房地產(chǎn)金融06-文庫吧在線文庫
【正文】 貸款進(jìn)行組合進(jìn)行證券化，從而極大地拓寬了抵押貸款發(fā)放的資金來源。同時(shí)，抵押貸款證券化是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，其過程涉及銀行，保險(xiǎn)公司、信用評(píng)估機(jī)構(gòu)和證券公司等諸多方面，這些機(jī)構(gòu)通過發(fā)揮各自的優(yōu)點(diǎn)，分工合作有助于活躍金融市場及其他相關(guān)市場，豐富了金融市場及其他相關(guān)市場的產(chǎn)品和服務(wù)，從而推動(dòng)整個(gè)金融體系的完善。此外，住宅建設(shè)投資還可使 50多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)按 1． 5到 2的產(chǎn)值彈性乘數(shù)增大。其主要職責(zé)是：審核貸款申請(qǐng)人的資格，向符合要求的貸款人發(fā)放抵押貸款；負(fù)責(zé)抵押貸款的日常管理；根據(jù)需要選擇適當(dāng)?shù)盅嘿J款資產(chǎn)進(jìn)行組合、打包形成資產(chǎn)池，然后將其出售給證券化特別機(jī)構(gòu) ? （ 2）證券化特別機(jī)構(gòu)（ SPV）。因此，發(fā)行住房抵押貸款證券通常要由被投資者認(rèn)可的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)級(jí)。 ? （ 6）投資主體。具體地講，其職責(zé)是：代表證券持有人的利益而持有抵押品；定期監(jiān)察有關(guān)合約的履行情況；向投資者償付本金和利息；違約時(shí)實(shí)施補(bǔ)救措施等。債券以住房抵押貸款（組合）作為抵押擔(dān)保，由抵押貸款的放款機(jī)構(gòu)發(fā)行，是發(fā)行人的負(fù)債，抵押貸款和抵押債券分別保留在發(fā)行人的資產(chǎn)負(fù)債表上，相應(yīng)的抵押貸款（組合）所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量不一定用于支付抵押債券的本息，發(fā)行人也可以有其他來源的資金償還抵押債券本息； ? （ 3）轉(zhuǎn)付證券（ pay－ through bond）。匯集到資產(chǎn)池的抵押貸款必須符合一定的條件：具有明確可預(yù)見的未來現(xiàn)金流；信用特征相似；資產(chǎn)具有良好的記錄，違約率低；多樣化的借款人。 ? （ 4）信用評(píng)級(jí) ? 在進(jìn)行完信用增強(qiáng)后， SPV將聘請(qǐng)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)將要發(fā)行的證券進(jìn)行正式的發(fā)行評(píng)級(jí)，并且向投資者公布最終評(píng)級(jí)結(jié)果。 ? 二、住房抵押貸款證券化的條件 ? 住房抵押貸款證券化的實(shí)施，需要具備一些基本條件，這些條件主要有：一定規(guī)模的抵押貸款一級(jí)市場，健全的社會(huì)信用制度，完善的法律法規(guī)和專門的技術(shù)人才等四個(gè)條件。這些相關(guān)的法律法規(guī)包括商業(yè)銀行法、證券法、信托法和為證券化服務(wù)的會(huì)計(jì) 、稅務(wù)處理和收費(fèi)規(guī)定等。沒有相當(dāng)規(guī)模住房抵押貸款的積累，便難以形成具有相同性質(zhì)的抵押貸款群組，使抵押貸款證券化不能順利進(jìn)行。從規(guī)范運(yùn)作的角度講，它應(yīng)該是一個(gè)公司。我國 《 民法通則 》第 91條規(guī)定： “ 合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意，并不得牟利。 ?（ 4） 機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行證券投資的法律障礙 。我國目前還沒有一個(gè)統(tǒng)一的、規(guī)范的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，也缺乏一個(gè)能被市場的投資者普遍接受和認(rèn)可的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。 第三節(jié) 發(fā)達(dá)國家和地區(qū)實(shí)踐 ? 一、美國的住房抵押貸款證券化 ? 在世界各國的房地產(chǎn)證券化中，以美國的抵押貸款二級(jí)市場最為成功，其最為有名的工具即是 ABS（ Asset Backed Securities）中的 MBS（ Mortgage Backed Securities）。 1992年至今，其發(fā)行規(guī)模一直僅次于國債，且仍以年 40%的成長率增長著。 但由于越南戰(zhàn)爭造成的大量財(cái)政赤字以及其它一些因素 ， 這一局面從 1969年開始被打破 ， 長期以來積累的諸多矛盾逐一顯現(xiàn) ， 使得美國經(jīng)濟(jì)困境重重 ， 其通貨膨脹率一路攀升 。 隨著業(yè)務(wù)的拓展 ，美國這三家政府信用機(jī)構(gòu)開始將其所持有的住房抵押貸款按期限和利率匯集成一組資產(chǎn)群 ， 再以其所產(chǎn)生的現(xiàn)金流動(dòng)作為擔(dān)保 ， 通過發(fā)行證券的方式將該資產(chǎn)群出售給機(jī)構(gòu)投資者 。為了提高抵押貸款的流動(dòng)性、延長抵押貸款期限，加拿大于 1984年修改了國家住房法，允許加拿大抵押貸款住房公司（ CMHC）為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款進(jìn)行擔(dān)保。銀行資產(chǎn)過度集中在抵押貸款，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)很大。相信香港會(huì)象其他一些已開始采用美國住宅證券化模式的國家和地區(qū)一樣，其按揭證券市場會(huì)以超常的速度發(fā)展，并對(duì)香港的住房金融體系產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。香港的住房抵押貸款證券化是美國的模式來設(shè)計(jì)的，但有所不同的是香港僅有一家政府支持的按揭證券公司來發(fā)行 MBS。抵押貸款證券化之后，由于政府出面擔(dān)保，中小機(jī)構(gòu)的信用程度提高，吸收儲(chǔ)蓄的成本下降，從而成為抵押貸款證券化的主要發(fā)起人。 抵押貸款支持證券 （ MBS） 占住房抵押貸款余額在 1990年達(dá)到 39． 9%， 到 2023年則上升到 55． 7%。 同時(shí) ， 為了引入競爭機(jī)制 ， 美國政府于 1970年建立了聯(lián)邦住宅貸款抵押公司 （ Federal Home Mortgage Corporation， FHMC 又稱 Freddie Mae） ， 并批準(zhǔn)該公司購買聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)的和其他政府機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)保證的住宅抵押以及私人機(jī)構(gòu)的住宅抵押 。為了鼓勵(lì)銀行發(fā)放抵押貸款，穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場，美國政府設(shè)立聯(lián)邦住房管理局（ Federal Housing Administration ， FHA）和退伍軍人管理局（ Veteran Administration VA）向銀行發(fā)放的抵押貸款提供擔(dān)保。 SPV將 ABS出售給機(jī)構(gòu)投資者、個(gè)人投資者，收回資金支付原始權(quán)益者轉(zhuǎn)讓收益權(quán)的價(jià)款，從而完成融資循環(huán)。同時(shí)，會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、證券公司等中介性服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展，也明顯地落后于市場發(fā)達(dá)國家的水平。 ? 3．信用體系和和各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展還有待健全 ? 市場經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，更是信用經(jīng)濟(jì)。 ? （ 3）信用增級(jí)的法律障礙。因?yàn)楦鶕?jù) 《 企業(yè)債券管理?xiàng)l例 》 、 《 貸款通則 》 的規(guī)定，只有中國境內(nèi)具有法人資格的企業(yè)經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)才能發(fā)行企業(yè)債券。 ? 2．相關(guān)法律法規(guī)還很不健全 ? 近幾年，我國金融法制建設(shè)的速度有所加快，但住房抵押貸款證券化的專門法律在我國還是一塊空白。但是我們也要看到，我國住房抵押貸款余額占 GPP的比重還相當(dāng)?shù)?，截?2023年底，該比率僅為 10． 09%。 ? 2．健全的社會(huì)信用制度 ? 抵押貸款證券化的基礎(chǔ)是抵押貸款的現(xiàn)金流。 ? （ 6）后續(xù)服務(wù) ? 抵押貸款資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，貸款本金和利息的回收、違約處置，證券到期的償付等日常管理工作一般仍由發(fā)起人即抵押貸款銀行承擔(dān)，貸款銀行所需按月回收貸款本金和利息，在扣除貸款發(fā)行費(fèi)用后轉(zhuǎn)給 SPV，再由 SPV付給證券投資者。信用增級(jí)可以通過兩方面來進(jìn)行；內(nèi)部信用增級(jí)和外部信用增級(jí)。 ? ? 住房抵押貸款證券化的基本做法是：發(fā)起人對(duì)其抵押貸款資產(chǎn)進(jìn)行打包組合，出售給為抵押貸款證券化而特別設(shè)立的機(jī)構(gòu)（ SPV），然后由 SPV通過一定的信用增級(jí)手段使其達(dá)到要求的信用級(jí)別。它是指住房抵押貸款的所有權(quán)經(jīng) SPV受讓并隨以后證券的出出售而轉(zhuǎn)給投資者。監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)擬定房地產(chǎn)抵
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