【正文】 開發(fā)的企業(yè)）。類別： IPO，增發(fā)，配股優(yōu)點 缺點資金使用上較少限制永久資本可獲得溢價資金促使企業(yè)改進管理水平提升公司信譽和品牌條件苛刻，審核嚴(yán)格IPO輔導(dǎo)期較長融資成本較高稀釋原投資者對企業(yè)的控制權(quán)香港和內(nèi)地香港和內(nèi)地 IPO比較比較優(yōu)點 缺點與難點香港上市 可進入國際資本市場，解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸，轉(zhuǎn)變身份地產(chǎn)類的行業(yè)概念不會成為上市障礙對內(nèi)地地產(chǎn)類公司估值水平較低，融資額度被降低，成本提高上市審查嚴(yán)格、監(jiān)管力度均比國內(nèi)市場高境內(nèi)上市 市盈率估值水平仍較海外市場高，融資成本低市場較以前規(guī)范A股市場對房地產(chǎn)企業(yè)融資需求態(tài)度日益理性 形勢難以判斷審批嚴(yán)5. 發(fā)行房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)公司在籌集房地產(chǎn)資金時按照合法手續(xù)向社會發(fā)行的一種書面權(quán)利憑證，承諾按照約定利率和日期支付利息，并在特定的日期償還本金。辦理信托業(yè)務(wù)的條件辦理信托業(yè)務(wù)的條件對土地的整體情況進行調(diào)查分析；對擬開發(fā)、建造的房地產(chǎn)項目進行可行性分析；對房地產(chǎn)信托資金使用企業(yè)或房地產(chǎn)項目實際管理人的基本背景、資信狀況、內(nèi)控制度與流程、既往管理與開發(fā)經(jīng)驗進行評價分析；了解房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和該信托資金的使用方是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，房地產(chǎn)項目與信托資金使用方是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系；通過律師事務(wù)所出具法律意見書，了解信托資金使用方的有關(guān)情況。購房抵押貸款可分為單位或機構(gòu)購房抵押貸款和個人住房抵押貸款（住房消費信貸），其中以后者為主。 住房組合貸款申請條件住房組合貸款申請條件（ 1） 同時符合住房公積金貸款和商業(yè)貸款的條件 和規(guī)定；（ 2） 貸款申請額度不得超過房價總價 的 70%，公積金貸款額度＝住房公積金當(dāng)?shù)刈罡呖少J額度，則 商業(yè)性住房貸款金額＝購房申請貸款額度－公積金貸款額度 ；（ 3）貸款申請期限，住房組合貸款期限最長不超過15年，公積金貸款和商業(yè)性住房貸款借款合同起止日必須相一致。 7. 貸款新產(chǎn)品 二：固定利率貸款貸款合同簽訂時即設(shè)定好一個固定的利率，不論貸款期內(nèi)市場利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息，不會隨行就市。 五、房地產(chǎn)投資資金融通決策1. 資金融通的原則在企業(yè)融資目標(biāo)的要求下，選擇滿意的融資方案經(jīng)濟性 融資成本最小，融資效率最高平衡性 既不過多（浪費）也不過少（陷入財務(wù)困境）安全性 財務(wù)壓力適度，流動性和機動性適當(dāng)，保持控制權(quán)及時性 可靠、順利、及時獲得資金效益性 符合企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略長期性 保持融資結(jié)構(gòu)、來源和對象的穩(wěn)定性2. 資金融通決策的程序（ 1）組建融資組織既有項目法人，新設(shè)項目法人；企業(yè)性質(zhì)：獨資企業(yè)、一般合伙企業(yè)，有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司，股份有限公司，房地產(chǎn)投資信托（ 2） 編制房地產(chǎn)投資項目資金使用計劃表資金投入計劃資金收入計劃資金流動計劃資金流動計劃表 單位： 時間費用 1 2 … 小計資金投入資金收入差額累計資金投入累計資金收入累計差額提示 ： 資金收入的估算應(yīng)慎重；資金投入和收入計劃的時間間隔應(yīng)一致。（ 3）個別資金成本、綜合資金成本和邊際資金成本——不同資金籌集方式的資金成本債務(wù)成本 ：銀行貸款和債券的資金成本特點 ：表現(xiàn)形式為利息，且事先確定；利息率一般固定不變，按期支付，稅前扣除，本金到期償還權(quán)益成本： 發(fā)行股票和企業(yè)留存收益的資金成本特點： 表現(xiàn)形式為利潤，且事先并不確定，由企業(yè)經(jīng)營狀況決定，稅后支付，無減稅效應(yīng)（ 4）長期借款資金成本率：長期借款成本率；：長期借款利率；：籌集費用率；：所得稅率。如果房地產(chǎn)公司以 350萬元發(fā)行面額為 500萬元的債券，試計算其資金成本率。【 解 】 根據(jù)公式得：（ 8）留用利 潤 籌 資 成本率：第一年股利；：留用利潤資金成本率；：股利年均增長率?！?例 7】 某房地產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)資本結(jié)構(gòu)及其他資料如下表所示。財務(wù)杠桿及其作用財務(wù)杠桿及其作用財務(wù)杠桿即企業(yè)全部負(fù)債對總資產(chǎn)的比例關(guān)系。資金結(jié)構(gòu)與財務(wù)杠桿收益、財務(wù)風(fēng)險的關(guān)系資金結(jié)構(gòu)財務(wù)杠桿收益資金負(fù)債率財務(wù)風(fēng)險綜合資金成本率綜合資金成本構(gòu)成權(quán)益資本籌資成本率最優(yōu)最基本結(jié)構(gòu)資金負(fù)債率平均資本籌資成本率綜合資金成本率負(fù)債資本籌資成本率方案的綜合比較選擇方案的綜合比較選擇 ：：（ 1）列出供比較的判斷因素或指標(biāo)指標(biāo) 方案 A 方案 B安全性（風(fēng)險程度） X11 X21經(jīng)濟性（資金成本） X12 X22可靠性（數(shù)量和時間上的落實程度） X13 X23（ 2）計算不同方案（ i）的判斷因素的評價值 Pi對于越低越好的指標(biāo)值，采用調(diào)和平均數(shù)計算評價值，即對于越高越好的指標(biāo)值，采用加權(quán)平均數(shù)計算評價值，即指標(biāo)評價值表指標(biāo) 不同方案的指標(biāo)評價值 指標(biāo)評價值之和方案 A 方案 B安全性 P11 P21 經(jīng)濟性 P12 P22 可靠性 P13 P23 （ 3）確定各判斷因素的權(quán)重，并計算不同方案（ i）的總評價值 TPi。資金籌集風(fēng)險的度量資金籌集風(fēng)險的度量期望收益率（額）一定籌資方案下根據(jù)各種可能的收益率和其不同概率計算出來的加權(quán)平均報酬率標(biāo)準(zhǔn)差 各種可能結(jié)果的收益率偏離期望收益率的綜合差異，或離散程度的指標(biāo)變異系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差與期望收益率（或期望收益）的比值，用于不同期望收益率（或期望收益）的各種資金籌集方案風(fēng)險大小的比較提示 ： 考慮到房地產(chǎn)項目固有的高風(fēng)險性以及風(fēng)險與收益的相隨性，風(fēng)險并非越小越好。根據(jù)上述公式，該公司籌資總額分界點計算如下表所示（單位：元）。銀行貸款貸款余額400萬元年利率％抵減金額20萬元所得稅率25％普通股發(fā)行總額400萬元（ 40萬股）預(yù)期股利1元 /股發(fā)行費用預(yù)期股利增長率 3％優(yōu)先股發(fā)行總額400萬元（ 40萬股）股利率 /股發(fā)行費用12萬元債券 發(fā)行總額1500萬元 債券利率 ％ 發(fā)行費用 15萬元 所得稅率 25％留用利潤個人所得稅率20％留用利潤額200萬元股利率 /股普通股市價 12元預(yù)期年股利增長率5％【 解 】（ 1）銀行 貸款資金成本率（ 2） 普通股籌資成本率（ 3） 優(yōu) 先股籌 資 成本率 （ 4） 債券資金成本率（ 5） 留用利潤資金成本率（ 6）綜合 資金成本率已知 總 籌 資額 ＝ 400＋ 400＋ 400＋ 1500＋ 200＝ 2900萬元， 則 可得綜合籌資成本率為：K＝ ％ ％＋ ％ ％＋ ％ ％＋％ ％＋ ％ ％＝ ％（ 10） 邊際資 金成本的 計 算由于個別資金成本隨著時間、籌資額與籌資結(jié)構(gòu)的變化而變動，則新增加一個單位的資本而需要負(fù)擔(dān)的成本，或 因追加籌資而帶來的資金成本?！?解 】 根據(jù)公式得：資本資產(chǎn)定價模型法公式： ：無風(fēng)險報酬率；：平均風(fēng)險股票必要報酬率；：股票的風(fēng)險校正系數(shù)。 如果利息的支付采取貼現(xiàn)的形式，在借款中預(yù)先扣除， 則公式為： （ 5）債券資金成本率或：債券資金成本率；：債券利率；：債券籌資費用率；：所得稅率。融資方案的分級評價法：從安全性、經(jīng)濟性和可行性三個角度對備選融資方案進行評價安全性 分為 ABCD四級風(fēng)險程度經(jīng)濟性 A級：融資成本低 （小于 70% 同期銀行貸款利率）B級：融資成本較低 （同期銀行貸款利率 70% 至 100% 之間 ）C級：融資成本較高 （接近或略高于同期銀行貸款利率的