【正文】 ?第三，換不來票，不允許稅前扣除。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅?？紤]到這一點(diǎn)，盡管地產(chǎn)企業(yè)和建筑公司生產(chǎn)出來的產(chǎn)品均為不動(dòng)產(chǎn)，國家對于建筑業(yè)稅率規(guī)定為 3%，而不是 5%. 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?第二個(gè)文件 :國稅發(fā) 【 2023】 29號文件 ?乙方： 符合三個(gè)條件，就可以將銷售貨物收入、安裝收入分別開具貨物銷售發(fā)票與建筑安裝發(fā)票分別征收增值稅和營業(yè)稅。 (3)沒有任何稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)不能取得材料發(fā)票扣除開發(fā)成本。 2023年發(fā)生了配套設(shè)施成本 400萬元。 （ 2）計(jì)稅成本辦法，可能將允許企業(yè)計(jì)提一部分配套設(shè)施成本。 （九）到人民銀行賬戶管理中心去查看銀行賬號。 企業(yè)股東： ① 根據(jù) 國稅發(fā) 【 2023】 118號文件 第一條第三款觃定：以盈余公積戒未分配利潤轉(zhuǎn)增資本，規(guī)為投資方取得投資收益。 5萬元以下罰款。 第二部分：收入方面解讀 六、視同銷售收入 （一）先租后售 83號文件第一條第五款、第三條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定 （ 1）原則上先租后售要視同銷售 （ 2）臨時(shí)租賃不需要視同銷售（ 蘇國稅發(fā) [2023]195第四條） 31號文件的理念：既然管不好，就不管了！企業(yè)具有自由裁量權(quán)。 《 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第十四條規(guī)定：條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、 代收款項(xiàng) 、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。 （ 3）首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，時(shí)間太靠后，有的已經(jīng)入住好幾年了，還沒有辦理小房產(chǎn)證。因此預(yù)售收入轉(zhuǎn)化為實(shí)際銷售收入時(shí)，數(shù)額是相同的。 雖然實(shí)際毖利率大亍預(yù)計(jì)計(jì)稅毖利率，但是由亍發(fā)票取得的丌及時(shí)，造成前期多納稅，后期得丌到退稅的情況。 屬亍一丌小心，用詞丌當(dāng)！ 問題：稽查人員在檢查的時(shí)候，如果要調(diào)整扣除的期間費(fèi)用和稅金及附加，如何對待？ 結(jié)論： 無論是 2023年以前，還是 2023年以后，預(yù)售收入都是允許扣除期間費(fèi)用以及營業(yè)稅金及附加的。 ③企業(yè)所得稅扣除存在不確定性。包括 5方面的內(nèi)容。 在國內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計(jì)公司，多列費(fèi)用。 第一部分：地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策變遷 二、外資企業(yè) （一） 國稅發(fā) 〔 1995]153號文件 首先提出了預(yù)售收入征稅的概念，房地產(chǎn)業(yè)所得稅政策同其他企業(yè)相比發(fā)生重大變化。 房子和豬稱為最受關(guān)注的兩類商品！ 開篇語（三） 三、深層次原因 （三）中央宏觀調(diào)控措施，屢屢受挫，地產(chǎn)成為中央不地方博弈戓場。 開篇語（一） 一、目前房地產(chǎn)的稽查形勢現(xiàn)狀 （一 )2023年情況： 國家稅務(wù)總局全國稽查工作會(huì)訌資料顯示： 2023年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查查補(bǔ)稅款 乊多，其中企業(yè)所得稅（外商投資企業(yè)所得稅）占 52％ ,營業(yè)稅占 21％ 。 （三）政策丌清型 例如：某地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)售收入作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)提基數(shù)。 （二）經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱苗頭，需要迚行宏觀調(diào)控。 該文件的發(fā)布，有力的加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稽查。 嚴(yán)厲的完工標(biāo)準(zhǔn)加上預(yù)售收入征稅的規(guī)定，幾乎將企業(yè)置于艱難的境地。 新所得稅法實(shí)施后，除基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目外的所有的 新辦企業(yè)優(yōu)惠政策全部取消了 ，也丌唯獨(dú)地產(chǎn)企業(yè)了，只是地產(chǎn)企業(yè)提前了兩年而已！新企業(yè)所得稅法，地產(chǎn)企業(yè)基本上對稅收優(yōu)惠可以略去丌看。是不是非法預(yù)售款項(xiàng)，假借老板個(gè)人賬戶；②個(gè)人所得稅關(guān)聯(lián)方調(diào)整。 1000萬 15％＝ 150（萬）計(jì)稅 （ 2)毖利＝銷售收入－銷售成本 毖利是沒有扣除期間費(fèi)用及稅金的，應(yīng)當(dāng)可以扣除。 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 （四）計(jì)入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額 內(nèi)資企業(yè)預(yù)售階段繳納的稅款，是否可以退稅？ 例如：某企業(yè)取得預(yù)售收入 1000萬元，期間費(fèi)用 20萬，稅金及附加 ，應(yīng)納稅所得額＝ 100020％－ － 20＝，繳稅： 33％＝ （萬 完工后：計(jì)算應(yīng)納稅所得額為－ 50萬，整體項(xiàng)目虧損。（預(yù)提費(fèi)用） 2023版本年度納稅申報(bào)表 （附表 3第 62行） 第二部分：收入方面解讀 二、預(yù)售收入和實(shí)際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn) 文件原文： 開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式（ 分為四種銷售方式 ），按照收入確訃的原則（ 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則 ）， ⑴ 合理地將預(yù)售收入確訃為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按觃定 ⑵ 結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計(jì)稅成本， ③ 計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毖利額。 年度申報(bào)表的設(shè)計(jì)可以清晰的推斷出，新所得稅法實(shí)施后，無論內(nèi)資還是外資企業(yè)，其政策都靠近 31號文件！ 第二部分：收入方面解讀 三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題 （二）三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的含義 外資企業(yè)“銷售開始”的概念 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具① 工程項(xiàng)目合格證明 之日，或者② 首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日 ，或者③ 辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日 的較早者為房地產(chǎn) 銷售開始 。此時(shí)，收取的代收費(fèi)用不作為收入，將代收費(fèi)用繳納給有關(guān)部門的時(shí)候，也不能作為成本費(fèi)用扣除。－簽合同的技巧。 （ 1）從情理上說 （ 2）從法理上說 目前的文件： 《 廣州市地稅局關(guān)于印發(fā)偷稅行為理解認(rèn)定的若干指導(dǎo)意見 》 （穗地稅發(fā) [2023]73號） 遼寧省國、地稅、檢察院、法院的聯(lián)發(fā)文件 第二部分：收入方面解讀 六、視同銷售收入 （三）視同銷售的稽查定性 虛報(bào)虧損是否定性為偷稅？（避免不公正待遇） 假設(shè)某單位 2023年年度虧損 1000萬元，稽查人員查出該企業(yè)少列收入 600萬，如何處理？ （ 1）補(bǔ)稅、罰款、滯納金。 （七）查應(yīng)繳稅金 — 應(yīng)繳營業(yè)稅發(fā)生額。 解決方案：盡量構(gòu)筑非關(guān)聯(lián)方交易，使得稅務(wù)機(jī)關(guān)的調(diào)整難以實(shí)施，個(gè)人所得稅財(cái)稅 【 2023】 158號文件流于形式。 期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)間接費(fèi)用問題） 開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本 完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 （ 1）達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，卻按照預(yù)售樓盤申報(bào)。甲總可售面積為 1萬平米， 2023年已完工，截至 2023年底，甲成本對象共發(fā)生開發(fā)成本 2023萬元。 ?內(nèi)部憑證：工資發(fā)放表、固定資產(chǎn)折舊表等 ?外部憑證： ① 發(fā)票、 ② 財(cái)政收據(jù)、 ③ 評估報(bào)告、 ④ 合同、⑤ 白條、 ⑥ 法院判決書等。 ?稅收文件，沒有在甲方的角度來說允許做甲方供材，因?yàn)樵诙愂仗幚淼慕嵌壬希瑢τ诩追蕉?，是否甲方供材不影響其營業(yè)稅的繳納及所得稅的繳納。企業(yè)所得稅扣除，必要堅(jiān)持歷史成本原則，資產(chǎn)的隱含增值在資產(chǎn)持有期間，未得到實(shí)現(xiàn)，因此不能在稅前扣除。必須提供足夠證明業(yè)務(wù)真實(shí)的證據(jù)。 ?對于是否可以在實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)生年度追溯調(diào)整，目前在學(xué)界以及總局所得稅司制定新所得稅法的方向來看，是允許的。 對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ?該文件允許這樣做，就意味著國家并不反對甲方供材。 雖然乙方實(shí)際收到了 3000萬元，開具 3000萬元的建安發(fā)票。2023年賣出 3000平米。 合理性原則（一個(gè)字節(jié)稅 1000萬） 配比原則（不允許“混淆成本對象”和不“配比結(jié)轉(zhuǎn)成本”） 真實(shí)性原則（指能提供合法的扣稅憑證） 合法性原則（指開支內(nèi)容要合法） 及時(shí)性原則（指必須在匯算清繳期結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)成本） 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （一）在 開工前 合理的劃分成本對象（ 6大原則） 可否銷售原則（只有可售才能有收入與之對應(yīng)） 定價(jià)差異原則 產(chǎn)品差異原則 分類歸集原則（提高工作效率） 功能區(qū)分原則 權(quán)益區(qū)分原則 （二）歸集開發(fā)成本（ 6類成本項(xiàng)目， 3類成本類型） 當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的成本。 （十二）到房管局查看銷售合同備案情況。 個(gè)人股東 往往采取先對資產(chǎn)評估增值，計(jì)入資本公積（應(yīng)當(dāng)說是錯(cuò)賬，但是很多公司都這樣操作），然后再轉(zhuǎn)增資本的方式。 第二部分：收入方面解讀 七、稅務(wù)機(jī)關(guān)是如何查預(yù)售收入和銷售收入的？（知己知彼篇） 第三步：實(shí)質(zhì)性稽查階段。說到底是時(shí)間性差異。 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 問：未完工開發(fā)產(chǎn)品查出 400萬假票列支開發(fā)成本，請問如何處理？ （ 2）區(qū)分內(nèi)資還是外資企業(yè) 混用內(nèi)外資政策的錯(cuò)案比比皆是！ 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 （一）代收款項(xiàng)的處理 銷售收入為全部價(jià)款，包括現(xiàn)金等價(jià)物。 如：拆遷戶回遷。在 31號文件乊前，地產(chǎn)企業(yè)沒有提出計(jì)稅成本概念，完全按照會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)成本，造成稅款大量流失。 外商投資企業(yè)的觃定，實(shí)際上又回到全部成本法的老路上了！ 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 （三）扣除 相關(guān)的 期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加 問題 1： 預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加是否可以扣除呢？ 借：應(yīng)繳稅金－應(yīng)繳營業(yè)稅 貸：銀行存款 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)繳稅金－應(yīng)交營業(yè)稅 問題 2： 如果有的企業(yè)，沒有按照觃范的收入不成本配比的原則迚行會(huì)計(jì)處理，稅務(wù)是否訃可？ 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)繳稅金－應(yīng)繳營業(yè)稅 問題 3： 上市公司是否會(huì)這樣做？ 問題 4： 2023年季度預(yù)繳是否允許扣除預(yù)售營業(yè)稅？ 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 （三）扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加 問題 4： 預(yù)繳的土地增值稅是否可以扣除呢？ 預(yù)繳土地增值稅的會(huì)計(jì)處理 ？ 地產(chǎn)所得稅前扣除的稅金一覓表 欠繳的營業(yè)稅金及附加，是否可以在所得稅前扣除？ （ 1)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制的原理是可以稅前扣除的。 公司借給老板錢 對于稅務(wù)稽查來說需關(guān)注； ①個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)財(cái)稅 【 2023】 158號文件規(guī)定，一年內(nèi)不歸還又不用于企業(yè)經(jīng)營的，要根據(jù)股息紅利所得征收個(gè)人所得稅； ② 企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)：如果企業(yè)對老板不收取利息，將可能遭遇關(guān)聯(lián)方交易調(diào)整，繳納企業(yè)所得稅?？偩钟嚍椋@種形式屬亍變相的預(yù)售收入，應(yīng)當(dāng)征稅。 設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運(yùn)用甲方供材以加大成本。但是隨著 31號文件的頒布，內(nèi)資房地產(chǎn)稅收政策更加詳細(xì)明確，內(nèi)外資差異增大。措施有三： 一是， 所有商業(yè)用地必須全部招、拍、掛（ 2023年 8。 ? 到底為什么對房地產(chǎn)行業(yè)的稽查如此大的力度呢？ 5 開篇語（一） ? 2023年全國稅收與項(xiàng)檢查計(jì)劃 ? （一）指令性檢查項(xiàng)目 ? 房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè) ? 煙草行業(yè)。 某省組織與項(xiàng)檢查， 28戶企業(yè)共查補(bǔ)稅款 。二是房市。這一階段并沒有完全針對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅政策，房地產(chǎn)企業(yè)繳納企業(yè)所得稅適用亍一般工商企業(yè)的稅收原則。 2023年以前，無完工標(biāo)準(zhǔn)，也無預(yù)售規(guī)定?，F(xiàn)行稅收政策對關(guān)聯(lián)交易的應(yīng)對是： 將上下游企業(yè)所有的優(yōu)惠政策取消！ 軍轉(zhuǎn)干稅收優(yōu)惠政策（ 財(cái)稅 〔 2023]26號文件 ） 老少邊窮三年免稅政策。 吹牛是否納稅呢？ 案例： 2023年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查過程中，某地產(chǎn)公司將預(yù)收款項(xiàng)打入老板個(gè)人賬戶，再以個(gè)人借款方式，將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入企業(yè)賬簿。在制定 31號文件的時(shí)候，由亍制定了完工標(biāo)準(zhǔn)，本來要取消預(yù)售收入征稅觃定，由亍宏觀調(diào)控。國稅發(fā) 〔 1995〕 153號文件 內(nèi)資所得稅 無多退少補(bǔ)的過程 。 因?yàn)?3％－ ％ 0,因此即使該企業(yè)沒有仸何其他的期間費(fèi)用，也是丌需要繳納企業(yè)所得稅的。 （二）三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的含義 竣工證明是指“竣工驗(yàn)收備案表”， 房地產(chǎn)管理部門是指？ 稅務(wù)稽查如何判定實(shí)際投入使用？ 刜始產(chǎn)權(quán)證明是指“大房產(chǎn)證” 第二部分：收入方面解讀 三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題 （二）三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的含義 為什么觃定三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，而丌是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)？（適用情形丌同） 三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)滿足一個(gè)即可訃定為完工 完工標(biāo)準(zhǔn)針對的 “成本對象” 而丌是整個(gè)項(xiàng)目。此時(shí)，收取的代收費(fèi)用不作為收入，將代收費(fèi)用繳納給有關(guān)部門的時(shí)候，也不能作為成本費(fèi)用扣除。存在問題：橫向不配比 第二部分：收入方面解讀 五、預(yù)租收入 （二）租金收入 營業(yè)稅（政策不明確） （ 1)依據(jù)營業(yè)稅暫行條例，一次性確認(rèn)收入。（低價(jià)銷售） （ 3）工抵房抵銀行貸款本金或利息。（申報(bào)表附表四第 36行） （六）查傭金支付。如果有利息支出發(fā)生，有可能在所得稅前不能得到有效的扣除。 第四，用平面圖到現(xiàn)場逐戶比對。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （六）計(jì)算銷售成本（ 1，注意配比結(jié)轉(zhuǎn)成本） 銷售成本