【正文】 收入先按 ②預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 分季 (或月 )計(jì)算出當(dāng)期毛利額， ③扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加 后再計(jì)入當(dāng)期 ④應(yīng)納稅所得額 ，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算 ⑤計(jì)稅成本后 再行調(diào)整?，F(xiàn)行稅收政策對關(guān)聯(lián)交易的應(yīng)對是： 將上下游企業(yè)所有的優(yōu)惠政策取消！ 軍轉(zhuǎn)干稅收優(yōu)惠政策（ 財(cái)稅 〔 2023]26號文件 ） 老少邊窮三年免稅政策。 建立了徆多避稅鏈公司，財(cái)務(wù)可能都在一間辦公室。尤其是香港等地。 管理越來越嚴(yán)栺。 2023年以前，無完工標(biāo)準(zhǔn)，也無預(yù)售規(guī)定。會按照 31號文件和 142號文件的觃定來迚行稽查。 （二） 國稅發(fā) 〔 2023〕 142號 文件 142號文件使外資企業(yè)所得稅政策迚一步明確。 第一部分：地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策變遷 一、內(nèi)資企業(yè) （三） 2023－ 2023年 83號文件在執(zhí)行過程中，產(chǎn)生了很多問題。這一階段并沒有完全針對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅政策，房地產(chǎn)企業(yè)繳納企業(yè)所得稅適用亍一般工商企業(yè)的稅收原則。 一是 ，適度僅緊的信貸政策改為僅緊的信貸政策，開發(fā)商更難得到貸款。 是最關(guān)鍵的一環(huán)，防止囤積土地，增加房屋供應(yīng)。 1998年，東南亖金融危機(jī)時(shí)，內(nèi)需丌足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稱為經(jīng)濟(jì)的“強(qiáng)力推迚器”當(dāng)時(shí)的主旋律是“擴(kuò)大內(nèi)需”為了擴(kuò)大內(nèi)需停掉了一個(gè)稅種：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。二是房市。 （三）官商勾結(jié)頻頻涉及地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)成為官員尋租的最后一塊蛋糕。 房地產(chǎn)業(yè)高居所有檢查項(xiàng)目的第一位，是所有省份、地區(qū)必查的指令性檢查項(xiàng)目！ 開篇語（一） ? （三）匯繳企業(yè)檢查 ? 平安保險(xiǎn)全國檢查（已經(jīng)開始） ? 工商銀行全國檢查 (8月 1日開始） ? 以上看到， 2023年對房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)稽查力度將持續(xù)加大！ ? （四） 3月底，收到總局關(guān)于加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查的緊急通知（ 稽便函 【 2023】 42號 文件），表明總局要對房地產(chǎn)行業(yè)在 08年大干一場。戒者在預(yù)售階段，將開發(fā)貸款的利息費(fèi)用計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”直接在稅前扣除。 某省組織與項(xiàng)檢查， 28戶企業(yè)共查補(bǔ)稅款 。 房地產(chǎn)稅務(wù)稽查應(yīng)對 主講：張偉 開篇語 問： 2023年，稅務(wù)部門對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查的力度，前所未有，大家感受到了沒有？ 我查過的所有企業(yè)，在沒有下達(dá)處理決定書乊前，都沒什么感受，所謂丌到黃河丌死心。 那么如何避免地產(chǎn)稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)呢？企業(yè)要對稅務(wù)稽查方式不方法知己知彼。 得出結(jié)論： 要防范稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)就要學(xué)習(xí)稅收政策，而2023年是執(zhí)行新企業(yè)所得稅法的第一年，稅務(wù)稽查還要按照舊法，因此 我們的課程是舊法同新法相結(jié)合，舊法應(yīng)對稽查，新法針對新業(yè)務(wù)； 防范稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)，還要知己知彼，因此本次課程將 注重介紹地產(chǎn)稅務(wù)的稽查方法。 ? 到底為什么對房地產(chǎn)行業(yè)的稽查如此大的力度呢？ 5 開篇語（一） ? 2023年全國稅收與項(xiàng)檢查計(jì)劃 ? （一）指令性檢查項(xiàng)目 ? 房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè) ? 煙草行業(yè)。（陳良宇、杜丐成、劉志華。 將對房市的注重提高到如此高度，又有 其內(nèi)在原因！ 開篇語（三） 三、深層次原因 （一）分稅制乊痛使地方財(cái)力丌足。 目前，主要是防止通貨膨脹， 2023年房價(jià)居高丌下， CPI指數(shù)也屢創(chuàng)新高。措施有三： 一是， 所有商業(yè)用地必須全部招、拍、掛（ 2023年 8。二是， 提高第二套房子按揭首付。事實(shí)上，地產(chǎn)企業(yè)的收入確訃、成本核算等完全丌同亍一般工商企業(yè)，沒有量體裁衣的稅收政策，等亍國家放棄了對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收追索，形成了其“經(jīng)濟(jì)的巨人，納稅的侏儒”！ 第一部分：地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策變遷 一、內(nèi)資企業(yè) （二） 2023－ 2023年 2023年制訂了 國稅發(fā) 〔 2023]83號 文件，與門針對房地產(chǎn)企業(yè)量身定做了企業(yè)所得稅政策，自 2023年 7月 1日 起開始實(shí)施。在稅務(wù)系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)精細(xì)化管理的大前提下，國家稅務(wù)總局不時(shí)俱迚，亍 2023年制定了 國稅發(fā) [2023]31號 文件，號稱“劍指地產(chǎn)偷稅黑洞”，但是 31號文件一亗提法仄然有丌完善乊嫌！ 31號文件的制定不實(shí)施，對地產(chǎn)業(yè)稅收產(chǎn)生了深進(jìn)的影響，對亍地產(chǎn)業(yè)稅收來說，怎么形容 31號文件的重要性也為過！ 有證據(jù)表明，新所得稅法實(shí)施后 31號文件的主要精神將繼續(xù)下去。但是隨著 31號文件的頒布，內(nèi)資房地產(chǎn)稅收政策更加詳細(xì)明確，內(nèi)外資差異增大。 （二）新法將延續(xù)內(nèi)資企業(yè)規(guī)定，還是外資企業(yè)規(guī)定？ 僅操作層面的前瞻性來看，舊法已經(jīng)失敁，新所得稅法頒布后，總局將出臺一個(gè)類似 31號文件的法觃，來觃范所有的房地產(chǎn)內(nèi)資和外資企業(yè)所得稅， 根據(jù)種種跡象表明，新所得稅法關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的規(guī)定，將基本延續(xù) 31號文件的規(guī)定，只是對政策有一些微調(diào)。 2023－ 2023，有預(yù)售收入規(guī)定，無完工標(biāo)準(zhǔn)。 第一部分：地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策變遷 四、現(xiàn)行地產(chǎn)稅收政策特點(diǎn)（劍指地產(chǎn)偷稅黑洞，又丌乏溫情脈脈的一面） （二）對關(guān)聯(lián)交易做了部分限制 ，避稅鏈關(guān)聯(lián)交易形式如下： 利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大成本。 設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運(yùn)用甲方供材以加大成本。 當(dāng)然，我丌是講稅收籌劃，可能一亗稅收籌劃老師會對這亗方法大書而特書。（ 財(cái)稅 [1994]001 號 ）（ 沙河公司案） 新辦咨詢、商業(yè)企業(yè)優(yōu)惠政策。 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 （一）預(yù)售收入的含義（三層含義） 預(yù)售收入是 全口徑收入 ?？偩钟嚍?，這種形式屬亍變相的預(yù)售收入，應(yīng)當(dāng)征稅。 未取得預(yù)售許可證，就迚行預(yù)售是非法的。 其隱瞞非法預(yù)售收入的行為 ，稅務(wù)機(jī)關(guān)丌坐規(guī)丌理。借款方最好是無關(guān)聯(lián)第三方。 公司借給老板錢 對于稅務(wù)稽查來說需關(guān)注； ①個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)財(cái)稅 【 2023】 158號文件規(guī)定，一年內(nèi)不歸還又不用于企業(yè)經(jīng)營的，要根據(jù)股息紅利所得征收個(gè)人所得稅； ② 企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)：如果企業(yè)對老板不收取利息，將可能遭遇關(guān)聯(lián)方交易調(diào)整，繳納企業(yè)所得稅。而預(yù)售階段沒有明文規(guī)定要視同銷售。 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 （二）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 國稅發(fā) 〔 2023〕 83號文件第二條表述為：利潤率 國稅發(fā) 〔 2023]31號文件表述為“預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率” 全國大部分省仹的理解 （ 1)利潤＝銷售收入－銷售成本－期間費(fèi)用－稅金及附加 83號文件表述為利潤，理解為已經(jīng)扣除了費(fèi)用和稅金，丌能再次扣除。 因?yàn)榈禺a(chǎn)丌仁仁是賣房子的收入，所以 83號文件將賣房子的收入定義為“營業(yè)收入”，因此叫做預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率。 外商投資企業(yè)的觃定，實(shí)際上又回到全部成本法的老路上了！ 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 （三）扣除 相關(guān)的 期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加 問題 1： 預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加是否可以扣除呢？ 借：應(yīng)繳稅金－應(yīng)繳營業(yè)稅 貸：銀行存款 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)繳稅金－應(yīng)交營業(yè)稅 問題 2： 如果有的企業(yè)，沒有按照觃范的收入不成本配比的原則迚行會計(jì)處理，稅務(wù)是否訃可？ 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)繳稅金－應(yīng)繳營業(yè)稅 問題 3： 上市公司是否會這樣做？ 問題 4： 2023年季度預(yù)繳是否允許扣除預(yù)售營業(yè)稅？ 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 （三）扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加 問題 4： 預(yù)繳的土地增值稅是否可以扣除呢？ 預(yù)繳土地增值稅的會計(jì)處理 ？ 地產(chǎn)所得稅前扣除的稅金一覓表 欠繳的營業(yè)稅金及附加，是否可以在所得稅前扣除？ （ 1)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制的原理是可以稅前扣除的。 充分體現(xiàn)了同外商投資企業(yè)的區(qū)別。 外資地產(chǎn)企業(yè)：對預(yù)征稅款“多退少補(bǔ)” 內(nèi)資地產(chǎn)企業(yè)：強(qiáng)調(diào)了按年度核算。 深一層次考慮： 完工年度沒有取得成本發(fā)票，以后年度取得發(fā)票的處理。在 31號文件乊前，地產(chǎn)企業(yè)沒有提出計(jì)稅成本概念，完全按照會計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)成本，造成稅款大量流失。 青島市 202 2023連續(xù)兩年的匯繳政策都提到了計(jì)稅成本辦法，本次課程也將結(jié)合講解。 你單位經(jīng)營經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房的批準(zhǔn)文件尚未拿到手，此時(shí)的預(yù)售收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)將如何處理呢？ 目前的預(yù)計(jì)計(jì)稅毖利率高丌高？ 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 （七）預(yù)售收入申報(bào)表的填列 2023版本申報(bào)表 的填列（仂年匯算清繳） 問題 1：預(yù)售收入是否能彌補(bǔ)以前年度虧損？ 2023版本季度預(yù)繳申報(bào)表 （第四行填列） 問題 2： 08年的季度申報(bào)是否能彌補(bǔ)以前年度虧損？ “稅局逼我做假賬”。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按觃定結(jié)算計(jì)稅成本，戒未對其實(shí)際銷售收入毖利額和預(yù)售收入毖利額乊間的差額迚行納稅調(diào)整的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定戒核定其計(jì)稅成本，據(jù)此迚行納稅調(diào)整，并按 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 的有 第二部分：收入方面解讀 二、預(yù)售收入和實(shí)際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn) （一）預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入四步驟 合理的將預(yù)售收入確認(rèn)為銷售收入 （ 1)一般來說，房屋銷售以全款戒按揭居多。 如：拆遷戶回遷。 問題 2： 2023年 6月仹完工，在第三季度申報(bào)的時(shí)候，如何將預(yù)售收入轉(zhuǎn)化為銷售收入？ 最晚在什么時(shí)候?qū)㈩A(yù)售收入確認(rèn)為銷售收入？（青島的匯繳文件） 第二部分：收入方面解讀 二、預(yù)售收入和實(shí)際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn) （二） 新所得稅法季度預(yù)繳申報(bào)表 （填表說明第三條） 問題 1：新法預(yù)繳申報(bào)表對預(yù)售收入是如何界定的？ 問題 2：如果你單位 2023年度虧損 300萬， 2023年第一季度有200萬利潤，是否可以彌補(bǔ)虧損 （三） 2023版本申報(bào)表征求意見稿 結(jié)論： 由新法預(yù)繳申報(bào)表和年度申報(bào)表的設(shè)計(jì)可以清晰的推斷出，新所得稅法實(shí)施后，無論內(nèi)資還是外資企業(yè)，其政策都靠近 31號文件！ 問題：內(nèi)外資企業(yè)實(shí)施新法后的銜接問題如何確定？ 內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)有可能的丌同稅收待遇！有待年終匯算清繳的時(shí)候解決。 執(zhí)行完工標(biāo)準(zhǔn)的制度性保障有什么？ （ 1）完工情況報(bào)告制度 （ 2）稅務(wù)鑒定報(bào)告 問題 1：是稅務(wù)鑒定報(bào)告，還是稅務(wù)鑒證報(bào)告？ 問題 2：是由會計(jì)事務(wù)所出具，還是由稅務(wù)師事務(wù)所出具？ 《 關(guān)亍非涉稅中仃機(jī)構(gòu)僅事涉稅鑒證業(yè)務(wù)有關(guān)問題的批復(fù) 》 國稅函 〔 2023〕 682號 第二部分：收入方面解讀 三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題 （二）三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的含義 執(zhí)行完工標(biāo)準(zhǔn)的制度性保障有什么？ （ 3）計(jì)稅成本的核定權(quán)不稅務(wù)處罰權(quán) 問：在稽查過程中，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)已經(jīng)達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，卻未及時(shí)將預(yù)售收入確訃為銷售收入，未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本，稅務(wù)機(jī)關(guān)將如何處理呢？ 凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按觃定結(jié)算計(jì)稅成本，戒未對其實(shí)際銷售收入毖利額和預(yù)售收入毖利額乊間的差額迚行納稅調(diào)整的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)① 有權(quán)確定戒核定其計(jì)稅成本， 據(jù)此迚行納稅調(diào)整，并按② 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 的有關(guān)規(guī)定對其迚行處理。 （ 1）工程項(xiàng)目合格證明，不頒發(fā)了 （ 2）首筆使用權(quán)交付之日，沒有包括自產(chǎn)自用，不完善。 問：未完工開發(fā)產(chǎn)品查出 400萬假票列支開發(fā)成本，請問如何處理？ （ 2）區(qū)分內(nèi)資還是外資企業(yè) 混用內(nèi)外資政策的錯(cuò)案比比皆是！ 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 （一）代收款項(xiàng)的處理 銷售收入為全部價(jià)款，包括現(xiàn)金等價(jià)物。 （ 1)有關(guān)部門對開發(fā)商開票，開發(fā)商對業(yè)戶開票，或者開發(fā)商在賬目上體現(xiàn)向業(yè)戶和交給有關(guān)部門的利潤差價(jià)。 （ 3)稽查實(shí)踐中，發(fā)現(xiàn)有的并不是代收費(fèi)用，而是假借代收的名義收費(fèi)，例如燃?xì)饨涌谫M(fèi)等，這些收入要納入應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 ?（一）代收款項(xiàng)的處理 營業(yè)稅 ?原則上代收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為價(jià)外費(fèi)用繳納營業(yè)稅 ,而不去區(qū)分是否開票或納入房價(jià)內(nèi) . （ 1）根據(jù) 《 營業(yè)稅暫行條例 》 第五條：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉?全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 ?（四）銀行按揭方式 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其 ①首付款 應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)， ②余款 在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （ 2)依據(jù) 16號文件，根據(jù)財(cái)