房地產(chǎn)定價法講義-文庫吧在線文庫
【正文】 這兩種結果都沒有正確反映供求原則。 以銷售量表示的盈虧平衡點為： 盈虧平衡點 =總固定成本 247。 (115%) ==4700元 /㎡ 房地產(chǎn)定價方法 【1】盈虧平衡定價法 房地產(chǎn)定價方法 【1】盈虧平衡定價法 盈虧平衡定價法側重于總成本費用的補償，這對經(jīng)營多種房地產(chǎn)項目的企業(yè)極為重要，其缺點是要先預測產(chǎn)品銷售量，銷售量預測不準，成本不準，價格就定不準，而且他是通過銷售量倒過來推算價格，以盈虧平衡法確定了房地產(chǎn)開發(fā)商沒有利潤也沒有虧損情況下的銷售水平，如果開發(fā)商還期望 1000萬元的利潤時，可以將公式調整為： 盈虧平衡點 =（總固定成本 +目標利潤） 247。 預計銷售面積 +單位變動成本 ] 247。 對影響價格的各因素以及權重進行修正，不同類型房地產(chǎn)的價格，影響因素不同，截斷不同，同一類型房地產(chǎn)的各個價格影響因素權重不同，最好是與銷售人員，尤其是在同一區(qū)域買樓的銷售人員座談分析。 高層頂層、多層低層帶花園的特殊單位應特殊考慮，適當?shù)耐瑢訂挝徊顣憩F(xiàn)在每個單位都會成交。 1 2 3 4 ②比較定價法 房地產(chǎn)定價技巧 ?過程定價策略 房地產(chǎn)定價技巧 ?過程定價策略 【1】低開高走定價策略 【2】高開低走定價策略 【3】穩(wěn)定價格策略 過程定價策略 【 1】 低開高走定價策略 【 2】 高開低走定價策略 【 3】 穩(wěn)定價格策略 房地產(chǎn)定價技巧 低開高走定價策略多用于期房銷售，根據(jù)銷售的進展，不斷調整調高價格的一個過程， 一般試用于項目整體無特別看點，普通樓盤位置不是很理想的大型樓盤，聚集人氣將是銷售的關鍵競爭特別激烈的市場中的樓盤 . 優(yōu)點： 如果實際銷售比消費者的預期價格低，則會給消費者一個經(jīng)濟實惠的感覺 如果消費者知道發(fā)展商的這一價格戰(zhàn)略，中間有很大的上漲空間，更以促成成交 每次調價能形成造成房地產(chǎn)增值的現(xiàn)象，給前期購房者信心，從而能進一步形成人氣，刺激又購房動機者的購買欲望 房地產(chǎn)的升值也會給社會留下好印象 快速回籠資金 1 2 3 4 5 過程定價策略 【 1】 低開高走定價策略 【 2】 高開低走定價策略 【 3】 穩(wěn)定價格策略 房地產(chǎn)定價技巧 缺點： 這種定價策略若使用不當 ， 如提價速度過快或每次提價幅度過大 ， 一時候其銷售 預留的提價空間過早失去 ， 從而讓競爭對手奪走客戶 ， 另一方面 ， 低價往往導致 地利潤 。 22:09:3522:09:3522:09Wednesday, February 8, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 22:09:3522:09:3522:092/8/2023 10:09:35 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 下午 10時 9分 35秒 下午 10時 9分 22:09: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 10時 9分 :09February 8, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 22:09:3522:09:3522:09Wednesday, February 8, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 8日星期三 下午 10時 9分 35秒 22:09: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 下午 10時 9分 :09February 8, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 房地產(chǎn)定價技巧 TANKES 謝 謝 :09:3522:0922::09 22:0922:09::09:35 2023年 2月 8日星期三 10時 9分 35秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 設計折扣率是注意：一般在 8598折之間，超過兩頭的情況除非有意引導，一般情況下不會有更高的折扣。 分幢，分期的思考出發(fā)點：根據(jù)各自的相對位置，條件等，細化，找準均價；根據(jù)銷售階段的政策安排，找出項目不同階段最適合的均價 ②比較定價法 房地產(chǎn)定價方法 【3】層差和朝向差的確定 1 2 3 4 5 6 關注最低曾和最高層的（除頂層復式的標準層）的總差距，例：從一般來看，當每幢層差大于 4000元，銷售一般從底層開動；當每幢層差小于 1500元，銷售一般從高層開動，在制定價目表時，選擇競爭對手的薄弱處，制定有競爭力的價格，不論是 15層，還是 1015層，或是 2530層，通過層差的反復試算，可以達成，關注同層最高價，最低價的差距，在某一方向特別景觀時尤為重要。 （ 1— 15%） =5871元 /㎡ 表明該項目的最低售價為 5871元 /㎡，只要按照超過 5871元 /㎡的價格將該項目全部售出則項目處于保本的水平；只有超過 5871元 /㎡，項目才可以獲得利潤。 對固定成本的單位貢獻率 =30000000元 247。 (1— 1000元 /㎡ 247。 房地產(chǎn)定價方法 ①成本導向定價法 ②比較定價法 房地產(chǎn)定價方法 ①成本導向定價法 確定房地產(chǎn)價格必須要考慮的基本因素包括： 【 1】 消費者需求 【 2】 成本 【 3】 競爭者價格 房地產(chǎn)定價方法 ①成本導向定價法 采取的定價策略有兩種： 【 1】 成本 +競爭 計算項目總成本 調查競爭對手價格 加上預期利潤 得出本項目的價格 【 2】 消費者需求 +競爭者價格 調查競爭對手價格 調查消費者對與競爭對手 差異化的物業(yè)需求程度 調查消費者愿意以何種價 格接受該物業(yè) 開發(fā)該物業(yè) 得出本項目的最終價格 房地產(chǎn)定價方法 ①成本導向定價法 【1】盈虧平衡定價法 【2】變動成本定價法 【3】目標利潤定價法
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