權(quán)人可以向抵押人追償。在需要拍賣時(shí)添附物可以與抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。 二、抵押貸款 抵押貸款 是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最主要的內(nèi)容，牽涉面廣，需注意的細(xì)節(jié)多，貸款周期較長(zhǎng)，管理比較復(fù)雜。 一、信貸和擔(dān)保貸款的定義與區(qū)別 信貸 就是借款人由于自己的良好市場(chǎng)信譽(yù)，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動(dòng)。當(dāng)他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購(gòu)房者了，這時(shí)，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。 例如：有所房子第一年有 1萬(wàn)元收益，第二年有 2萬(wàn)元收益，第三年有 2萬(wàn)元收益，第四年有 2萬(wàn)元收益，第四年還可以按 12萬(wàn)元賣出，而現(xiàn)在需要 10萬(wàn)元買這所房子。 三、未來(lái)收益的貼現(xiàn) 未來(lái)值 是資金未來(lái)價(jià)值的計(jì)算，同樣地，我們也可以計(jì)算 未來(lái)某個(gè)時(shí)候的收益的貼現(xiàn)，也就是將未來(lái)的收益價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價(jià)值 ，這種計(jì)算稱為 未來(lái)收益的 貼現(xiàn) ，其 計(jì)算參數(shù)是貼現(xiàn)率 。 復(fù)利 則 是根據(jù) 利息計(jì)算周期 ，將每個(gè)周期的利息都作為下一期的本金的組成來(lái)計(jì)算下一個(gè)生息周期的利息 。 商品的 市場(chǎng)價(jià)格是由商品的供給和需求共同決定的 ， 金融市場(chǎng)上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價(jià)格 —— 利率。 現(xiàn)值 ： 資金的 未來(lái)收益 通過(guò) 貼現(xiàn) 的辦法換算成現(xiàn)在的價(jià)值量就是其現(xiàn)值 ，即 時(shí)間為零時(shí)的價(jià)值量 。 八、社會(huì)福利制度 社會(huì)福利制度 對(duì)房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個(gè)人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個(gè)人買房就越踴躍，在同等社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高
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