房地產(chǎn)定價(jià)法講義-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 這兩種結(jié)果都沒(méi)有正確反映供求原則。 以銷售量表示的盈虧平衡點(diǎn)為： 盈虧平衡點(diǎn) =總固定成本 247。 (115%) ==4700元 /㎡ 房地產(chǎn)定價(jià)方法 【1】盈虧平衡定價(jià)法 房地產(chǎn)定價(jià)方法 【1】盈虧平衡定價(jià)法 盈虧平衡定價(jià)法側(cè)重于總成本費(fèi)用的補(bǔ)償，這對(duì)經(jīng)營(yíng)多種房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)極為重要，其缺點(diǎn)是要先預(yù)測(cè)產(chǎn)品銷售量，銷售量預(yù)測(cè)不準(zhǔn)，成本不準(zhǔn)，價(jià)格就定不準(zhǔn)，而且他是通過(guò)銷售量倒過(guò)來(lái)推算價(jià)格，以盈虧平衡法確定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有利潤(rùn)也沒(méi)有虧損情況下的銷售水平，如果開(kāi)發(fā)商還期望 1000萬(wàn)元的利潤(rùn)時(shí)，可以將公式調(diào)整為： 盈虧平衡點(diǎn) =（總固定成本 +目標(biāo)利潤(rùn)） 247。 預(yù)計(jì)銷售面積 +單位變動(dòng)成本 ] 247。 對(duì)影響價(jià)格的各因素以及權(quán)重進(jìn)行修正，不同類型房地產(chǎn)的價(jià)格，影響因素不同，截?cái)嗖煌?，同一類型房地產(chǎn)的各個(gè)價(jià)格影響因素權(quán)重不同，最好是與銷售人員，尤其是在同一區(qū)域買樓的銷售人員座談分析。 高層頂層、多層低層帶花園的特殊單位應(yīng)特殊考慮，適當(dāng)?shù)耐瑢訂挝徊顣?huì)表現(xiàn)在每個(gè)單位都會(huì)成交。 1 2 3 4 ②比較定價(jià)法 房地產(chǎn)定價(jià)技巧 ?過(guò)程定價(jià)策略 房地產(chǎn)定價(jià)技巧 ?過(guò)程定價(jià)策略 【1】低開(kāi)高走定價(jià)策略 【2】高開(kāi)低走定價(jià)策略 【3】穩(wěn)定價(jià)格策略 過(guò)程定價(jià)策略 【 1】 低開(kāi)高走定價(jià)策略 【 2】 高開(kāi)低走定價(jià)策略 【 3】 穩(wěn)定價(jià)格策略 房地產(chǎn)定價(jià)技巧 低開(kāi)高走定價(jià)策略多用于期房銷售，根據(jù)銷售的進(jìn)展，不斷調(diào)整調(diào)高價(jià)格的一個(gè)過(guò)程， 一般試用于項(xiàng)目整體無(wú)特別看點(diǎn)，普通樓盤位置不是很理想的大型樓盤，聚集人氣將是銷售的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)特別激烈的市場(chǎng)中的樓盤 . 優(yōu)點(diǎn)： 如果實(shí)際銷售比消費(fèi)者的預(yù)期價(jià)格低，則會(huì)給消費(fèi)者一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的感覺(jué) 如果消費(fèi)者知道發(fā)展商的這一價(jià)格戰(zhàn)略，中間有很大的上漲空間，更以促成成交 每次調(diào)價(jià)能形成造成房地產(chǎn)增值的現(xiàn)象，給前期購(gòu)房者信心，從而能進(jìn)一步形成人氣，刺激又購(gòu)房動(dòng)機(jī)者的購(gòu)買欲望 房地產(chǎn)的升值也會(huì)給社會(huì)留下好印象 快速回籠資金 1 2 3 4 5 過(guò)程定價(jià)策略 【 1】 低開(kāi)高走定價(jià)策略 【 2】 高開(kāi)低走定價(jià)策略 【 3】 穩(wěn)定價(jià)格策略 房地產(chǎn)定價(jià)技巧 缺點(diǎn)： 這種定價(jià)策略若使用不當(dāng) ， 如提價(jià)速度過(guò)快或每次提價(jià)幅度過(guò)大 ， 一時(shí)候其銷售 預(yù)留的提價(jià)空間過(guò)早失去 ， 從而讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手奪走客戶 ， 另一方面 ， 低價(jià)往往導(dǎo)致 地利潤(rùn) 。 22:09:3522:09:3522:09Wednesday, February 8, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 22:09:3522:09:3522:092/8/2023 10:09:35 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 10時(shí) 9分 35秒 下午 10時(shí) 9分 22:09: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 10時(shí) 9分 :09February 8, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 22:09:3522:09:3522:09Wednesday, February 8, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 8日星期三 下午 10時(shí) 9分 35秒 22:09: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 下午 10時(shí) 9分 :09February 8, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 房地產(chǎn)定價(jià)技巧 TANKES 謝 謝 :09:3522:0922::09 22:0922:09::09:35 2023年 2月 8日星期三 10時(shí) 9分 35秒 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 設(shè)計(jì)折扣率是注意：一般在 8598折之間，超過(guò)兩頭的情況除非有意引導(dǎo)，一般情況下不會(huì)有更高的折扣。 分幢，分期的思考出發(fā)點(diǎn)：根據(jù)各自的相對(duì)位置，條件等，細(xì)化，找準(zhǔn)均價(jià)；根據(jù)銷售階段的政策安排，找出項(xiàng)目不同階段最適合的均價(jià) ②比較定價(jià)法 房地產(chǎn)定價(jià)方法 【3】層差和朝向差的確定 1 2 3 4 5 6 關(guān)注最低曾和最高層的（除頂層復(fù)式的標(biāo)準(zhǔn)層）的總差距，例：從一般來(lái)看，當(dāng)每幢層差大于 4000元，銷售一般從底層開(kāi)動(dòng)；當(dāng)每幢層差小于 1500元，銷售一般從高層開(kāi)動(dòng)，在制定價(jià)目表時(shí)，選擇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的薄弱處，制定有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，不論是 15層，還是 1015層，或是 2530層，通過(guò)層差的反復(fù)試算，可以達(dá)成，關(guān)注同層最高價(jià)，最低價(jià)的差距，在某一方向特別景觀時(shí)尤為重要。 （ 1— 15%） =5871元 /㎡ 表明該項(xiàng)目的最低售價(jià)為 5871元 /㎡，只要按照超過(guò) 5871元 /㎡的價(jià)格將該項(xiàng)目全部售出則項(xiàng)目處于保本的水平；只有超過(guò) 5871元 /㎡，項(xiàng)目才可以獲得利潤(rùn)。 對(duì)固定成本的單位貢獻(xiàn)率 =30000000元 247。 (1— 1000元 /㎡ 247。 房地產(chǎn)定價(jià)方法 ①成本導(dǎo)向定價(jià)法 ②比較定價(jià)法 房地產(chǎn)定價(jià)方法 ①成本導(dǎo)向定價(jià)法 確定房地產(chǎn)價(jià)格必須要考慮的基本因素包括： 【 1】 消費(fèi)者需求 【 2】 成本 【 3】 競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格 房地產(chǎn)定價(jià)方法 ①成本導(dǎo)向定價(jià)法 采取的定價(jià)策略有兩種： 【 1】 成本 +競(jìng)爭(zhēng) 計(jì)算項(xiàng)目總成本 調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格 加上預(yù)期利潤(rùn) 得出本項(xiàng)目的價(jià)格 【 2】 消費(fèi)者需求 +競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格 調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格 調(diào)查消費(fèi)者對(duì)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 差異化的物業(yè)需求程度 調(diào)查消費(fèi)者愿意以何種價(jià) 格接受該物業(yè) 開(kāi)發(fā)該物業(yè) 得出本項(xiàng)目的最終價(jià)格 房地產(chǎn)定價(jià)方法 ①成本導(dǎo)向定價(jià)法 【1】盈虧平衡定價(jià)法 【2】變動(dòng)成本定價(jià)法 【3】目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法
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