房地產(chǎn)金融講義3-文庫吧在線文庫
【正文】 通過公式比較和實際計算，可以看出兩者是有著重要差異的，包括 ： ⑴二者的月還款額不同； ⑵每月還款額中本金、利息所占比重不同； ⑶兩種還款方式中利息總額不同； ⑷在發(fā)生提前還清債務(wù)時，剩余本金不同，產(chǎn)生的后果也有重要差別。 與手續(xù)費不同， 貸款利率 是對貸款資金收取的利息率水平，一般表示為本金的百分?jǐn)?shù)（以年計）或千分?jǐn)?shù)（以月計） 。 例如：貸款額為 300000元，期限為 10年（ 120個月），年利率為 9%（即月利率為 %），其償還清單如下： 償還清單 我們用 Excel來解釋。 ⑶房地產(chǎn)開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商就是向購房者銷售房屋的機構(gòu)，是房地產(chǎn)買賣中的市場供給者。 抵押貸款各參與人之間的關(guān)系 借款人 債務(wù)人 抵押人 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 保險公司 房地產(chǎn)開發(fā)商 保險費 保險事故賠付 超過債務(wù)部分的賠費 房屋的居住權(quán)和使用權(quán) 房屋的抵押權(quán) 30%購房款 70%購房款 30%購房款 70%購房款 房屋產(chǎn)權(quán) 二、抵押貸款的運行過程 抵押貸款的運行過程實際上就是抵押貸款合同生效到借款人的債務(wù)全部清償完畢的全過程，是債權(quán)、債務(wù)關(guān)系變化、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程。 抵押權(quán)人對抵押房屋進(jìn)行處理時，應(yīng)按照如下程序進(jìn)行： ⑴發(fā)現(xiàn)借款人違約后，抵押權(quán)人必須 事先通知 借款人，如果借款人未能給出有說服力的解釋，抵押權(quán)人才能采取進(jìn)一步的行動； ⑵抵押權(quán)人可以與抵押人 協(xié)商 委托拍賣公司拍賣抵押房屋來抵債，如果協(xié)商不成則可以 要求司法機關(guān)強制執(zhí)行拍賣條款 ； ⑶抵押權(quán)人是拍賣抵押房屋的第一受益人，如果拍賣所得不足償還貸款本息時，債權(quán)人有權(quán)繼續(xù)向借款人追償，如果拍賣所得償還貸款本息和其他有關(guān)費用后有剩余則余額應(yīng)由抵押人收回； ⑷對拍賣價格，借款人如認(rèn)為偏低，可以提出理由阻止。 先息后本法 的計算要方便得多，因為經(jīng)過一段時間的還款后， 剩余本金 是很容易計算得到，從而余下期限的還貸安排就可以方便進(jìn)行。 假設(shè)客戶在還款 n1個月后，要求期前還款，則此時其 已還本金 為： P1=n1*m 尚欠銀行本金 為 P′＝ P－ P1＝ P－ P*n1／ n＝ P*（ n－ n1）／ n 而 所欠利息 N′則為 N′＝ N*d/30＝ [P*r（ n+1）／ 2n]*（ d／ 30） ＝ P*r*d*（ n+1）／ 60n 這樣 期前還款額 應(yīng)為 T′＝ P′＋ N′ ＝ P*（ n－ n1）／ n＋ P*r*d*（ n+1）／ 60n ＝ [60P*（ n－ n1）＋ P*r*d*（ n+1） ]／ 60n 先息后本法 相對簡單得多， 期前還款額就是剩余本金額 ，查照還款清單就一目了然了。（除非雙方有特別的約定） 一般而言， 期前還貸對放款人是非常不利 的，因此對該等行為都有約定的罰則。即 PMT=f（ PV， n， i） 一般地 : 在借款額一定時，月還款額取決于期限和利率； 在利率水平一定時，月還款額取決于貸款數(shù)額與期限； 在期限一定時，月還款額取決于貸款數(shù)額與利率水平。 第四節(jié) 抵押房屋的使用和管理 一、抵押房屋的使用管理 在抵押貸款中，抵押物的 實際控制權(quán)和使用 都還是在 抵押人 方面，抵押權(quán)人對抵押物并沒有任何的實際控制，但為了保證自己的相關(guān)權(quán)益，抵押權(quán)人對抵押房屋如何使用和管理還是具有一定的請求權(quán)的。 ⑵借款人、放款人、保險公司的關(guān)系 借款人、放款人、保險公司的關(guān)系是在整個抵押貸款運行過程中建立，在出現(xiàn)保險標(biāo)的事故時得到強化，在保險事故的理賠完成或者借款人清償了所有債務(wù)后，他們之間的關(guān)系結(jié)束。 貸款比率是貸款額占總資產(chǎn)（房屋購買價格）的比率，也稱為貸價比 （ ratio of mortgage to value） ，可以反映財務(wù)杠桿作用的大小。 這里的計算是根據(jù) 本利和因子表 來進(jìn)行，主要是計算還本數(shù)額和剩余本金數(shù)額。我們也可以構(gòu)造一個貸款年利率為 9%（即月利率為 %）的月本利和因子表。 例如 ： 某人向銀行抵押貸款 10萬元，約定按本息均還法分 60個月（ 5年）等額還貸，月利率為 ‰ ，請計算每月的還款額。 ⑶杠桿負(fù)作用 當(dāng) 資產(chǎn)收益率小于貸款利率時（即 D0） ，形成杠桿的負(fù)作用，權(quán)益收益率不僅不能提高，反而會下降。則不同的貸款比例所帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的。 股東權(quán)益 E： 特指在該項房地產(chǎn)投資中投資者所投入的 自有資金 。 三者的關(guān)系是 ： V=M+E M/V為 負(fù)債比率 ， 在投資的初始期即為 按揭成數(shù)（貸款比率） E/V為 權(quán)益比率 ， 在投資的初始期即為 首付成數(shù)（首付比率） 。 不同貸款比率股東權(quán)益收益率差 貸款比例 /% 經(jīng)營收入 /萬元 負(fù)債成本（貸款年利息） /萬元 權(quán)益收入 /萬元 權(quán)益資本（投入的自有資金） /萬元 負(fù)債（貸款額） /萬元 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 0 300 0 300 2023 0 15 15 3 1 30 300 72 228 1400 600 16 15 3 60 300 144 156 800 1200 15 3 90 300 216 84 200 1800 42
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