【正文】 地補償費、青苗補償費、安置補助費、耕地占有稅、“拆遷補償費”和“三通一平”或“五通一平”等。 ? 企業(yè)素質(zhì)：企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)、企業(yè)職工隊伍素質(zhì)、企業(yè)經(jīng)營管理素質(zhì)。 ? 抵押是借款合同的一個重要特征。保證人還必須承擔由貸款。 52 償還性 ,流通性 ,安全性 ,收益性 ? 按是否有財產(chǎn)擔保，債券可以分為抵押債券和信用債券。由于債券投資管理不如股票投資管理復(fù)雜，因此債券基金的管理費也相對較低 . ? 收益穩(wěn)定。 55 ? 上市債券的交易方式大致有債券現(xiàn)貨交易、債券回購交易、債券期貨交易。繳款日和起息日為 3月19日。 四、債務(wù)風險 訴訟時效風險，債務(wù)人破產(chǎn)風險，債務(wù)人解體風險，債務(wù)人犯罪風險，社會性風險。期間，杜益敏還在麗水 市蓮都區(qū)成立公司，以個人名義，公司擔保，設(shè)點向社會公眾集資，共計非法 集資人民幣 7億余元。 5債券分為 —————— ， —————— 和 —————— 。 ———————— 。不是現(xiàn)實發(fā)生的成本，而是預(yù)期發(fā)生的成本。 ? 項目投資者 ? 項目利益相關(guān)的參與者：政府機構(gòu)、工程公司或設(shè)備原材料供應(yīng)商、世界銀行或地區(qū)開發(fā)銀行、商業(yè)擔保人。 三峽工程融資 奧運工程融資 68 第七章練習 (1) 一、填空 —————————— 。 的資產(chǎn)和現(xiàn)金流中。 。 三、新加坡的中央公積金的特點 強制性。 制度運作的封閉性。 ———— 與 ———— 之間的關(guān)系。 74 第八章練習題（ 2） ———— 。 促進政府消費的提前實現(xiàn)。傳承住房貸款。 ? 等額還款抵押貸款的利率風險控制 ：借款人在貸款期間均勻支付本金，而每期的利息按剩余本金余額和約定的利率支付。初始利率。 78 第三節(jié) 個人住房抵押貸款資信評估 資信評估 借款人的評估：還款能力評估和還款意愿評估 抵押物的評估 抵押機構(gòu)評估 79 一、個人住房抵押貸款資信評估方法 CAMPARI分析法 ? 性格（ character） ? 能力（ ability） ? 利差（ margin） ? 目的（ purpose） ? 總額（ amount） ? 還款（ repayment） ? 保障（ insurance） 2. 中國抵押貸款資信評級方法 個人資信評估的指標體系 個人資信評估體系中各指標分值 二、影響借款人還款意愿和還款能 力的因素 （貸款抵押成數(shù)） 分析 三、抵押住房價格評估的方法 ：將待估對象與近期內(nèi)市 場交易中類似的資產(chǎn)價格加以比較，以 判斷評估對象的價格。特定時點償還部分余款，縮短還 款期限。 設(shè)計。 二、判斷 。案例分析。由于戰(zhàn)爭、暴亂造成的 損失保險人不負責賠償。借款人必須進 行建筑保險、財產(chǎn)保險、責任 保險或人壽保險 85 第三節(jié) 住房抵押貸款保險運作模式 一、美國政府的房地產(chǎn)抵押擔保機構(gòu)及運作模式 ：聯(lián)保住宅管理局（ FHA）、退伍軍人管理局（ VA） ： FHA全額擔保，當借款人無力還款時承擔全部債務(wù) 二、美國的私營抵押保險機構(gòu)運作模式 ，不能從事人壽保 險和財產(chǎn)保險 三、歐洲的人壽保險和財產(chǎn)保險模式 財產(chǎn)保險 86 第十章練習題 一 、名詞解釋 房地產(chǎn)保險人 房地產(chǎn)投保人 房地產(chǎn)保險理賠 房地產(chǎn)保險風險 抵押貸款保險 房地產(chǎn)信用保障保險 與抵押貸款相結(jié)合的人壽保險 二、簡答： 三、案例分析 案例一：王某投保了保險金額為 3萬元的家庭財產(chǎn)保險，其愛人的單位為每一位職工也投保了 保險金額為 3萬元的家庭財產(chǎn)保險。資產(chǎn)一級證券化和二級證券化 。 88 第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作 一 、住房抵押貸款證券化的參與者 發(fā)起人。資產(chǎn)組合配置的依據(jù)。 外部信用升級。 ，又是抵押貸款出售者 的是 。 的委托，對 發(fā)行人和投資者的賬戶進行管理。利率變化對中高收入家庭住房消費 的影響。 。 ，利率上升，則投資需求 將會 ?？傂枨?總供給模型。 三、關(guān)于 CPI中居住成本之爭 第三節(jié) 我國通貨膨脹與商品住房價格關(guān)系理論分析 一、我國住房價格迅猛上漲的態(tài)勢與上漲的原因與態(tài)勢 94 二、通貨膨脹下住房供求 變動分析 ? 預(yù)期通貨膨脹與未預(yù)期通貨膨脹 ? 利率不變時通貨膨脹對住房需求的影響 ? 名義（市場）利率隨通貨膨脹調(diào)整的情況下對住房需求的影響 ? 通貨膨脹對中國住房需求的總體分析 ? 通脹導(dǎo)致住房供給的減少 ? 通脹導(dǎo)致住房供給的增加 ? 通貨膨脹對住房供給影響的總體分析 三、商品住房價格對社會總供給與總需求的影響 住房價格的財富效應(yīng)。預(yù)期資產(chǎn)實際回報率決定與預(yù)期通貨 膨脹率的關(guān)系。 96 第十三章練習題 一、填空： 1. 通貨膨脹是整體物價持續(xù)上漲或 2. 持續(xù)下跌的過程。 ———— 價格不能反映市場上 真實的房價走勢。房租變動與股息變動 的敏感性比較。 、外幣市場和黃 金市場以及 構(gòu)成。 ———— 。 ——— 性差。 二、房價與股價互動機理 宏觀經(jīng)濟對房價與股價的影響。資本市場 的類型 。 ———— “ 通貨膨脹 永遠是一種貨幣現(xiàn)象”。中國大陸的通 貨膨脹逾期率指標。 長期效應(yīng)。生產(chǎn)者物價指數(shù)（ PPI）。 15. 因匯率的變化而導(dǎo)致外匯收付者或外匯儲 備者資產(chǎn)價值變化的不確定性叫 —————— 。 ，部分銀行存款會流向證券 市場，為吸引存款銀行會 ———— 利率。外幣短期投資房 地產(chǎn)可獲房地產(chǎn)增值和匯率變化兩方面的收益。 二、利率對房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的影響 投資結(jié)構(gòu)的分類。 給 。 的 ?？赊D(zhuǎn)換貸款工具。擔保人?；谥? 持資產(chǎn)不同的分類 。經(jīng)多次催討不成，為維護保險公司的合法權(quán)益， 2023年 3月，人保 某支公司將此糾紛訴諸人民法院。保單加房契 才能得到貸款。但最高數(shù)額 不得超過保險金額 ? 如應(yīng)由第三方賠償?shù)?，則應(yīng)由保險公司先 行理賠。 。 ，或低于按市場利率計算的月還款額時，將其 差額計入下一貸款余額，這種行為叫 。 抵押貸款。斷供。本金負攤還。 ：貸款機構(gòu)以低于市場利率的利率提供貸款，同時要求按一定的比例分享未來房屋的增值 。住房組合貸款。 業(yè)和消費者的三贏。 ———— 的控制。 ———————— 。 —————— 體系。 四、住房公積金的運行與管理模式 總統(tǒng)監(jiān)管。 ：家庭保障計劃（定期人壽保險）。 、 的產(chǎn)業(yè)部門。 ，持票人有權(quán)向債務(wù)人請求償還票據(jù)金額，這種權(quán)利叫 ——————— 。房地產(chǎn)投資信托。 ：融資的三方，即項目資金融出方、借款方和第三方保證人簽訂 擔保協(xié)議，借款人違約或無力還款時由第三方按約定償還。 62 第六章練習題（ 2） 二、名詞解釋 減稅效應(yīng) 財務(wù)杠桿效應(yīng) 信用評級 抵押貸款 質(zhì)押 貸款 貼現(xiàn) 債務(wù)風險 次級貸款 三、比較 地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā) 房屋開發(fā)貸款與房屋經(jīng)營貸款 居住用房與商品房 定金與訂金 債券的價格與債券的面 值 “銀行家比率” 四、問答 1. 怎樣看待負債經(jīng)營？ 2. 怎樣規(guī)避債務(wù)風險？ 3. 房地產(chǎn)企業(yè)債券融資市場存在哪些問題？ 63 第七章 房地產(chǎn)項目融資 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目融資渠道的傳統(tǒng)方式 以“貸款修路，收費還貸”為例的分析。 ———— 發(fā)行， ———— 發(fā)行和 ———— 發(fā)行。 2023年 03月 22日 16:54 新華網(wǎng) 61 第六章練習題（ 1） 一、填空 ———— 形態(tài)。這里“不特 定的對象”是指社會公眾，而不是指特定少數(shù)人。 58 三、附息債券、貼現(xiàn)債券 ? 附息債券：債券券面上附有息票，按照債券票面載明的利率及支付方式支付利息的債券。 9. 債券的收益率計算 ? 債券收益率 ? 債券購買者的收益率 ? 債券持有期間的收益率 56 二、企業(yè)債券、金融債券和政府債券 “企業(yè)債券是指企業(yè)依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價 證券”。 54 ? 債券發(fā)行的條件 ? 債券的發(fā)行價格 債券原始投資者購入債券時應(yīng)支付的市場價格，它與債券的面值可能一致也可能不一致。 ? 按償還方式不同，債券可以分為一次到期債券和分期到期債券。 51 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)債券 一、 債券概述 政府、金融機構(gòu)、工商企業(yè)等機構(gòu)直接向社會借債籌措資金時，向投資者發(fā)行，并且承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證 ? 票面價值：幣種 ，票面金額。 ? 按質(zhì)物不同 ,質(zhì)押可分為動產(chǎn)質(zhì)押 ,不動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。 ? 償債能力：定金和訂金 ? 資產(chǎn)負債率：流動比率。 48 二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的申請 提出申請，核定貸款額度，簽訂合同，發(fā)放貸款。財務(wù)杠桿效應(yīng)的實例計算。 ２ .股票的發(fā)行屬于直接融資。 ———— 融資。 ———— 。信托的實質(zhì)是以 —— 為核心， 以 —— 為基礎(chǔ)，以 —— 為方式。 香港不動產(chǎn)信托： 40 第三節(jié) REITS的 收益及其投資特性 一 、 REITS收益的來源 ? 利息 ? 股息和紅利 ? 資本利得 二、 REITS投資人收益的來源 ? 分紅 ? 資本增值 三、 REITS的投資特性 ? 收益分析：分紅 +資本增長大于債券利息 ? 投資安全分析： REITS作為普通股，受償順序最后，安全性較差。 ? 反應(yīng)主營業(yè)務(wù)增長能力的指標是 —————— 。 ? 借“殼 ”上市 已經(jīng)擁有一個上市子公司的企業(yè)或企業(yè)集團，憑借對“殼公司”的控制權(quán)，通過上市公司的反向收購，將自身的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)注入上市公司，達到間接上市的目的。 ? 資產(chǎn)剝離 例如：計劃經(jīng)濟時期工廠有子弟學(xué)校、幼兒園等，改革開放后逐漸將這些資產(chǎn)進行剝離，歸口到有關(guān)部門管理。 ? 資產(chǎn)重組的實質(zhì) 法人主體財產(chǎn)權(quán)、出資人所有權(quán)、債權(quán)人債權(quán)的調(diào)整和改變，有形和無形的資本的重新組合的過程。 —— %以上收入或達到 —— %以上產(chǎn)業(yè)利潤的產(chǎn)業(yè)。開發(fā)區(qū)開發(fā)公司。 —————————— 融資。 例：試計算，融資金額為 100萬人民幣，融資時間為便于計算以 3年計，利率為年息 5%，求貸款時間到期后的本息和。 證券融資：借助證券市場籌資。 ２ .委托型住房金融的核心是 ————————— 。其中住房公積金是核心內(nèi)容。 ? 金融中介的種類：銀行、信用合作社、保險公司、信托公司、投資公司等 。 要之，金融可以從不同的角度界定，目前尚無定論。 。房地產(chǎn)金融學(xué) 主講：張貫一教授 清華大學(xué)出版社 1 導(dǎo) 論 一、為什么學(xué) 《 房地產(chǎn)金融學(xué) 》 ？ ? 從百年一遇的金融危機說起 ? 2023年 4月 4日美國新世紀金融公司申請破產(chǎn)保護，原以為“風險可控”的次貸風波演變成為一場席卷全球的金融海嘯。 ４ .ＧＤＰ是指 。但大體上可以歸納為，一是與貨幣借貸有關(guān)的業(yè)務(wù)，二是從事這種活動的機構(gòu)，三是貨幣融通的體制和機制。 8 ? 金融工具 內(nèi)涵界定：貨幣資金或金融資產(chǎn)借以轉(zhuǎn)讓的工具，是證明債權(quán)債務(wù)關(guān)系并據(jù)以進行貨幣資金交易的合法憑證 。