房地產(chǎn)金融知識(shí)講義(存儲(chǔ)版)
【正文】 金融活動(dòng) ，其服務(wù)對(duì)象是形形色色的市場(chǎng)參與者，提供的 產(chǎn)品是各式各樣的標(biāo)準(zhǔn)化和差異化服務(wù) ，但這些產(chǎn)品又都是與房地產(chǎn)緊密聯(lián)系在一起的、是 以房地產(chǎn)為標(biāo)的或以房地產(chǎn)為媒介的金融服務(wù) 。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 為了使課程內(nèi)容涵蓋既廣，又中心突出，我們這里所講的房地產(chǎn)金融是指 不包含清算部分的廣義房地產(chǎn)金融，特別是與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的金融行為 。既滿足不了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的需要，也滿足不了房地產(chǎn)消費(fèi)者的需求，更滿足不了資金供給者的要求，又制約了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)創(chuàng)造。 ⑹嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理 成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)都有一套嚴(yán)格的 風(fēng)險(xiǎn)管理和規(guī)避制度 ，市場(chǎng)交易的各種參與者和市場(chǎng)管理者都不會(huì)對(duì)明顯的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)動(dòng)于衷，都會(huì)根據(jù)自己的偏好和能力采取一定的保護(hù)措施， 非周期性的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) 較難形成。但與真正的市場(chǎng)化的房地產(chǎn)金融比較，我國(guó)的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀還有很大差距，還有許多工作要做。 ? 我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾個(gè)階段 ? 成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要標(biāo)志 ? 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題 建國(guó)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)特征非常鮮明的階段： ⑴住房建設(shè)資金管理階段 1978年以前，我國(guó)實(shí)行的是非常正規(guī)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，國(guó)家的基本政策是高積累低消費(fèi)，先生產(chǎn)后生活，住房基本上屬于被遺忘的事情。 地主 合作社 社團(tuán) 入社 貸款 劃款 購(gòu)房 ⑵中期階段（ 18501873） 1850年開(kāi)始，土地開(kāi)發(fā)銀行 取消了原來(lái)只有地主才能參加的限制 ，并 發(fā)展了抵押土地證券化 ，經(jīng)營(yíng)更進(jìn)一步市場(chǎng)化，但還是主要 為本地居民服務(wù) 。其實(shí)質(zhì)是“ 互助 ”和“ 集資建房 ”，將參與者的分散資金集中起來(lái)形成能夠規(guī)?；?jīng)營(yíng)的資金，由協(xié)會(huì)建好房屋后通過(guò)各種較為公平的辦法有償分配給協(xié)會(huì)成員。 、促進(jìn)住房制度改革的有效途徑 房地產(chǎn)金融是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)，促進(jìn)住房制度改革的有效途徑，通過(guò) 利率優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、住房公積金、鼓勵(lì)居民自購(gòu)住房 等措施，一方面可以滿足人民群眾的住房消費(fèi)需求，另一方面又可以推進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，有利于實(shí)現(xiàn)全面小康。 由于房地產(chǎn)的影響面非常廣泛，涉及的經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)復(fù)雜多樣，使得 房地產(chǎn)成為各地政府的重要財(cái)政稅收來(lái)源 ，房地產(chǎn)發(fā)展景氣與否嚴(yán)重影響了不同政府的財(cái)政收支，特別是 城市化水平越高財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴就越強(qiáng) 。同時(shí)，房地產(chǎn)一般也不具有普通商品的替代性。 房地產(chǎn) 的物理特點(diǎn)是 不可移動(dòng) 和空間地點(diǎn)附著性 ， 個(gè)體差異極大 ，總是 單件產(chǎn)品 ， 只能滿足個(gè)別城市的市場(chǎng)需求 ，具有十分突出的區(qū)域性，深受 地方因素 影響和制約，使得房地產(chǎn)的 價(jià)格 在不同地區(qū)的比較變得非常復(fù)雜，一般認(rèn)為 不具可比性 。資料表明， 在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)是人們的重要財(cái)富，特別是家庭的重要財(cái)富 ；在發(fā)展中國(guó)家，雖然房地產(chǎn)的價(jià)值可能較低，但無(wú)疑也是人們的重要財(cái)富，是家庭的重要財(cái)富。 是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切關(guān)系使得 金融政策 成為對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段 ，可以通過(guò)調(diào)控金融方面的一些 控制變量 如 利率、保證金率 等，來(lái)有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，優(yōu)化資源配置，提高城市和地區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 國(guó)外房地產(chǎn)金融的發(fā)展 ? 我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展及存在問(wèn)題 一、國(guó)外房地產(chǎn)金融的發(fā)展 一般認(rèn)為，世界房地產(chǎn)金融的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)主要階段，分述如下： ? 建筑業(yè)協(xié)會(huì) ? 土地開(kāi)發(fā)銀行 ? 公積金制度 Building Society 建筑業(yè)協(xié)會(huì) 是房地產(chǎn)金融業(yè)最初的專門形態(tài)，起源于英國(guó)。其運(yùn)作流程如圖 1— 3。 公積金的 特點(diǎn)
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