【正文】 地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、耕地占有稅、“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”和“三通一平”或“五通一平”等。 ? 企業(yè)素質(zhì)：企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)、企業(yè)職工隊(duì)伍素質(zhì)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理素質(zhì)。 ? 抵押是借款合同的一個(gè)重要特征。保證人還必須承擔(dān)由貸款。 52 償還性 ,流通性 ,安全性 ,收益性 ? 按是否有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，債券可以分為抵押債券和信用債券。由于債券投資管理不如股票投資管理復(fù)雜，因此債券基金的管理費(fèi)也相對(duì)較低 . ? 收益穩(wěn)定。 55 ? 上市債券的交易方式大致有債券現(xiàn)貨交易、債券回購(gòu)交易、債券期貨交易。繳款日和起息日為 3月19日。 四、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)人破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)人解體風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)人犯罪風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)性風(fēng)險(xiǎn)。期間，杜益敏還在麗水 市蓮都區(qū)成立公司，以個(gè)人名義，公司擔(dān)保，設(shè)點(diǎn)向社會(huì)公眾集資，共計(jì)非法 集資人民幣 7億余元。 5債券分為 —————— ， —————— 和 —————— 。 ———————— 。不是現(xiàn)實(shí)發(fā)生的成本，而是預(yù)期發(fā)生的成本。 ? 項(xiàng)目投資者 ? 項(xiàng)目利益相關(guān)的參與者：政府機(jī)構(gòu)、工程公司或設(shè)備原材料供應(yīng)商、世界銀行或地區(qū)開(kāi)發(fā)銀行、商業(yè)擔(dān)保人。 三峽工程融資 奧運(yùn)工程融資 68 第七章練習(xí) (1) 一、填空 —————————— 。 的資產(chǎn)和現(xiàn)金流中。 。 三、新加坡的中央公積金的特點(diǎn) 強(qiáng)制性。 制度運(yùn)作的封閉性。 ———— 與 ———— 之間的關(guān)系。 74 第八章練習(xí)題（ 2） ———— 。 促進(jìn)政府消費(fèi)的提前實(shí)現(xiàn)。傳承住房貸款。 ? 等額還款抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)控制 ：借款人在貸款期間均勻支付本金，而每期的利息按剩余本金余額和約定的利率支付。初始利率。 78 第三節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款資信評(píng)估 資信評(píng)估 借款人的評(píng)估：還款能力評(píng)估和還款意愿評(píng)估 抵押物的評(píng)估 抵押機(jī)構(gòu)評(píng)估 79 一、個(gè)人住房抵押貸款資信評(píng)估方法 CAMPARI分析法 ? 性格（ character） ? 能力（ ability） ? 利差（ margin） ? 目的（ purpose） ? 總額（ amount） ? 還款（ repayment） ? 保障（ insurance） 2. 中國(guó)抵押貸款資信評(píng)級(jí)方法 個(gè)人資信評(píng)估的指標(biāo)體系 個(gè)人資信評(píng)估體系中各指標(biāo)分值 二、影響借款人還款意愿和還款能 力的因素 （貸款抵押成數(shù)） 分析 三、抵押住房?jī)r(jià)格評(píng)估的方法 ：將待估對(duì)象與近期內(nèi)市 場(chǎng)交易中類(lèi)似的資產(chǎn)價(jià)格加以比較，以 判斷評(píng)估對(duì)象的價(jià)格。特定時(shí)點(diǎn)償還部分余款，縮短還 款期限。 設(shè)計(jì)。 二、判斷 。案例分析。由于戰(zhàn)爭(zhēng)、暴亂造成的 損失保險(xiǎn)人不負(fù)責(zé)賠償。借款人必須進(jìn) 行建筑保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任 保險(xiǎn)或人壽保險(xiǎn) 85 第三節(jié) 住房抵押貸款保險(xiǎn)運(yùn)作模式 一、美國(guó)政府的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保機(jī)構(gòu)及運(yùn)作模式 ：聯(lián)保住宅管理局（ FHA）、退伍軍人管理局（ VA） ： FHA全額擔(dān)保，當(dāng)借款人無(wú)力還款時(shí)承擔(dān)全部債務(wù) 二、美國(guó)的私營(yíng)抵押保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)運(yùn)作模式 ，不能從事人壽保 險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 三、歐洲的人壽保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)模式 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 86 第十章練習(xí)題 一 、名詞解釋 房地產(chǎn)保險(xiǎn)人 房地產(chǎn)投保人 房地產(chǎn)保險(xiǎn)理賠 房地產(chǎn)保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 抵押貸款保險(xiǎn) 房地產(chǎn)信用保障保險(xiǎn) 與抵押貸款相結(jié)合的人壽保險(xiǎn) 二、簡(jiǎn)答： 三、案例分析 案例一：王某投保了保險(xiǎn)金額為 3萬(wàn)元的家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其愛(ài)人的單位為每一位職工也投保了 保險(xiǎn)金額為 3萬(wàn)元的家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。資產(chǎn)一級(jí)證券化和二級(jí)證券化 。 88 第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作 一 、住房抵押貸款證券化的參與者 發(fā)起人。資產(chǎn)組合配置的依據(jù)。 外部信用升級(jí)。 ，又是抵押貸款出售者 的是 。 的委托，對(duì) 發(fā)行人和投資者的賬戶(hù)進(jìn)行管理。利率變化對(duì)中高收入家庭住房消費(fèi) 的影響。 。 ，利率上升，則投資需求 將會(huì) ?？傂枨?總供給模型。 三、關(guān)于 CPI中居住成本之爭(zhēng) 第三節(jié) 我國(guó)通貨膨脹與商品住房?jī)r(jià)格關(guān)系理論分析 一、我國(guó)住房?jī)r(jià)格迅猛上漲的態(tài)勢(shì)與上漲的原因與態(tài)勢(shì) 94 二、通貨膨脹下住房供求 變動(dòng)分析 ? 預(yù)期通貨膨脹與未預(yù)期通貨膨脹 ? 利率不變時(shí)通貨膨脹對(duì)住房需求的影響 ? 名義（市場(chǎng)）利率隨通貨膨脹調(diào)整的情況下對(duì)住房需求的影響 ? 通貨膨脹對(duì)中國(guó)住房需求的總體分析 ? 通脹導(dǎo)致住房供給的減少 ? 通脹導(dǎo)致住房供給的增加 ? 通貨膨脹對(duì)住房供給影響的總體分析 三、商品住房?jī)r(jià)格對(duì)社會(huì)總供給與總需求的影響 住房?jī)r(jià)格的財(cái)富效應(yīng)。預(yù)期資產(chǎn)實(shí)際回報(bào)率決定與預(yù)期通貨 膨脹率的關(guān)系。 96 第十三章練習(xí)題 一、填空： 1. 通貨膨脹是整體物價(jià)持續(xù)上漲或 2. 持續(xù)下跌的過(guò)程。 ———— 價(jià)格不能反映市場(chǎng)上 真實(shí)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。房租變動(dòng)與股息變動(dòng) 的敏感性比較。 、外幣市場(chǎng)和黃 金市場(chǎng)以及 構(gòu)成。 ———— 。 ——— 性差。 二、房?jī)r(jià)與股價(jià)互動(dòng)機(jī)理 宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房?jī)r(jià)與股價(jià)的影響。資本市場(chǎng) 的類(lèi)型 。 ———— “ 通貨膨脹 永遠(yuǎn)是一種貨幣現(xiàn)象”。中國(guó)大陸的通 貨膨脹逾期率指標(biāo)。 長(zhǎng)期效應(yīng)。生產(chǎn)者物價(jià)指數(shù)（ PPI）。 15. 因匯率的變化而導(dǎo)致外匯收付者或外匯儲(chǔ) 備者資產(chǎn)價(jià)值變化的不確定性叫 —————— 。 ，部分銀行存款會(huì)流向證券 市場(chǎng)，為吸引存款銀行會(huì) ———— 利率。外幣短期投資房 地產(chǎn)可獲房地產(chǎn)增值和匯率變化兩方面的收益。 二、利率對(duì)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的影響 投資結(jié)構(gòu)的分類(lèi)。 給 。 的 ?？赊D(zhuǎn)換貸款工具。擔(dān)保人?；谥? 持資產(chǎn)不同的分類(lèi) 。經(jīng)多次催討不成，為維護(hù)保險(xiǎn)公司的合法權(quán)益， 2023年 3月，人保 某支公司將此糾紛訴諸人民法院。保單加房契 才能得到貸款。但最高數(shù)額 不得超過(guò)保險(xiǎn)金額 ? 如應(yīng)由第三方賠償?shù)模瑒t應(yīng)由保險(xiǎn)公司先 行理賠。 。 ，或低于按市場(chǎng)利率計(jì)算的月還款額時(shí)，將其 差額計(jì)入下一貸款余額，這種行為叫 。 抵押貸款。斷供。本金負(fù)攤還。 ：貸款機(jī)構(gòu)以低于市場(chǎng)利率的利率提供貸款，同時(shí)要求按一定的比例分享未來(lái)房屋的增值 。住房組合貸款。 業(yè)和消費(fèi)者的三贏。 ———— 的控制。 ———————— 。 —————— 體系。 四、住房公積金的運(yùn)行與管理模式 總統(tǒng)監(jiān)管。 ：家庭保障計(jì)劃（定期人壽保險(xiǎn)）。 、 的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。 ，持票人有權(quán)向債務(wù)人請(qǐng)求償還票據(jù)金額，這種權(quán)利叫 ——————— 。房地產(chǎn)投資信托。 ：融資的三方，即項(xiàng)目資金融出方、借款方和第三方保證人簽訂 擔(dān)保協(xié)議，借款人違約或無(wú)力還款時(shí)由第三方按約定償還。 62 第六章練習(xí)題（ 2） 二、名詞解釋 減稅效應(yīng) 財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng) 信用評(píng)級(jí) 抵押貸款 質(zhì)押 貸款 貼現(xiàn) 債務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 次級(jí)貸款 三、比較 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房屋開(kāi)發(fā)貸款與房屋經(jīng)營(yíng)貸款 居住用房與商品房 定金與訂金 債券的價(jià)格與債券的面 值 “銀行家比率” 四、問(wèn)答 1. 怎樣看待負(fù)債經(jīng)營(yíng)？ 2. 怎樣規(guī)避債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？ 3. 房地產(chǎn)企業(yè)債券融資市場(chǎng)存在哪些問(wèn)題？ 63 第七章 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道的傳統(tǒng)方式 以“貸款修路，收費(fèi)還貸”為例的分析。 ———— 發(fā)行， ———— 發(fā)行和 ———— 發(fā)行。 2023年 03月 22日 16:54 新華網(wǎng) 61 第六章練習(xí)題（ 1） 一、填空 ———— 形態(tài)。這里“不特 定的對(duì)象”是指社會(huì)公眾，而不是指特定少數(shù)人。 58 三、附息債券、貼現(xiàn)債券 ? 附息債券：債券券面上附有息票，按照債券票面載明的利率及支付方式支付利息的債券。 9. 債券的收益率計(jì)算 ? 債券收益率 ? 債券購(gòu)買(mǎi)者的收益率 ? 債券持有期間的收益率 56 二、企業(yè)債券、金融債券和政府債券 “企業(yè)債券是指企業(yè)依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià) 證券”。 54 ? 債券發(fā)行的條件 ? 債券的發(fā)行價(jià)格 債券原始投資者購(gòu)入債券時(shí)應(yīng)支付的市場(chǎng)價(jià)格，它與債券的面值可能一致也可能不一致。 ? 按償還方式不同，債券可以分為一次到期債券和分期到期債券。 51 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)債券 一、 債券概述 政府、金融機(jī)構(gòu)、工商企業(yè)等機(jī)構(gòu)直接向社會(huì)借債籌措資金時(shí)，向投資者發(fā)行，并且承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證 ? 票面價(jià)值：幣種 ，票面金額。 ? 按質(zhì)物不同 ,質(zhì)押可分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押 ,不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。 ? 償債能力：定金和訂金 ? 資產(chǎn)負(fù)債率：流動(dòng)比率。 48 二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的申請(qǐng) 提出申請(qǐng)，核定貸款額度，簽訂合同，發(fā)放貸款。財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的實(shí)例計(jì)算。 ２ .股票的發(fā)行屬于直接融資。 ———— 融資。 ———— 。信托的實(shí)質(zhì)是以 —— 為核心， 以 —— 為基礎(chǔ)，以 —— 為方式。 香港不動(dòng)產(chǎn)信托： 40 第三節(jié) REITS的 收益及其投資特性 一 、 REITS收益的來(lái)源 ? 利息 ? 股息和紅利 ? 資本利得 二、 REITS投資人收益的來(lái)源 ? 分紅 ? 資本增值 三、 REITS的投資特性 ? 收益分析：分紅 +資本增長(zhǎng)大于債券利息 ? 投資安全分析： REITS作為普通股，受償順序最后，安全性較差。 ? 反應(yīng)主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)能力的指標(biāo)是 —————— 。 ? 借“殼 ”上市 已經(jīng)擁有一個(gè)上市子公司的企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)，憑借對(duì)“殼公司”的控制權(quán)，通過(guò)上市公司的反向收購(gòu)，將自身的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)注入上市公司，達(dá)到間接上市的目的。 ? 資產(chǎn)剝離 例如：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期工廠(chǎng)有子弟學(xué)校、幼兒園等，改革開(kāi)放后逐漸將這些資產(chǎn)進(jìn)行剝離，歸口到有關(guān)部門(mén)管理。 ? 資產(chǎn)重組的實(shí)質(zhì) 法人主體財(cái)產(chǎn)權(quán)、出資人所有權(quán)、債權(quán)人債權(quán)的調(diào)整和改變，有形和無(wú)形的資本的重新組合的過(guò)程。 —— %以上收入或達(dá)到 —— %以上產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)。開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)公司。 —————————— 融資。 例：試計(jì)算，融資金額為 100萬(wàn)人民幣，融資時(shí)間為便于計(jì)算以 3年計(jì)，利率為年息 5%，求貸款時(shí)間到期后的本息和。 證券融資：借助證券市場(chǎng)籌資。 ２ .委托型住房金融的核心是 ————————— 。其中住房公積金是核心內(nèi)容。 ? 金融中介的種類(lèi)：銀行、信用合作社、保險(xiǎn)公司、信托公司、投資公司等 。 要之，金融可以從不同的角度界定，目前尚無(wú)定論。 。房地產(chǎn)金融學(xué) 主講：張貫一教授 清華大學(xué)出版社 1 導(dǎo) 論 一、為什么學(xué) 《 房地產(chǎn)金融學(xué) 》 ？ ? 從百年一遇的金融危機(jī)說(shuō)起 ? 2023年 4月 4日美國(guó)新世紀(jì)金融公司申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，原以為“風(fēng)險(xiǎn)可控”的次貸風(fēng)波演變成為一場(chǎng)席卷全球的金融海嘯。 ４ .ＧＤＰ是指 。但大體上可以歸納為，一是與貨幣借貸有關(guān)的業(yè)務(wù)，二是從事這種活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，三是貨幣融通的體制和機(jī)制。 8 ? 金融工具 內(nèi)涵界定：貨幣資金或金融資產(chǎn)借以轉(zhuǎn)讓的工具，是證明債權(quán)債務(wù)關(guān)系并據(jù)以進(jìn)行貨幣資金交易的合法憑證 。