【正文】 德公 司在保險責任終止時已支付 70萬元保險費，尚欠 311068元保險費，在人保支公司的多次電話、書 面催討下，又于 2023年 10月支付 10萬元，剩余的 211068元拖欠保險費，三德公司以無保險事故、 無索賠等為由不履行交費義務(wù)。 基于證券品種發(fā)展與演變的分類 。 服務(wù)人。更新。 券工具的過程叫 。 行管理的是 。利率變化對房地 產(chǎn)投資規(guī)模的影響。匯率制度。 無法變?yōu)? 的風(fēng)險。 14. 為防范金融風(fēng)險，還款常數(shù)占借款人月收 入的比重一般控制在 —————— 以內(nèi)。消費者價格指數(shù)（ CPI）。銀行資產(chǎn)負債表 效應(yīng)。香港的通貨膨脹逾期率指標。 貨膨脹和 ——————— 。 二、 問答： ？ 90年代初期后至金融危機前我 國房價扶搖直上的原因剖析？ ？ ？ 97 第十四章 房地產(chǎn)市場與 資本市場 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資與股票投資的特點 一、資本市場概述 資本市場的參與者與需求者。股價指數(shù)。 的 ———— 級市場。 ———— 。 稱為 ———— 市場。 三、房地產(chǎn)投資與股票投資的套現(xiàn) 能力比較 套現(xiàn)與套現(xiàn)能力比較。 、中國經(jīng)濟景氣監(jiān) 測中心編制了 指數(shù)。 2. 通貨膨脹是持續(xù)的物價上升，其時間 至少在 —————— 月以上。 二、資產(chǎn)回報率與通貨膨脹率的對等關(guān)系 資產(chǎn)回報率與抵御能力。 住房價格的儲蓄效應(yīng)。心理預(yù)期論 。 12. 一定時期投資總體中所含各要素的內(nèi)在聯(lián) 系叫 。 于 。利率變化對高收入家庭住房消 費的影響。 —————— 。 產(chǎn)，經(jīng)過 發(fā)行抵押貸款證券。內(nèi)部信用升級。 參與。發(fā)行人。 資產(chǎn)證券化的條件。在保險期內(nèi) ,王某全家外出旅游 10天 ,回家后發(fā)現(xiàn)家中財產(chǎn)被盜 ,造成損失 4萬元 。 ：家庭財產(chǎn)保險， 或居民住房保險，但違章建筑、危 險建筑不在保險之列。 房地產(chǎn)保險人：房地產(chǎn)保險人的內(nèi) 涵與義務(wù)。 。 。 三、 風(fēng)險防范 1逾期風(fēng)險防范 2提前風(fēng)險防范 81 第九章練習(xí)題 (1) 一、填空 —— 國 —— 住房抵押貸款。 ：以房地產(chǎn)建造過程中實 際發(fā)生的成本為依據(jù)，再加上一定的利 潤和稅金，而后確定待估標的物的價格。附加利率。 ：在最初的若干年月里還款額按約定的比例逐年增 加，但其后還款額度均等，直至貸款全部清償完畢。聯(lián)合住房貸款。促進支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ———— 時方可得到合同規(guī)定的全部金額。 ——————— 和 ———————— 。 五、住房公積金制度的社會效應(yīng) ：解決了人口老齡化產(chǎn)生的現(xiàn)付制中代際轉(zhuǎn)移的制度成本；促進了社會的長期穩(wěn)定； 家庭凝聚力強。綜合性。 。 ，項目融資方式的風(fēng)險要 得多。 ———————— 作為債務(wù)償還能力的依據(jù)。 67 ? 租賃權(quán)融資：土地批租權(quán)融資。 ? 資金成本是項目開發(fā)者獲取資金時所實際發(fā)生的融資費用，包括資金籌集費用和資金占有使用發(fā)生的費用。 —————— 、 —————— 和 —————— 的評價。 ———————— 。集資所得除歸還部分集資款本息外，用于購買房產(chǎn)、汽 車、揮霍等，至案發(fā)尚有 。 59 ? “ 非法集資 ” 是指單位或者個人未依照法定程序經(jīng)有關(guān)部門批準，以發(fā)行股票、債券、彩票、投資基金證券或者其他債權(quán)憑證的方式向社會公眾籌集資金，并承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實物以及其他方式向出資人還本付息或給予回報的行為 。第一次付息日為 2023年 3月 19日，以后每年的 3月 19日為該債券的付息日（遇節(jié)假日順延），兌付日為 2023年 3月 19日，債券上市日期為 3月 25日。 ? 目前在深、滬證券交易所交易的債券有現(xiàn)貨交易和回購交易。投資于債券定期都有利息回報，到期還承諾還本付息，因此債券基金的收益較為穩(wěn)定。 ? 按是否能轉(zhuǎn)換為公司股票，債券可以分為可轉(zhuǎn)換債券和不可轉(zhuǎn)換債券。合同引發(fā)的所有連帶民事責任 五、房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險的分類 ? 銀行監(jiān)管的核心是對信貸風(fēng)險的監(jiān)管。 抵押物：指提供擔保的財產(chǎn)，包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)、權(quán)利。企業(yè)素質(zhì)的評價指標。 用于墊付城市開發(fā)和舊城改造所需的生產(chǎn)性流動資金，主要有房地產(chǎn)開發(fā)前期所需的資金，如規(guī)劃設(shè)計、可行性研究、水文地址勘察等方面的費用；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需要的資金；建筑安裝工程方面的資金；配套工程方面的資金等。據(jù)統(tǒng)計，這 30家機場的欠費總額高達 12億元人民幣以上。 —————— 。 ———— 級市場。 ———— 的紅利和 ———— 的利息。美國有公司和個人的雙重避稅，中國的公司和個人均須繳納稅收。 ? 基于財產(chǎn)信托的房地產(chǎn)信托 二、房地產(chǎn)信托的種類 ? 權(quán)益房地產(chǎn)信托：直接投資并擁有房地產(chǎn) ? 抵押房地產(chǎn)信托：擔任融資中介 ? 混合房地產(chǎn)信托： ? 房地產(chǎn)信托種類的比較 三、房地產(chǎn)信托的運作模式 39 美國的房地產(chǎn)信托運作模式 ? 基本運作模式： REITS發(fā)行股 籌集資金 —— 持有或管理房地產(chǎn) —— 投資者間接投資房地產(chǎn) —— 資者所持股票可以再股市上交易 —— REITS所得收入為房地產(chǎn)租金、 投資于其他股票所得的紅利和投資 于房地產(chǎn)抵押貸款的利息收益 ? 傘形合伙運作模式：合伙人轉(zhuǎn)讓 自有房地產(chǎn)給合伙企業(yè)以獲得合伙 企業(yè)的合伙權(quán)益證 —— REITS融資向 合伙經(jīng)營企業(yè)出資，成為合伙人 —— 合伙人將持有權(quán)益證轉(zhuǎn)換為 REITS的股份或現(xiàn)金 亞洲國家和地區(qū)的房地產(chǎn) 運作模式 ? 日本不動產(chǎn)信托： 公司型。 ? （案例分析） 33 五、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組績效評價體系 ? 盈利能力指標： 凈資產(chǎn)收益率 =凈利潤 /評價凈資產(chǎn) *100% 主營業(yè)務(wù)收益率 =主營業(yè)務(wù) /主營業(yè)務(wù)收入凈額 *100% 每股收益 =稅后利潤 /總股本 ? 償債能力指標： 資產(chǎn)負債率 =負債總額 /資產(chǎn)總額 *100% 流的比率 =流的資產(chǎn) /流動負債 *100% ? 發(fā)展能力指標： 主營業(yè)務(wù)收入增長率 =（本年度主營業(yè)務(wù)收入 上年度主營業(yè)務(wù)收入） /上年度主營業(yè)務(wù)收入 *100% 34 六、反并購 ? 反并購的經(jīng)濟措施 提高收購成本：資產(chǎn)重估、股份回購、“白衣騎士”、“金屬降落傘” 增加收購風(fēng)險：“毒丸”計劃、“焦土”戰(zhàn)術(shù) ? 反并購的法律措施 訴訟策略 35 第四章練習(xí)題 一、 選擇 人際關(guān)系屬于（資產(chǎn) 資源） 土地屬于（資產(chǎn) 資源） 二、填空 ? 資產(chǎn)重組的實質(zhì)是 ———————— 。 ? 買“殼”上市 買殼公司（并購公司）為非上市公司，殼公司（被并購公司）為上市公司。 經(jīng)營協(xié)同效應(yīng)：橫向多元（天津燈具物業(yè)管理公司）；縱向多元（房屋開發(fā) — 房屋銷售 — 小區(qū)管理 — 門面出租 — 車輛保管） 29 三、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組的常見類型 ? 并購、兼并、合并或收購 被兼并企業(yè)失去法人資格，或保留法人資格但改變法人實體的一種行為。 二、名詞解釋 股權(quán)結(jié)構(gòu) 可流通股 獨立董事制度 路演 三、問答 ？ ？ ？ 26 第四章 房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資：資產(chǎn)重組 ? 知識點： ? 資產(chǎn) ? 資產(chǎn)重組 ? 兼并 ? 收購 ? 合并 ? 分立 ? 分拆 ? 托管 ? “殼”資源 27 一、資產(chǎn)重組 :概念案例分析 ? 資產(chǎn)：經(jīng)濟資源的貨幣表現(xiàn)，如動產(chǎn)、不動產(chǎn)等。一方面不上市就不能得到增值的效益，另一方面股票不流通也就無法對公司進行有效的監(jiān)督。 4. 三、名詞解釋 5. 內(nèi)源融資 外源融資 直接融資 間接融資 權(quán)益融資 債務(wù)融資 企業(yè)融資成本 6. 四、企業(yè)融資應(yīng)遵循哪些原則？ 7. 五、計算：本金為 A元，年利率為 i，貸款年限為 N年， 8. 求到期后本例之和。 19 第二章練習(xí)題 一、填空 ———————— 融資。若 n為高次方，則可查閱有關(guān)的表格得知。 ? 基于融資性質(zhì)的融資方式 財政融資：如時下金融危機期間，為拉動內(nèi)需，財政補貼家用電器下鄉(xiāng)、汽車下鄉(xiāng)、農(nóng)用機械下鄉(xiāng)、抗旱機械下鄉(xiāng)等。 ５ .票據(jù)兌現(xiàn)屬于長期資本市場。 三、房地產(chǎn)金融市場 ? 內(nèi)涵界定：一切與房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、消費相關(guān)的資金有償借貸行動的總稱，如融資、信托、保險、房地產(chǎn)證券的發(fā)行、轉(zhuǎn)讓等。 ? 金融中介的發(fā)展：強調(diào)風(fēng)險管理、參與成本和價值增加的影響?；蚪忉尀樨泿帕魍ǖ娜N方式之一。只有在快樂中學(xué)習(xí)人們才能學(xué)得更聰明?！? 愛因斯坦：“只有學(xué)會學(xué)習(xí)的人，才能感受到學(xué)習(xí)的樂趣。 二、名詞解釋 次貸危機 零首付 金磚四國 ＣＨＩＭＥＲＩＫＡ 三、問答 １ .心理素質(zhì)在人才成長中的作用是什么？ ２ .“ 苦”與 “巧”兩種學(xué)習(xí)方法的關(guān)系如何？ ３ .人才的基本特征是什么？ 6 第一章 金融市場與房地產(chǎn)金融市場 知識點： ? 金融 ? 金融中介 ? 金融工具 ? 金融市場 ? 直接融資 ? 間接融資 ? 房地產(chǎn) ? 不動產(chǎn) ? 房地產(chǎn)市場 ? 房地產(chǎn)金融市場 7 第一節(jié) 金融市場概述 一、金融市場 ? 狹義的金融。 ? 產(chǎn)生與存在的基礎(chǔ)：突破交易成本、信息不對稱的約束。 ? 土地市場：使用權(quán)市場，所有權(quán)市場，租賃權(quán)市場。 ４ .股票市場屬于短期資金市場。 ? 外源性融資的分類 按金融中介的有無：直接融資和間接融資； 按資金對企業(yè)權(quán)益的影響：權(quán)益融資，債務(wù)融資。 n ? M=∑ M i／ (1+i)t+ M／ (1+i)n t=1 其中 i為銀行利率， M為貸款本金， t為第 t年， n為貸款時間 若 n為低次方，如 3或 2，則可直接計算求出債務(wù)的收益率。 ? 作業(yè)： 閱讀 P56《 西方現(xiàn)代融資理論述評 》 ，并結(jié)合中國的實踐進行思考。 3. 融資過程中的廣告費屬于資金占用費。將近 60%的股票不能進入市場化流通 ,不利于股權(quán)的治理。 ———— 和 ———— 之間利益的分配和控制。 財務(wù)協(xié)同效應(yīng)：低成本擴張與籌措資金的低成本；合理避稅。 ? 債權(quán)轉(zhuǎn)換：債權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán) ? 參考資料：企業(yè)改制中的債權(quán)轉(zhuǎn)換為股權(quán) ? 企業(yè)債務(wù)重組的十個問題 31 四、利用“殼”資源的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組 ? 何謂“殼” “殼”公司是指在證券市場上擁有或保有上市資格，但業(yè)績一般或無業(yè)績，總股本與可流通股規(guī)模較小或停牌終止交易，股價低或股價趨于零的上市公司。 ? 利用“殼”資源的重組過程 所購“殼”公司的標準，包括股本結(jié)構(gòu)與股本規(guī)模、股票市場價格、經(jīng)營業(yè)績、財務(wù)結(jié)構(gòu)等； 計算“殼”公司價值； 確定價款支付方式； 向“殼”公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，重組董事會。房地產(chǎn)投資基金。 ? 避稅比較。 ————— 。 ——— 級市場。 —————— ———— 為核心，以 ——— 為基礎(chǔ)，以 ——— 為方式。 三、名詞解釋（ 5*5=25） 權(quán)益融資 “殼” 資產(chǎn)重組 信托 流通性 四、問答（ 4*10=40） ? 城市化與房地產(chǎn)市場的關(guān)系簡析 ? 企業(yè)融資應(yīng)遵循哪些原則？ ? 如何選擇評價房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組績效的指標？ ? 外國房地產(chǎn)信托有哪些基本特點？ 45 第六章 房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資：信貸與債券 知識點：財務(wù)杠桿效應(yīng) 46 第一節(jié) 債務(wù)融資概述 ? 一 、從 “ 無債一身輕 ” 到 “ 負債經(jīng)營 ” 12億元談起 ? 近日，中國民用機場協(xié)會對國內(nèi) 30家機場航空公司拖欠費用的情況進行了調(diào)查。 47 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)貸款 一、房地產(chǎn)企業(yè)貸款種類 為支持城市開發(fā)和經(jīng)濟區(qū)建設(shè)而發(fā)放的貸款，一般用于土地開發(fā)成本，包括土