【正文】 商業(yè)銀行 世界銀行 / 地區(qū)性銀行 工程分包 公司 B O T 項目融資結(jié)構(gòu) 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 背景： 深圳市軌道交通 4號線南起皇崗口岸 ,北至龍華新城中心 ,穿越深圳中心區(qū) ,全長約 ,其中二期續(xù)建工程長約 16公里 ,計劃總投資 58億元。 第二 ,軌道交通建設運營權和沿線土地開發(fā)權捆綁建設的 BDOT模式 。與公司的股東協(xié)議相似。 ? 信托基金經(jīng)理（ Manager） 。 資金使用成本 又稱為資金占用費，是指占用資金而支付的費用，它主要包括支付給股東的各種股息和紅利、向債權人支付的貸款利息以及支付給其他債權人的各種利息費用等。 第三節(jié) 融資成本 —— 資金成本 例 3：某期間市場無風險報酬率為 10%，平均風險股票必要報酬率為 14%，某公司普通股 β 值為 。 對每年年末支付利息、貸款期末一次全部還本的借款，其借款成本率為： Kg=I(1T)/GF—— Kg=ig(1T)/ (1f) G貸款總額 I貸款年利息 ig貸款年利息率 F貸款費用 第三節(jié) 融資成本 —— 資金成本 三、融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化 （一）比較綜合資金成本法：尋找綜合資金成本最低的方案 方案 融資方式 資金額 資金成本率 % 1 發(fā)行普通股 5000 發(fā)行優(yōu)先股 1000 發(fā)行債券 1000 銀行借款 3000 2 發(fā)行普通股 5000 發(fā)行債券 2023 銀行借款 3000 第三節(jié) 融資成本 —— 資金成本 三、融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化 （二）權益資本稅后利潤表平衡點分析法：采用負債融資與采用普通股融資時權益資本稅后利潤表相等的點。它的資金成本是股東失去向外投資的機會成本，故與普通股成本的計算基本相同，只是不考慮籌資費用。普通股的股利往往不是固定的，因此，其資金成本率的計算通常用股利增長模型法計算。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式 信托單位持有人協(xié)議 2937個信托 單位持有人 第一國民資源 信托基金 波特蘭鋁廠 融資安排 信托契約 管理協(xié)議 永久受托 管理公司 第一國民 管理公司 銀行 基金經(jīng)理 10% 第一國民資源信托基金結(jié)構(gòu) 第八章 房地產(chǎn)金融與稅收 ?房地產(chǎn)企業(yè) 銀行貸款 ?項目融資 ?房地產(chǎn)融資成本 ?房地產(chǎn)稅收 第三節(jié) 融資成本 —— 資金成本 一、含義 企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式 ? 信托基金受托管理人（ Trustee） 。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （七） ABS融資模式 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （七） ABS融資模式 ? ? 、低損失率的歷史記錄 ? ? ? ，有良好的信用記錄 ? ? 、高質(zhì)量的合同條款 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 ABS融資的有： ? ? 、汽車銷售貸款，其他各種各種個人消費貸款、學生貸款 ? 、各類工商企業(yè)貸款 ? 、轉(zhuǎn)賬卡應收款 ? 、辦公設備租賃、汽車租賃、飛機租賃 ? ? 、健康保險單 ? 、門票收入、會費收入、公共事業(yè)費收入 ? 、天然氣儲備，礦藏儲備，林地 ? 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 4. ABS融資的特點： ? ，利率低，成本低；國際資本市場融資，適合大規(guī)模資金需求。投資主體包括深圳市政府和以港鐵為代表的社會投資者。 (3)名義上，承包商承擔了項目全部風險，因此 融資成本較高 。貸款銀行還本付息。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 項目投資者 項目公司 股東協(xié)議 股本資金 紅利 貸款 資金 融資安排 工程合同 市場安排 建設費用 銷售收入 產(chǎn)品 債務 償還 工程公司 產(chǎn)品購買者 完工擔保 在公司型合資結(jié)構(gòu)中投資者 通過項目公司安排融資結(jié)構(gòu) 貸款銀行 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 投資者通過項目公司安排融資結(jié)構(gòu)有以下特點： 在融資結(jié)構(gòu)上較易為貸款銀行接受，法律結(jié)構(gòu)相對簡單； 項目投資者不直接安排融資，較易實現(xiàn)有限追索和非公司負債型融資的目標要求； 通過項目公司安排共同融資，避免了投資者之間在融資上的相互競爭，又可充分利用大股東在管理、技術、市場等方面的優(yōu)勢獲得優(yōu)惠的貸款條件； 在稅務結(jié)構(gòu)安排和債務形式選擇上缺乏靈活性，缺乏對現(xiàn)金流的直接控制。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （三）股票的種類 3. H股： 國有企業(yè)在香港 (Hong Kong) 上市的股票。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 相對于普通股，優(yōu)先股在利潤分紅及剩余財產(chǎn)分配的權利方面，優(yōu)先于普通股。 （一）五個問題 ： 與票面價格相比 —— 平價發(fā)行、溢價發(fā)行、折價發(fā)行 、利息支付、支付時間： 票面利率 =利息 /票面價格 票面利率等于市場利率，債券發(fā)行價格等于面值 —— 平價發(fā)行； 票面利率低于市場利率 —— 折價發(fā)行； 票面利率高于市場利率 —— 溢價發(fā)行。 。 第一節(jié) 概述 四、房地產(chǎn)融資的模式 （一）公司融資模式 —— 傳統(tǒng)模式 依托現(xiàn)有公司進行融資 特點： 。也就是向其他投資者出售公司的所有權，即用所有者的權益來交換資金。 投資者投資、股票、信托、基金、 特點：代表投資者對企業(yè)凈資產(chǎn)的要求權；屬于企業(yè)法人財產(chǎn)，不能抽回，但可轉(zhuǎn)讓；不需還本付息。 ，并成為企業(yè)增量資產(chǎn)。 。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （一）五個問題 ： 《 公司法 》 規(guī)定 股份有限公司凈資產(chǎn)額不低于 3000萬元，有限責任公式凈資產(chǎn)額不低于 6000萬元； 累計債券總額不超過公司凈資產(chǎn)總額的 40%； 最近三年平均可分配利潤足以支付債券 1年的利息； 籌集資金投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策； 利率不得超過國務院限定的利率水平； 其他條件 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （二）債券特點 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （三）債券種類 ： 抵押債券和信用債券 ： 可轉(zhuǎn)換和不可轉(zhuǎn)換 ：一次到期、分期到期 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （三）債券的收益計算 債券收益率 =（到期本息和 發(fā)行價格） / （發(fā)行價格 *償還期限） *100% 債券出售者的收益率 =（賣出價格