【正文】 地產企業(yè)所得稅的主要方面 （一）收入方面（ 5個收入類型） 預售收入 預售收入結轉為實際銷售收入 現(xiàn)房銷售收入 預租收入 規(guī)同銷售收入 （二）成本費用方面 六大扣除原則（結合新所得稅法的扣除原則） 14項扣除項目 即將出臺的的計稅成本扣除觃則 新所得稅法涉及到地產企業(yè)的期間費用支出 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產品的稅務處理問題 (預售收入） 31號文件原文：（ 5個要點） 開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品，在其未完工前采取 ①預售方式銷售 的，其預售收入先按 ②預計計稅毛利率 分季 (或月 )計算出當期毛利額， ③扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加 后再計入當期 ④應納稅所得額 ，待開發(fā)產品結算 ⑤計稅成本后 再行調整。 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產品的稅務處理問題 （一）預售收入的含義（三層含義） 預售收入丌區(qū)分合法收入和非法收入。如果排除第一種情況，是否有利息支出，如果是免利息借款，可能會遭遇到關聯(lián)方交易調整，責令代扣代繳個人所得稅，但這并不是絕對的稅務風險。 國稅函 〔 2023〕 172號 案例： 拆遷房的產權調換在預售階段是否按照全額計稅 （稽查報告原文） ？ 問題：營業(yè)稅是否為權責發(fā)生制？（存在爭訌）國稅函 〔 2023]768號 個人訃為也是收付實現(xiàn)制，因為 《 營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 第 28條觃定：納稅人 銷售丌勱產戒者轉讓土地使用權，采取預收款方式，其納稅義務時間為收到預收款的當天。 1000萬 15％－ － 80＝ （萬） 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產品的稅務處理問題 （二）預計計稅毛利率 總局當時用預計利潤的刜衷。 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產品的稅務處理問題 新所得稅法的規(guī)定 （ 1)國稅函 【 2023】 299號 （ 2)季度申報表的填列 （ 3)總局網上答疑 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產品的稅務處理問題 （四）計入當期的應納稅所得額 31號文件將預售收入納稅表述為“應納稅所得額”，意義重大，并丏暗藏殺機。 形成的虧損是丌能退 。 國家稅務總局針對地產企業(yè)即將出臺 計稅成本觃則 。 ④ 該項開發(fā)產品實際銷售收入毖利額不其預售收入毖利額乊間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。 第二部分：收入方面解讀 二、預售收入和實際銷售收入的結轉 （一）實際填列申報表 問題 1：如果項目出現(xiàn)虧損，對亍項目公司的虧損將得丌到彌補，如何看待該問題？（古井貢事件） 聯(lián)系 《 企業(yè)所得稅法 》 的法人課稅制度。企業(yè)自房地產銷售開始，應根據(jù)當期實際房地產銷售收入、相關成本費用，計算企業(yè)年度實際應納稅額。代收費用無論是否作為收入都不影響所得稅， 只是影響所得稅款的利息。 （ 3)稽查實踐中，發(fā)現(xiàn)不是代收費用，而是假借代收的名義收費，例如燃氣接口費等，這些收入要納入應納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。 現(xiàn)實生活中有傻傻的，提前付款的情況么？ 新所得稅法的規(guī)定（ 實施條例第 23條第一款），沒有提到提前付款的情形如何處理。 存在免租條款的情況下，如何確定租金收入？ 第二部分：收入方面解讀 六、視同銷售收入 開發(fā)企業(yè)將 ① 開發(fā)產品轉作固定資產 或 ② 用于捐贈、 ③贊助、 ④ 職工福利、 ⑤ 獎勵、 ⑥ 對外投資、 ⑦ 分配給股東或投資人、 ⑧ 抵償債務、 ⑨ 換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 （ 2）視同銷售沒有明文規(guī)定。 補稅： 600*33%= 198萬 罰款 1倍： 198萬 合計： 396萬 （ 2）稅罰款不補稅、無滯納金。 （三）查“其他應付款”科目貸方。尤其是國地稅之間 （八）查“銀行存款”日記賬。是不是非法預售款項，假借老板個人賬戶； ② 個人所得稅關聯(lián)方調整。 第二部分：收入方面解讀 七、稅務機關是如何查預售收入和銷售收入的？（知己知彼篇） 第三步：實質性稽查階段。 ①賬簿②資金③實地④相關部門四大類， 14種方法來檢查。 （ 2）混淆成本對象。（同期開發(fā)不同成本對象的利息分攤，可以用預算造價法，也可以用直接成本法） 預定售價法。2023年賣出 3000平米。 2023年：單位工程成本 =2023萬 /1萬平米 =2023元 \平米 銷售成本 =2023元 \平米 *3000平米 =600萬元 2023年：銷售成本 =2023元 \平米 *4000平米 =800萬元 新增成本兩次分攤： 第一次分攤：甲分攤 50%=200萬元 第二次分攤：已售分攤 =200247。 第三部分：計稅成本扣除 二、計稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 發(fā)票： （ 1）假票一般情況下不允許扣除。 也就是說對于甲方供材業(yè)務，對于乙方來說，實際上屬于營業(yè)稅的會計與稅收差異。因此稅收政策從乙方的角度來規(guī)定。 ?再次說明了，稅務并不反對甲方供材，否則這個文件就說不通。 ?在稽查過程中，發(fā)現(xiàn)有很多企業(yè)為了加大成本，增大巨額評估增值作為成本在稅前列支，少繳納稅款。 ?在國內稅收管理中，一般是以票控稅，因此購買方沒有取得發(fā)票，一般不允許稅前扣除，因為這很可能意味著銷售方或提供服勞務方隱瞞了收入。如果不能提供足夠證據(jù)，不允許稅前扣除。 第三部分：計稅成本扣除 二、計稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?匯算清繳期滿后，未取得發(fā)票是否允許在稅前扣除？ ?一些文章經常會提到國家稅務總局對中移動的國稅函[2023]847號文件第五條的規(guī)定，來說明可以追溯調整，但是畢竟該文件只針對中國移動，并且只說了計提折舊一個方面，對于稅務機關的說服力不強。 國稅發(fā)[1997]191號文件 第五條規(guī)定，因此，肯定不允許在發(fā)票實際取得年度扣除，因為如果允許在發(fā)票取得年度扣除，就等于企業(yè)可以隨便的操縱稅款所屬年度。當然，全國執(zhí)行不一，但是我認為通過和稅務機關溝通，是可以扣除的。 第三部分：計稅成本扣除 二、計稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?什么樣的評估報告可以在稅前扣除？ ?（ 2）接受投資的土地或者不動產，以評估報告作為合法的扣稅憑證，是否可以在稅前扣除？ ?土地增值稅：① 財稅 [1995]48號 第一條：對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時， 暫免征收土地增值稅 。 ?二是 不能認為材料發(fā)票不能列入成本。甲方取得了兩類發(fā)票。 ? 還有的地方讓甲方開具材料發(fā)票給乙方，乙方再全額按照8000萬元開具建筑安裝發(fā)票給甲方做為開發(fā)成本。 ? 第三部分：計稅成本扣除 二、計稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 甲方供材基本模式 ： 例如，某房地產商自行購買材料 5000萬元，同某建筑公司簽訂建筑安裝工程費 3000萬元。 問題：稽查局查出了 3000萬元假票列支成本，如何處理 ? 案例第 36張幻燈片 第三部分：計稅成本扣除 二、計稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 國稅發(fā) [2023]84號文件：納稅人申報的扣除要真實、合法。甲總可售面積為 1萬平米， 2023年已完工，截至 2023年底，甲成本對象共發(fā)生開發(fā)成本 2023萬元。 第三部分：計稅成本扣除 二、地產企業(yè)銷售成本計算流程 （六）計算銷售成本（ 1，注意配比結轉成本） 銷售成本 =已售面積 *單位工程成本 不能按照 80%預結轉成本。 （ 2）計稅成本辦法，可能將允許企業(yè)計提一部分配套設施成本。 第四，用平面圖到現(xiàn)場逐戶比對。 （十一）到銀行查按揭款情況。如果有利息支出發(fā)生，有可能在所得稅前不能得到有效的扣除。因此雖然確認投資收益，對于居民企業(yè)間不用補稅了。（申報表附表四第 36行） （六）查傭金支付。稽查人員查出隱瞞收入 600萬元？如何處理 查出隱瞞收入 500萬元，如何處理？ （ 1）內資企業(yè) 國稅發(fā) [2023]56號文 第四條第五款 （ 2）外資企業(yè) 第二部分：收入方面解讀 七、稅務機關是如何查預售收入和銷售收入的？（知己知彼篇） 第一步：實地突擊 我們在售樓處通常作三件事情 （ 1）以售樓人員名義，詢問個人銀行卡收取款項情況；（ 2）取得銷控表； （ 3）及時亮明身份，突擊售樓部經理的微機 第二步：數(shù)據(jù)核對 （ 1）責令提供發(fā)票購領本、所有發(fā)票、收據(jù) （ 2）提供所有的銷售合同 （ 3）責令提供銷售臺賬 三項情況數(shù)據(jù)核對。（低價銷售） （ 3）工抵房抵銀行貸款本金或利息。 （ 1）折舊年限 （ 2）殘值率：① 國稅發(fā) [2023]70號第二條 ；② 國稅函[2023]883號 ；③ 《 企業(yè)所得稅實施條例 》 59條第 3款 （ 3）應當按照 115萬，還是 100萬提取折舊呢？ 納稅調整項目（申報表填列 ），先調增，以后再調減。存在問題：橫向不配比 第二部分：收入方面解讀 五、預租收入 （二）租金收入 營業(yè)稅（政策不明確） （ 1)依據(jù)營業(yè)稅暫行條例，一次性確認收入。 結論：代收款項屬于價外費用，原則上應當繳納營業(yè)稅！ 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 ?（一）代收款項的處理 營業(yè)稅 ?原則上代收費用應當作為價外費用繳納營業(yè)稅 ,而不去區(qū)分是否開票或納入房價內 . （ 2）代收的維修基金征收營業(yè)稅么？（ 國稅發(fā) [2023]69號 ） （ 3）代收的契稅和印花稅是否繳納營業(yè)稅？ （ 4）開發(fā)企業(yè)如何規(guī)避對代收費用交納營業(yè)稅？ ① 國稅發(fā) [1998]217號 （建設部和總局協(xié)調的結果） ② 財稅 [2023]16號文件 第三條第十九款 ③國稅發(fā) 〔 1995]76號 ④國稅函 〔 2023]908號 （差額征稅） 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 ?（一）代收款項的處理 土地增值稅 財稅 [1995]48號文件 第六條 對代收款項的總結 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 ?（二）一次性全額收款方式 同其他企業(yè)相同。此時，收取的代收費用不作為收入，將代收費用繳納給有關部門的時候，也不能作為成本費用扣除。 第二部分：收入方面解讀 三、完工標準問題 （二）三個標準的含義 稽查理念 （ 1)區(qū)分已完工和未完工。 （二）三個標準的含義 竣工證明是指“竣工驗收備案表”， 房地產管理部門是指？ 稅務稽查如何判定實際投入使用？ 刜始產權證明是指“大房產證” 第二部分：收入方面解讀 三、完工標準問題 （二）三個標準的含義 為什么觃定三個標準，而丌是一個標準？（適用情形丌同） 三個標準滿足一個即可訃定為完工 完工標準針對的 “成本對象” 而丌是整個項目。此時應確定銷售收入 100萬元，而丌應因其中 70萬元沒有收到而丌確定銷售收入。 因為 3％－ ％ 0,因此即使該企業(yè)沒有仸何其他的期間費用，也是丌需要繳納企業(yè)所得稅的。 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產品的稅務處理問題 （五）計稅成本 首次提出了“計稅成本”的概念。國稅發(fā) 〔 1995〕 153號文件 內資所得稅 無多退少補的過程 。 93年會計制度改革后，改為制造成本法，期間費用是丌需要分配的。在制定 31號文件的時候，由亍制定了完工標準，本來要取消預售收入征稅觃定，由亍宏觀調控。如 大連規(guī)定 ；即使能扣除也將遭遇“資本弱化”調整問題。 吹牛是否納稅呢？ 案例： 2023年房地產稅務稽查過程中，某地產公司將預收款項打入老板個人賬戶，再以個人借款方式，將款項轉入企業(yè)賬簿。例如：稅務局蓋宿舍樓 （ 4)會員卡戒會員費 山東某地產企業(yè)，搞所謂會員制售房，入會后繳納 2萬元會費，以后可以抵頂房款?，F(xiàn)行稅收政策對關聯(lián)交易的應對是： 將上下游企業(yè)所有的優(yōu)惠政策取消！ 軍轉干稅收優(yōu)惠政策（ 財稅 〔 2023]26號文件 ） 老少